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| 樓市已“滯銷(xiāo)” 房?jì)r(jià)或“拉鋸” |
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| 2009-10-15 作者:蔡宗琦 來(lái)源:中國證券報 |
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“金九”、“銀十”先后落空，“現房存量大于期房存量”再度光臨房地產(chǎn)市場(chǎng)。數據顯示，8月以來(lái)樓市庫存持續反彈，但新開(kāi)工及施工面積環(huán)比大幅增加。樓市供需雙方的博弈再次進(jìn)入僵持階段，房?jì)r(jià)可能已進(jìn)入“拉鋸戰”，未來(lái)大幅上漲動(dòng)力大為降低。
“十一”期間樓市低迷超出預期，各地紛紛出現新房?jì)r(jià)漲、量跌、庫存增加的現象。經(jīng)過(guò)價(jià)格大幅上漲后，觀(guān)望情緒再次籠罩樓市，庫存反彈恐怕是未來(lái)樓市走向的縮影。
以北京為例，從庫存看，經(jīng)前期快速消化后，住宅市場(chǎng)庫存量約為10萬(wàn)套，低于去年同期的13萬(wàn)套，但加上商業(yè)及高端住宅，近期北京存量房數量仍有32萬(wàn)套之多，與去年此時(shí)33萬(wàn)套的規模持平。房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存化”的步伐并沒(méi)有想象中的那么大，房地產(chǎn)行業(yè)回暖只有住宅市場(chǎng)“單腿走路”。
值得關(guān)注的是，庫存主體正由期房轉向現房。今年可售現房近19萬(wàn)套的庫存遠高于去年同期的15萬(wàn)套，而未售期房不足13萬(wàn)套的數量遠低于去年同期的18萬(wàn)余套�，F房量大增說(shuō)明購房人意愿下降，未能及時(shí)銷(xiāo)售的新房數量正在累積；而在銷(xiāo)量下滑的背景下，未售期房存量的大幅下降則表明開(kāi)發(fā)商推新入市的積極性正在減弱。
從全國范圍看，自7月以來(lái)的銷(xiāo)量下降使各大城市的庫存量全面回升。中原地產(chǎn)監測數據顯示，滬廣深三大城市庫存均因市場(chǎng)疲軟出現普遍增加。其中，存量增幅最大的為廣州，環(huán)比增長(cháng)兩成半；深圳存量環(huán)比上升14.9%；上海存量環(huán)比上升5%。
本輪樓市回暖以來(lái)，首次出現全國庫存回升現象，具有標志性意義。市場(chǎng)難以消化新近入市的樓盤(pán)項目和原有庫存，加上可以預期在未來(lái)幾個(gè)月政策可能收緊，成交量前期釋放后難以反彈，各大城市的庫存消化有可能已經(jīng)觸底。
同時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)工情況卻在回暖，新的“庫存”可能正在累積。中國指數研究院統計，今年以來(lái)，京滬深三城市住宅新開(kāi)工面積與施工面積波動(dòng)上行，尤其以北京上行趨勢最明顯，截至8月，北京新開(kāi)工面積與施工面積環(huán)比分別增長(cháng)40%與30%左右。
新開(kāi)工面積與施工面積向來(lái)都是供應量的先行指標，上述兩個(gè)數據的回升預示著(zhù)未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)供應將可能回升。此外，在政策推動(dòng)下，今年以來(lái)土地市場(chǎng)成交增加，這些土地存量都有望在明后兩年進(jìn)入市場(chǎng)。盡管目前住宅存量仍然處于相對低位，但庫存消化不足及未來(lái)可以期待的供應量增長(cháng)，將使樓市供需雙方力量對比發(fā)生變化，供需博弈的局面有望出現。
就連前期迅猛上漲的價(jià)格也“撐不住”了。9月北京市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下降2.42%，這是近半年成交均價(jià)首次出現下跌，同時(shí)，取證預售均價(jià)卻繼續上漲至每平米17151元，環(huán)比增幅為11.90%，這也是成交均價(jià)與取證預售均價(jià)連續第二個(gè)月出現背離。上述種種跡象表明，商品住宅市場(chǎng)短期出現調整為時(shí)不遠。
但應注意到，由于絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)現在基本完成今年全年銷(xiāo)售任務(wù)，新房項目馬上出現價(jià)格調整的可能性不大。未來(lái)幾個(gè)月里樓市進(jìn)入傳統交易淡季，出現大規模調整難有交易量的支撐，伴隨庫存調整，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)可能進(jìn)入縮量調整階段。對于后市，業(yè)內普遍認為，除市場(chǎng)因素外，還需等待政策態(tài)度明朗，明年2、3月將是房地產(chǎn)市場(chǎng)方向性選擇的關(guān)鍵期。
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