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| 2009-07-22 易憲容 來(lái)源:中國證券報 |
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最近，銀監會(huì )向各地方銀監局發(fā)放《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理風(fēng)險管理是介于交易部門(mén)與結算部門(mén)之間的“中間部門(mén)”功能。風(fēng)險管理包括至少每天重估所有的頭寸，估算未來(lái)可能虧損的風(fēng)險，并確保損失控制在可接受的范圍內。的通知》，再次重申要嚴格遵守第二套房貸有關(guān)政策。銀監會(huì )主席劉明康近日也表示，當前要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。
銀監會(huì )當下重申第二套住房信貸政策約束性，與最近國內房?jì)r(jià)瘋狂上漲有關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，住房具有投資與消費的兩重屬性，由于住房投資與住房消費有很大差別，如果房?jì)r(jià)上漲，投資性的住房購買(mǎi)就會(huì )利用銀行金融杠桿大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果投資者是用自己的資金進(jìn)入市場(chǎng)，那么他們的投資需求是十分有限的；如果投資者可以通過(guò)高杠桿率的住房信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么這種投資需求就會(huì )無(wú)限地膨脹。最近全國不少一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲都是與這種住房投資需求突然增加有關(guān)。
實(shí)際上，對于房地產(chǎn)投資與消費的區別，央行歷年來(lái)的關(guān)于個(gè)人住房按揭貸款管理辦法都有詳細規定，其房地產(chǎn)信貸政策從一開(kāi)始就對投資與消費做了有意識的區分。但是，這些住房投資與消費的區分比較泛化，操作彈性空間大，加上國內銀行多數都完成了股份制改造，有動(dòng)力加大信用擴張的速度，這就使得不少投資者可以大量利用銀行信貸進(jìn)行房地產(chǎn)投資炒作。2007年，央行及銀監會(huì )推出了關(guān)于房地產(chǎn)的359號文件與452號文件，這兩個(gè)文件的核心是把房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房投資與住房消費作一個(gè)清楚的區分。如果是住房消費，就可享受所有信貸優(yōu)惠政策；如果是住房投資，那么無(wú)論是信貸還是稅收都得按市場(chǎng)來(lái)定價(jià)，而不可享受任何政府住房?jì)?yōu)惠政策。
在359號文件出臺之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與相應的部門(mén)一直在要求放開(kāi)對第二套住房的信貸限制，并提出了一大堆放開(kāi)限制的理由，甚至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行業(yè)組織還提出一個(gè)所謂“改善性住房”的概念。他們的目的就是在政策上把住房投資與消費混淆，以便讓住房投資成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導力量。這樣就能夠便利住房投資者利用銀行的信貸優(yōu)惠政策及過(guò)高的金融杠桿率對房地產(chǎn)市場(chǎng)大力炒作，把房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格推高，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)投機炒作大獲其利。
在這種情況下，嚴格遵守第二套住房信貸政策有著(zhù)非常重要的意義。從歷史經(jīng)驗看，房地產(chǎn)泡沫指資產(chǎn)價(jià)格狂漲至預期將會(huì )大幅逆轉或崩潰的程度。的出現都與銀行信貸過(guò)度擴張有關(guān)，都是住房投資性過(guò)度的結果。因此，將住房投資與消費嚴格區分，并對住房的投資性信貸進(jìn)行限制是防止房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵。如果最近2-3個(gè)月以來(lái)銀行信貸增長(cháng)而導致的房地產(chǎn)泡沫不能夠從制度上來(lái)遏制，那么國內房地產(chǎn)泡沫很快就會(huì )吹大�？梢哉f(shuō)，《通知》的出臺，就是希望信貸政策的調整來(lái)擠出當前房地產(chǎn)泡沫，以此來(lái)保證國內房地產(chǎn)市場(chǎng)持續穩定的發(fā)展。
《通知》的出臺對下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )產(chǎn)生什么影響？這里有幾個(gè)問(wèn)題必須認識清楚。一是政府對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷。如果政府認識房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的發(fā)展趨勢，監管部門(mén)能采取強硬的方式讓商業(yè)銀行認真執行《通知》，并對不執行的行為進(jìn)行嚴厲處罰，那么國內房地產(chǎn)泡沫就不會(huì )被吹大。二是對于第二套住房信貸政策，為什么銀行、地方政府及住房投資者等都在千方百計地突破？這與商業(yè)銀行的激勵機制、地方政府的土地財政及尋租、投資者利用銀行金融杠桿大獲其利等有關(guān)。因此，當《通知》執行影響其利益時(shí)，這些人會(huì )采取各種方式與監管部門(mén)博弈。至于在這場(chǎng)博弈中誰(shuí)勝誰(shuí)負，關(guān)鍵還要看中央政府的動(dòng)向。三是如果《通知》的精神能夠落實(shí)執行，能夠讓住房投資者逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫并讓房地產(chǎn)的價(jià)格趨向理性，那么，在這種情況下，對于以消費為主導的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，如果再讓物業(yè)稅出臺、對住房預售制度進(jìn)行改進(jìn)等，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)就能夠走向持續健康發(fā)展之路。
筆者認為，當前的國內房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題成堆、利益關(guān)系錯綜復雜，如果不對這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行徹底改革，它將成為中國經(jīng)濟未來(lái)發(fā)展的重大障礙，也將成為延緩當前國內經(jīng)濟復蘇的主要障礙。對此，國內應該有清醒的認識。正是基于上述意義所說(shuō)，下半年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著(zhù)巨大的不確定性。
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