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| 2009-08-21 馬紅漫 來(lái)源:第一財經(jīng)日報 |
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近期，圍繞經(jīng)濟適用房的一些負面信息不斷出現。
有媒體報道，杭州經(jīng)濟適用房——藍橋名苑小區800多套房子已經(jīng)交付，但是其中有500多戶(hù)業(yè)主要求維修。這些房子存在裂縫、樓頂滲水等11處質(zhì)量問(wèn)題。8月初，石家莊市推出了今年的首批經(jīng)濟適用房，但卻有上千套住房遭遇“棄購”。有申購者指出，這批經(jīng)適房利潤超過(guò)國家規定的3%。此外，武漢經(jīng)適房六連號事件、“寶馬”、“奔馳”頻頻出入經(jīng)適房小區等現象的曝光，更顯示出經(jīng)適房成為權力尋租場(chǎng)所的跡象。
本是為了緩解中低收入群體住房困難的經(jīng)適房，如今卻糾結了諸多社會(huì )矛盾，這樣的結果著(zhù)實(shí)讓人感到遺憾。這其中，嚴懲違規責任人固然不可或缺，但此舉卻并不能改變經(jīng)適房的“雞肋”處境。只有讓經(jīng)適房體現出政策保障功能與商品交易的雙重屬性，諸多由此引發(fā)的問(wèn)題才能真正迎刃而解。
本應以“利民、惠民”為目標的經(jīng)適房，成為問(wèn)題多發(fā)的焦點(diǎn)，由此導致的“存廢”之爭也有所升溫�；蛟S正是因為問(wèn)題重重，盡管有關(guān)部門(mén)在近期接連表態(tài)，認為經(jīng)適房仍有存在的必要，但是地方建設的熱情卻在實(shí)際上呈現出退卻之勢。據《第一財經(jīng)日報》報道，住房和城鄉建設部的數據顯示，與去年設定的2009年開(kāi)建130萬(wàn)套目標相比，今年上半年全國各地新開(kāi)工經(jīng)適房3388萬(wàn)平方米、48萬(wàn)套，只占全年指標的37%左右。從直接的原因看，地方政府開(kāi)建經(jīng)適房熱情不高是基于現實(shí)的財政資金壓力。作為保障性住房，經(jīng)適房屬于“公共產(chǎn)品”，地方財政必然要參與到其建設過(guò)程當中。但是，由于地方財政吃緊現象較為普遍，使得資金支持和監管力度不夠。究竟如何為經(jīng)適房確定價(jià)格定位與合理利潤，由此成為一個(gè)現實(shí)的難題。而解決問(wèn)題的關(guān)鍵是要綜合保障屬性與商品規則，實(shí)現二者的相互統一。
從中低收入群體的角度看，經(jīng)適房畢竟不是“免費的午餐”，需要付出真金白銀。所以，作為交易商品的經(jīng)適房，其定價(jià)水平?jīng)Q定著(zhù)市場(chǎng)最終的接納程度。一般而言，經(jīng)適房?jì)r(jià)格的確認有兩種算法，其一是成本加成的算法，也就是在稅費減免的基礎上，以滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商3%的利潤率測算的價(jià)格；其二則是以市場(chǎng)因素加社會(huì )保障因素為基礎，以周邊同類(lèi)型商品房為基礎下調一定的百分比來(lái)測算價(jià)格，從一般規律看，這一下浮比例至少應在20%以上。如果不是這樣，過(guò)高的房?jì)r(jià)難免會(huì )引發(fā)“棄購”現象。
此外，“以售為主”的保障住房制度的健康運行，需要有嚴格的管理約束機制為前提。經(jīng)適房與普通商品房之間的價(jià)格落差，為尋租者勾勒出了短期暴利的誘惑，難免滋生違規交易的沖動(dòng)。中國香港地區就將社會(huì )保障住房的套利行為上升到法律層面，虛報資料獲取房源的將會(huì )坐牢。而反觀(guān)內地，此前曝光的諸多違規事件鮮見(jiàn)有后續嚴懲的結果跟進(jìn)。更為關(guān)鍵的是，由于部分政府工作人員直接卷入違規交易，讓此類(lèi)問(wèn)題較難受到查處。
所以，在強化監管的前提下，及時(shí)彌合保障屬性和商品屬性間的錯位，對經(jīng)適房的健康存續有著(zhù)至關(guān)重要的作用。也就是說(shuō)，政府財政需要積極介入建設投入，對保障房低價(jià)和市場(chǎng)成本間的倒掛部分進(jìn)行全額補缺。至于財政資金緊缺的問(wèn)題，可以通過(guò)對土地出讓金、房地產(chǎn)稅費收入實(shí)施專(zhuān)款專(zhuān)用來(lái)實(shí)現。以土地出讓金為例，該筆資金規模占到地方政府預算外收入的一半左右，但是其流向卻很難為外界所明晰。如果能夠明確用于保障性住房補貼，則不僅可以解決資金來(lái)源的問(wèn)題，還能讓地方政府逐步脫離“賣(mài)地生財”的痼疾。以此觀(guān)之，各級財政的共同支持，才有可能真正平息經(jīng)適房的“存廢”之爭，切不可再讓社會(huì )保障住房的努力半途而廢。(作者系第一財經(jīng)頻道主持人，經(jīng)濟學(xué)博士）
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