5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（下稱(chēng)《通知》），對各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目的最低資本金比例進(jìn)行調整。其中，水泥項目最低資本金比例為35％；煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米(資訊,行情)深加工、機場(chǎng)、港口、沿海及內河航運項目，最低資本金比例為30％。
    最令市場(chǎng)關(guān)注的是房地產(chǎn)業(yè)，《通知》明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的最低資本金比例為30％。
　　一位房地產(chǎn)企業(yè)研究機構的高層稱(chēng)，此次政策調整對地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)將是重大利好。

　　五年來(lái)首度"松綁"

　　房地產(chǎn)貸款自有資金比例下調有著(zhù)重要的意義。專(zhuān)家表示，這是在2004年以來(lái)執行了近五年的35％自有資本金貸款比例首次下調。也預示著(zhù)緊縮了數年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始"松綁"。

　　"一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目到銀行申請貸款，需要其自有資金比例達到35％。相對于土地資源的稀缺性和保值性來(lái)說(shuō)，銀行設定35％這個(gè)比例是不低的。當時(shí)政策出臺的背景是房?jì)r(jià)地價(jià)猛漲，房地產(chǎn)泡沫亟待調控。顯然今天的形勢已經(jīng)有所不同。"一位杭州大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者表示。
　　也正是35％的門(mén)檻，卡住了部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金命門(mén)。到2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又面臨空前的銷(xiāo)售困境，一些開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張。上海一位房地產(chǎn)研究機構高層表示，包括萬(wàn)科、中海、保利等房地產(chǎn)上市企業(yè)，都未能完成內部制定的年度回款計劃。這直接導致其在2009年沒(méi)有資金實(shí)力大量?jì)�備土地。如何在信貸方面得到更寬松的支持，成為房地產(chǎn)投資增長(cháng)的關(guān)鍵。

　　政策體現保增長(cháng)意圖

　　正是基于這樣的背景，提高房地產(chǎn)業(yè)投資能力被提上議程。4月底，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出調整包括商品住房在內的固定資產(chǎn)投資項目在貸款時(shí)的自有資金比例。此舉被市場(chǎng)視為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻放松的重要標志，并直接導致地產(chǎn)股此后連續飆升。
    而隨著(zhù)樓市成交日益火爆，政策也出現了微妙信號。根據5月13日央行會(huì )議，相關(guān)部門(mén)明確表示"對固定資產(chǎn)投資項目的貸款，要嚴格執行國家規定的最低項目資本金要求，堅持獨立審貸。"此后，與開(kāi)發(fā)貸款自有資金比例調整有關(guān)的細則遲遲未出。
　　一位私募基金經(jīng)理告訴記者，對于房地產(chǎn)業(yè)，政策考慮一直相當謹慎，一方面要保增長(cháng)、促成交，另一方面還要時(shí)刻進(jìn)行結構性微調，讓樓市不出現短期的暴漲暴跌。
　　但顯然，這次明確下降的房地產(chǎn)信貸門(mén)檻預示著(zhù)政策重點(diǎn)放在了保增長(cháng)上。根據《通知》精神，固定資產(chǎn)投資項目資本金制度既是宏觀(guān)調控手段，也是風(fēng)險約束機制。此次對包括房地產(chǎn)在內的固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進(jìn)行適當調整，是為了"應對國際金融危機，擴大國內需求，有保有壓，促進(jìn)結構調整，有效防范金融風(fēng)險，保持國民經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)。"

　　土地市場(chǎng)有望高增長(cháng)

　　信貸"松綁"的目的除了刺激供給外，還有對土地市場(chǎng)的支持�？硕�瑞（中國）上海區高層介紹，目前，全國各地的樓市供需情況不一，包括上海在內的一些樓市出現新增供給嚴重不足，而商品房銷(xiāo)售量的增長(cháng)也推動(dòng)了土地釋放的趨勢。與前一輪房地產(chǎn)牛市不同，此次，雖然房屋銷(xiāo)售價(jià)格在上漲，但地方政府對土地出讓價(jià)格的定價(jià)卻相當謹慎，希望著(zhù)眼于房地產(chǎn)長(cháng)期的穩定發(fā)展。于是，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，目前成為低價(jià)拿地的最好時(shí)機。而資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商們苦于資金壓力，無(wú)法有效拉動(dòng)土地成交。于是，要想帶動(dòng)鏈條全面復蘇，給開(kāi)發(fā)商更多貸款是有效手段。
　　上海證券報獲得消息，包括中石油在內的大型國資都在積極進(jìn)入土地市場(chǎng)，康佳彩電等非地產(chǎn)主業(yè)的大型企業(yè)也正在全面考量土地市場(chǎng)，希望有所收獲。"不可否認，一些地方的樓市仍存在大量庫存壓力，但經(jīng)濟要素會(huì )在政策出臺后自行調節，開(kāi)發(fā)商融資松綁后，增加土地儲備將成為趨勢。"業(yè)內人士稱(chēng)。
　　克而瑞（中國）研究中心總監陳嘯天則表示，選擇目前時(shí)機推出這一政策也存在一定風(fēng)險，即開(kāi)發(fā)商有可能在資金壓力得到緩解的情況下提高銷(xiāo)售價(jià)格，這可能導致房?jì)r(jià)泡沫進(jìn)一步擴大。

　　資本金比例調整傳遞何種信號

　　國務(wù)院日前發(fā)布了關(guān)于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知。業(yè)內人士認為，此次調整符合市場(chǎng)此前預期，對證券市場(chǎng)短期影響不大。個(gè)別板塊和品種的股價(jià)反應可能會(huì )受到一定刺激，但趨勢不會(huì )因此改變。

　　將刺激房地產(chǎn)投資回升

　　東方證券率先發(fā)布報告稱(chēng)，投資項目資本金比例的調整是政府為保經(jīng)濟增長(cháng)采取的新的重大舉措，它解決了可能制約固定資產(chǎn)投資未來(lái)增長(cháng)的一個(gè)重要因素。特別是商品住房投資資本金比例的降低，對刺激房地產(chǎn)投資的回升會(huì )有積極作用。
　　從今年前幾個(gè)月的固定資產(chǎn)投資情況就可以看出房地產(chǎn)業(yè)投資增長(cháng)的疲弱。摩根士丹利某經(jīng)濟學(xué)家曾介紹，2007年以前，中國房地產(chǎn)投資每年占固定資產(chǎn)投資比例不少于1/3，但到了今年初，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增速開(kāi)始拉開(kāi)距離。一季度，城鎮固定資產(chǎn)投資名義增長(cháng)28.6％，實(shí)際投資增速達到30.2％，基本達到近幾年來(lái)的最高水平。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額4880億元，僅同比增長(cháng)4.1％。
　　與之相對應的是新的土地購置面積與開(kāi)發(fā)量的減少。前4個(gè)月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積7266萬(wàn)平方米，同比下降28.6％。全國完成土地開(kāi)發(fā)面積7078萬(wàn)平方米，同比下降12.2％。
　　"國家需要通過(guò)股市和樓市來(lái)穩定并帶動(dòng)消費。房地產(chǎn)業(yè)的利好政策可以實(shí)現對兩個(gè)市場(chǎng)的雙刺激。"一家私募基金的人士向上海證券報表示。
　　中國銀行深圳分行某高層表示，普通商品房開(kāi)發(fā)貸款的自有資金比例下調較多，其他項目則只下調了5個(gè)百分點(diǎn)，這預示著(zhù)普通商品住房的開(kāi)發(fā)量還會(huì )增長(cháng)。而銀行系統也將通過(guò)嚴格的審核和監管防范金融風(fēng)險，對資本金的真實(shí)性、投資收益進(jìn)行全面評估，自主決定是否發(fā)放貸款以及具體的貸款數量和比例。

　　對證券市場(chǎng)短期影響或不明顯

　　國金證券宏觀(guān)分析師王曉輝認為，此次對固定投資項目資本金比例的調整，是對此前政策的進(jìn)一步細化。主要體現了對整個(gè)投資的結構性調整，抑制高耗能的投資項目，而對于有利于啟動(dòng)內需的投資項目，則體現了鼓勵的思想。
    另一方面，整體固定投資增速今年有望保持比較高的水平，并且在此背景下，GDP的增速也會(huì )出現較為強勁的反彈，他認為，GDP增速的回升還會(huì )延續到明年一季度。
　　對于將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35％調低至20％，王曉輝認為，這有利于下半年房地產(chǎn)投資的企穩回升，在此背景下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢將好于上半年。
　　市場(chǎng)人士認為，此次調整結果的公布符合市場(chǎng)預期，對證券市場(chǎng)短期影響將不明顯。記者采訪(fǎng)的幾家券商研究機構，并沒(méi)有大幅調整對市場(chǎng)走勢的判斷，對于后市仍維持謹慎樂(lè )觀(guān)態(tài)度的觀(guān)點(diǎn)居多。
　　光大證券資產(chǎn)管理部投資經(jīng)理任崢認為，對產(chǎn)能過(guò)剩的鋼鐵、電解鋁行業(yè)提高了投資門(mén)檻，鼓勵投入的普通商品房、保障性住房等項目行業(yè)也順應了目前的政策導向。從整個(gè)政策邏輯來(lái)看，此次調整是符合市場(chǎng)預期的。
　　任崢指出，在經(jīng)濟復蘇預期、流動(dòng)性相對充裕等背景下，市場(chǎng)仍有望維持震蕩向上走勢。但反彈行情進(jìn)行到目前，后市大幅向上反彈的空間已不大。除了銀行、石油等藍籌板塊的估值仍偏低外，市場(chǎng)目前整體的估值已偏高。對于調整結果中涉及的個(gè)別行業(yè)，可能會(huì )在股價(jià)上有所反應，但在經(jīng)歷了近階段行情后，這些品種的股價(jià)已經(jīng)形成的趨勢，并不會(huì )因為固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調整而發(fā)生太大變化。