昨天，看到一篇文章，認為全國住房總價(jià)值達91.48萬(wàn)億元，超出我國GDP（31.4萬(wàn)億元）近200%，而城市居民需要花掉近22年的工資才能買(mǎi)一套房。實(shí)際上，在幾乎任何市場(chǎng)經(jīng)濟國家，土地和房屋都是社會(huì )和居民價(jià)值最大的財產(chǎn)，搬出一堆數據把我國住房?jì)r(jià)值與GDP相比，有些莫名其妙，而所謂22年工資購套房又失之籠統和道聽(tīng)途說(shuō)。
　　近年來(lái)，圍繞房?jì)r(jià)可謂眾說(shuō)紛紜。實(shí)際上，測算房?jì)r(jià)高低是件復雜而困難的事。經(jīng)驗表明，往往只有房?jì)r(jià)泡沫破裂后，才知房?jì)r(jià)太高。上世紀80年代后期的日本和中國臺灣，1997年之前中國香港和泰國，皆如此。
　　然而，也并非全無(wú)方法。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟的歐美國家，一般用房?jì)r(jià)收入比、租金回報率、空置率衡量房?jì)r(jià)高低。房?jì)r(jià)收入比，是從居民收入的角度，考量支付能力與房?jì)r(jià)的匹配度；租金回報率，是從投資收益上面，判斷房?jì)r(jià)水平是否合理；空置率，則是從資源利用情況，側面反映市場(chǎng)中投資投機比重的大小，借以觀(guān)察市場(chǎng)是否過(guò)熱。正好，這三個(gè)方面筆者都曾做過(guò)研究，在此把重點(diǎn)結論拿出來(lái)與讀者分享和商榷。
　　首先，談下房?jì)r(jià)收入比。以國家統計局數據為準，取值歷年城鎮人均住房建筑面積、人均可支配收入、商品住宅成交均價(jià)（含經(jīng)濟適用房），計算后得出：1996-2008年，我國的房?jì)r(jià)收入比在5.5-7.5倍的區間波動(dòng)，其中最低的1996年為5.64倍，最高的2007年為7.44倍�？傮w水平高于發(fā)達國家的3-6倍，但與1998年世界8.4倍的平均值和6.4倍的中位數，相當接近。也即用發(fā)展中國家的標準衡量，目前我國房?jì)r(jià)收入比水平基本合理。
　　全國來(lái)看，難以認定整體存在房?jì)r(jià)泡沫。但由于各地經(jīng)濟和樓市發(fā)展水平差異明顯，房?jì)r(jià)收入比按東中西部、一二三線(xiàn)城市，呈現由高到低的梯度排列。2007-2008年，京滬深穗四個(gè)一線(xiàn)城市以及廈門(mén)、杭州，房?jì)r(jià)收入比超過(guò)10倍，甚至個(gè)別城市達到13倍以上。如果剔除動(dòng)拆遷保障用房因素，則2008年北京房?jì)r(jià)收入比為15倍，上海高達17.2倍。
　　另外，值得關(guān)注的是，我國的房?jì)r(jià)收入比，在不同的收入階層之間的分布極不均衡。在全國統計的七個(gè)收入階層房?jì)r(jià)收入比情況中，最高收入戶(hù)的房?jì)r(jià)收入比只有2.64倍，而最低收入戶(hù)的這一指標卻達到23.68倍，相差了8倍。
　　其次，分析一下租金回報率。租金水平集中體現了房屋使用價(jià)值的高低。在發(fā)達國家，住房年均租金回報率為5%～10%，而在我國大城市，一般都不會(huì )超過(guò)5%，目前上海、杭州二地甚至不足3%。以此租金回報率衡量，我國部分大城市房?jì)r(jià)明顯偏高。
　　最后，關(guān)于空置率。1994年至2008年，我國商品住宅空置率由16.9%降至6.3%，情況不斷改善，今年成交非�；钴S，空置率進(jìn)一步降低。然而，遺憾的是，我國官方統計口徑中，商品房空置僅指已竣工而未售出或租出的房屋。而按照國際通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市場(chǎng)全部存量房地產(chǎn)的比率，房屋空置率5%為適度，10%則為警戒空置率，超過(guò)20%為嚴重空置。

（作者系房產(chǎn)研究人士）