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| 房?jì)r(jià)“上火”潛存巨大風(fēng)險 |
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| 2009-06-11 葉檀 來(lái)源:廣州日報 |
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一旦過(guò)度寬松的貨幣政策收緊或大批量推出保障型住房，大批投資者與開(kāi)發(fā)商將被套其中。畢竟，租金收益率沒(méi)隨房?jì)r(jià)同步上漲，說(shuō)明房?jì)r(jià)上漲存在巨大的潛在風(fēng)險。
圈地熱卷土重來(lái)，樓市小陽(yáng)春漸成愈來(lái)愈旺的大陽(yáng)春。國家統計局數據顯示，5月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比4月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比4月份擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。我國土地市場(chǎng)是金融泡沫的重要指標，只要開(kāi)發(fā)商翩翩進(jìn)入土地市場(chǎng)，基本上能夠確定虛擬經(jīng)濟開(kāi)始“上火”。圈地熱與投資者增加，顯示新一輪通脹周期或者滯脹周期近在咫尺。
新一輪圈地熱已經(jīng)開(kāi)始。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，6月第一周，全國20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地124宗，環(huán)比增加25%，推出土地面積608萬(wàn)平方米，環(huán)比增加24%；成交土地面積173萬(wàn)平方米，環(huán)比增加14%。
根據上海易居研究院的調查數據，近兩個(gè)月購買(mǎi)投資性住房的人逐漸增加，逐漸取代小陽(yáng)春開(kāi)始之時(shí)的自住房剛性需求。筆者曾問(wèn)過(guò)購房的朋友為何此時(shí)入市投資，他們的回答很簡(jiǎn)單：第一，實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)能過(guò)剩，沒(méi)有投資價(jià)值；第二，從以前經(jīng)驗看，只有房地產(chǎn)有可能抵擋貨幣貶值。
我國的土地與房產(chǎn)是重要的投資品種。以土地為例，在泡沫時(shí)期圈地可以得到雙重好處，首先可以通過(guò)高價(jià)房收獲高收益。2007年通脹預期高漲時(shí)期，囤過(guò)兩年的地即便土地轉讓就能獲得30%以上的收益；房地產(chǎn)上市公司通過(guò)土地在資本市場(chǎng)的定價(jià)，直接將土地轉換成金融資產(chǎn)，通過(guò)高估值獲得高收益。
房地產(chǎn)與泡沫聯(lián)袂上漲的景象并不陌生。倒推兩年，2006年、2007年，雖然政府一再出臺宏觀(guān)調控政策，雖然利率有所上漲，但股市與樓市就是擊而不倒。從金融投資理論上很好理解，只要投資者預期收益高于利率、交易稅費等相加總成本，人們預期投資收益能抵御貨幣貶值，他們就會(huì )毫不猶豫進(jìn)行投資。無(wú)論央行加息降息，只要市場(chǎng)處于通脹預期之中，只要人民幣有升值壓力卻無(wú)法升值，房地產(chǎn)成交量與價(jià)格就會(huì )上漲。只要央行繼續釋放貨幣，給予市場(chǎng)通脹預期，房地產(chǎn)市場(chǎng)就能持續紅火，直到危乎高哉。屆時(shí)，房地產(chǎn)泡沫就會(huì )跟次貸泡沫一樣，調高幾次利率即可輕輕挑破。
事實(shí)上，投資者已經(jīng)處于非常危險的境地了。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇是寬松貨幣政策的產(chǎn)物，如果我國想保持經(jīng)濟均衡發(fā)展，不可能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)一枝獨秀，更不可能無(wú)限度釋放流動(dòng)性。
根據國家信息中心的研究，今年前4個(gè)月累計人民幣各項貸款增加5.17萬(wàn)億元，不但超過(guò)去年全年4.9萬(wàn)億元的規模，也超過(guò)了今年5萬(wàn)億元的計劃目標下限。同時(shí)，廣義貨幣(M2)增速也開(kāi)始急升，4月末M2增速達到25.95%，遠遠超過(guò)央行17%的預期目標，刷新了中國近年來(lái)的新高。
過(guò)度寬松的貨幣政策是不可能持續的。一旦政策收緊或者大批量推出保障型住房，將有大批投資者與開(kāi)發(fā)商被套其中，過(guò)剩的流動(dòng)性可以通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)輕松回收。畢竟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標租金收益率沒(méi)有隨著(zhù)房?jì)r(jià)同步上漲，說(shuō)明了房?jì)r(jià)上漲存在巨大的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)能夠幫助經(jīng)濟復蘇，也能扭曲經(jīng)濟，以房地產(chǎn)消費拉動(dòng)內需是救急，而不是長(cháng)遠之策，一個(gè)大國依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟，顯然是靠不住的。
（作者系財經(jīng)評論員） |
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