5月25日，國務(wù)院批轉國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)的通知》。作為其中一項內容，“研究開(kāi)征物業(yè)稅”引發(fā)了業(yè)界大討論。該通知對物業(yè)稅的表述是“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅，以上工作由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設部負責”�！�
　　物業(yè)稅是我國稅制改革的一項重要內容，早在2003年就提出來(lái)了，但由于涉及到復雜的制度問(wèn)題、法律問(wèn)題，物業(yè)稅的開(kāi)征始終是雷聲大、雨點(diǎn)小。本次國家發(fā)改委又在正式文件中提出要在2009年研究開(kāi)征問(wèn)題，并且指定了負責單位，即財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設部等四部委。這說(shuō)明與以往的試探性討論不同，這次研究開(kāi)征物業(yè)稅確實(shí)進(jìn)入了政府的決策日程。
　　物業(yè)稅之所以引起業(yè)界的大討論，聚焦點(diǎn)是物業(yè)稅將在很大程度上影響房?jì)r(jià)的走勢。實(shí)際上從經(jīng)濟學(xué)角度看，稅、費、租都將增加產(chǎn)品的成本，物業(yè)稅也不例外。如果物業(yè)稅出臺的同時(shí)，土地出讓金和相關(guān)房地稅費能夠取消，造成住房的總稅費水平不變或者降低，那么住房?jì)r(jià)格才有可能下降。
　　不過(guò)，從我國當前的財政稅收體制看，上述情況在短期內很難實(shí)現。首先，地方政府目前很難擺脫土地財政的束縛。作為政府本身也很清楚，靠賣(mài)地支撐地方財政是不會(huì )長(cháng)久的，因為土地總有一天會(huì )賣(mài)完。但在巨大的制度慣性作用下，地方政府又不得不維系土地財政體制，否則在巨大的財政支出壓力下，地方資金會(huì )更加捉襟見(jiàn)肘。
　　其次，土地出讓制度是物業(yè)稅出臺的巨大障礙。房改后我國實(shí)行商品化住房分配制度，由于土地國有性質(zhì)不能改變，經(jīng)過(guò)制度創(chuàng )新設計，我國實(shí)行土地批租制度。消費者購買(mǎi)住房獲得70年土地使用權和附著(zhù)在土地之上的房產(chǎn)的完全所有權。物業(yè)稅本質(zhì)上是財產(chǎn)稅，征稅標的是個(gè)人財產(chǎn)。在國家已經(jīng)征收了70年土地出讓金的情況下，物業(yè)稅如何與土地出讓金協(xié)調？土地并非個(gè)人財產(chǎn)，房產(chǎn)屬于個(gè)人財產(chǎn)，但物業(yè)稅是否可以單獨對房產(chǎn)進(jìn)行征稅？?jì)烧呤欠窨梢苑指铋_(kāi)來(lái)，房產(chǎn)價(jià)值又如何計算？這些都是非常棘手的問(wèn)題。
　　再次，物業(yè)稅涉及到其他房地產(chǎn)稅費的整合問(wèn)題。征收物業(yè)稅其目的并非是解決短期內政府面臨的財政困難，而是著(zhù)眼于長(cháng)久的公共財政體系的穩定。同時(shí)，物業(yè)稅與國際接軌也有利于整合目前稍顯復雜和紛亂的房地產(chǎn)稅收體系。目前房地產(chǎn)稅收包括營(yíng)業(yè)稅、增值稅、契稅等。如果不改變現狀，而直接征收物業(yè)稅，重復征稅問(wèn)題就不可避免。后果就是，造成買(mǎi)房人背負更大的負擔，租房的人同樣會(huì )受到稅賦轉嫁的壓力。很可能的后果是，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )因為稅負成本的增長(cháng)而被動(dòng)上升。
　　綜合來(lái)看，業(yè)界應當達成這樣的共識：物業(yè)稅不是在交易稅基礎上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房?jì)r(jià)居高不下情況下的應急之舉，而是對房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調整；物業(yè)稅不是對不動(dòng)產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對建立地方公共財政體制的努力與期待。
　　物業(yè)稅的問(wèn)題應從長(cháng)計議、認真研究，短期內出臺可能性不大。但從我國房地產(chǎn)長(cháng)遠的穩定發(fā)展以及公共財政的穩定和可持續考慮，物業(yè)稅是必須推出的。

（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院）