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| 制定中長(cháng)期規劃 降低樓市發(fā)展風(fēng)險 |
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| 2009-10-15 來(lái)源:第一財經(jīng) |
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近日公布的“三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜”顯示，經(jīng)歷過(guò)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆后，市場(chǎng)成交量在三季度回歸理性。成交量在7、8兩個(gè)月回落調整，9月份上揚。值得關(guān)注的是，價(jià)格始終持穩步上揚態(tài)勢，價(jià)漲量縮成為當前樓市重要的市場(chǎng)表現。
樓市的熱鬧與房?jì)r(jià)的居高不下，早已為許多欲購房者所慨嘆。人們不能不問(wèn)：為什么在如此高位上市場(chǎng)價(jià)格依然上漲？?jì)r(jià)漲了又為什么出現量縮？原因恐怕在于，市場(chǎng)參與主體還期望或認同樓價(jià)會(huì )漲，市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方能夠對接得上，才有了價(jià)格。同時(shí)，在市場(chǎng)價(jià)格快速攀高后，市場(chǎng)購買(mǎi)力相對降低，雖然有投資需求在追漲，但這部分需求占總社會(huì )需求的比重畢竟不大，不太可能出現價(jià)格一邊高速上漲，另一邊銷(xiāo)量也持續猛增的情況。
回顧2009年樓市的發(fā)展軌跡，年初的時(shí)候是價(jià)跌量縮，進(jìn)入3月份則出現了價(jià)平量升的態(tài)勢，5月份后則是量?jì)r(jià)齊升，8月份后就是現在所謂的價(jià)升量縮。這是從市場(chǎng)角度來(lái)分析樓市發(fā)展的規律。一般意義上來(lái)看，當市場(chǎng)出現價(jià)升量縮的態(tài)勢后，基本可以判定這個(gè)市場(chǎng)出現了泡沫，盡管適度的泡沫可以起到活躍市場(chǎng)，促進(jìn)發(fā)展的作用，但毫無(wú)疑問(wèn)，過(guò)大的泡沫如果破裂后定會(huì )引發(fā)一些嚴重的經(jīng)濟問(wèn)題。當然，目前樓市泡沫的問(wèn)題有多嚴重，還需繼續觀(guān)察。
對于樓市的泡沫問(wèn)題，人們并不陌生。除了上世紀90年代初的海南房地產(chǎn)泡沫外，1997年，亞洲金融危機后香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)最多跌去七成，許多居民出現“負資產(chǎn)”。近鄰日本，在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅后，房?jì)r(jià)最多時(shí)跌去85%，國民經(jīng)濟損失嚴重，導致日后出現“失去的十年”。顯然，面對當前樓市發(fā)展中的問(wèn)題，需要有應對的方案，以免樓市出現大危機時(shí)重挫經(jīng)濟�，F在看來(lái)，制定出一個(gè)較為完整、明晰的中長(cháng)期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，是當下迫切的任務(wù)。
一直以來(lái)，政府管理部門(mén)的房地產(chǎn)調控政策多以短期政策為主，重在調整解決短期的市場(chǎng)問(wèn)題，而沒(méi)有著(zhù)重解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向和戰略問(wèn)題，缺乏增加供給及打擊投機炒作的有力措施。同時(shí)，因為行業(yè)管理機制不健全，也造成了房地產(chǎn)業(yè)“一收就死，一放就亂”的發(fā)展難題。歷史上多次房地產(chǎn)泡沫危機莫不如此。
今年房地產(chǎn)業(yè)的這輪快速發(fā)展也得益于政策的大幅度放松。為了“保增長(cháng)”，房地產(chǎn)業(yè)充當了先鋒角色，也促成了房產(chǎn)消費的短期政策頒布。不過(guò)，目前高高在上的房?jì)r(jià)和日漸萎縮的成交量，以及愈演愈烈的豪宅盛宴，很難說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的佐證。因此，政府管理部門(mén)應著(zhù)手制定房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展規劃，包括盡快出臺調整規范行業(yè)發(fā)展的上位法，如《住宅法》等，以從根本上解決房地產(chǎn)宏觀(guān)調整短期化、政策指向多變的問(wèn)題。
不難發(fā)現，一些地方政府的既得利益已成為推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫膨脹的重要原因，一些地方的財政收入20%~30%來(lái)自于土地出讓?zhuān)医陙?lái)有不斷攀升的態(tài)勢。在財政支出中，由于政府直接投資和自身行政費用占比過(guò)高，土地轉讓收入難以有效轉化為全民社會(huì )保障，包括基本住房保障的支出。
對于不少房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前的感覺(jué)是“身不由己”要甚于“自由發(fā)揮”。企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中最關(guān)鍵的兩個(gè)環(huán)節是“拿地”和“融資”，而恰恰是這兩個(gè)環(huán)節，都直接受到國家政策的調控。在經(jīng)濟危機環(huán)境下，央企攜巨額低成本資金之優(yōu)勢，在土地市場(chǎng)上橫沖直撞，拿下了不少所謂“地王”。除了央企，土地市場(chǎng)上另一個(gè)巨鱷是上市公司，同樣有低成本的資金優(yōu)勢，同樣在壓縮著(zhù)非上市民企的生存空間。這兩者對土地市場(chǎng)的爭奪，不可避免地造成了地價(jià)飛漲。地價(jià)推動(dòng)著(zhù)房?jì)r(jià)上漲的預期，進(jìn)而刺激著(zhù)投資者敏感的神經(jīng)。
總體而言，當前樓市出現了一定程度的泡沫，但泡沫并非到了馬上要破裂的程度，如果能夠得到有效引導，樓市還會(huì )擺脫可能的危機，繼續平穩發(fā)展。盡管未來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟走勢仍然充滿(mǎn)不確定性，但當前經(jīng)濟已經(jīng)逐步走出低谷，卻是事實(shí)。當宏觀(guān)經(jīng)濟進(jìn)入上升周期，有助于樓市的消除泡沫，迎來(lái)行業(yè)新的發(fā)展機遇。
當前的關(guān)鍵，是要制定出樓市發(fā)展的中長(cháng)期規劃，對于發(fā)展的目標、任務(wù)、企業(yè)發(fā)展環(huán)境、消費政策等都作出明確的指導和安排。如此，政府能找到治理行業(yè)發(fā)展的穩定坐標，企業(yè)、投資者、消費者則擁有一個(gè)穩定的衡量坐標，這個(gè)市場(chǎng)才會(huì )長(cháng)期穩定，避免樓市價(jià)格和成交的大起大落。
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