10月27日《經(jīng)濟參考報》刊登了題為《樓盤(pán)“成本清單”曝光高房?jì)r(jià)內幕》的報道，吸引了許多人的眼球。該文分析了一份樓盤(pán)“成本清單”，揭秘高房?jì)r(jià)利益鏈：首先，政府是高房?jì)r(jià)的最大受益者；其次，開(kāi)發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”，第三，“銀行是吃了買(mǎi)房人再吃賣(mài)房人”，第四，推高房?jì)r(jià)——“媒體非常有用”。
　　如何看待“成本清單”？我們認為：如果單就“成本清單”而言，以上四個(gè)情況確實(shí)存在。但是，如果再進(jìn)一步深入分析的話(huà)，這些“成本”都是有其背景的。
　　首先我們來(lái)看政府是高房?jì)r(jià)的最大受益者，從表面上來(lái)看確實(shí)如此。高地價(jià)、高房?jì)r(jià)，政府的財政收入就多。但是，如果政府不是拿這些多出來(lái)的收入用于增加自己的福利，而是用于增加社會(huì )公共福利，那么通過(guò)財政轉移支付的形式，它就能成為整個(gè)社會(huì )發(fā)展的基礎，比如，城市基礎設施加快建設，社會(huì )所有人都是受益者；再比如，我國廉租房建設由于資金問(wèn)題，全國各地進(jìn)展都比較緩慢，與國家的要求有較大的差距。為此去年政府規定土地出讓金的10%必須用于廉租房建設。政府在高房?jì)r(jià)的面前，更應該做好住房保障工作。
　　其次是開(kāi)發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有暴利，這是所有中國人都知道的事。前幾個(gè)月，大央企、大國企紛紛成為新“地王”，就是沖著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴利去的。實(shí)際上，上文所述開(kāi)發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”，也不過(guò)20%以上的利潤率。我們現在來(lái)看看一些上市公司近幾年的年報：絕大部分公司毛利率都在20%以上，有些公司的毛利率甚至超過(guò)50%。曾有專(zhuān)家提出，對房地產(chǎn)企業(yè)要征“暴利稅”。房地產(chǎn)業(yè)為什么有這么高的利潤率，根本原因還是在于壟斷。我們再來(lái)看看日常生活中的水電煤，哪個(gè)行業(yè)不是壟斷？只要有壟斷存在，就會(huì )有暴利出現。房地產(chǎn)業(yè)與其他壟斷行業(yè)比較，它的市場(chǎng)風(fēng)險和道德風(fēng)險都非常高。房地產(chǎn)市場(chǎng)有高峰也必然會(huì )有低谷，想想一年前當國際金融危機影響我國時(shí)，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，如果國家不出臺一系列救市政策的話(huà)，可能一大批房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂就得破產(chǎn)關(guān)門(mén)。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策的刺激下，迅速復蘇繁榮，對房地產(chǎn)企業(yè)的非議，開(kāi)始多了起來(lái)，開(kāi)發(fā)商就成為高房?jì)r(jià)的替罪羊。因此，開(kāi)發(fā)商承擔的風(fēng)險和其所得的暴利，與其他一些壟斷企業(yè)相比只能是小巫見(jiàn)大巫。
　　第三，“銀行是吃了買(mǎi)房人再吃賣(mài)房人”。如果是購買(mǎi)一套100萬(wàn)元的房子,從銀行獲得商業(yè)貸款60萬(wàn)元,30年還清,按照現在實(shí)行的7折優(yōu)惠利息,償還給銀行的利息也要50多萬(wàn)元，銀行利息要占本金的90%以上。但是，盡管看上去銀行利息總額很高，然而時(shí)間的逐步推移，還款人的壓力是逐步降低的。說(shuō)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款始終是銀行利潤最大的一塊,主要是貸款利息遠遠高于其他行業(yè)貸款,一般也要達到百分之十幾。這也是一個(gè)愿打一個(gè)愿挨。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是一對孿生兄弟，如果沒(méi)有金融的支持，我國房地產(chǎn)業(yè)也不會(huì )有如此迅速的發(fā)展（同時(shí)房地產(chǎn)也成為銀行抵押貸款中的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)）。
　　第四，推高房?jì)r(jià)——“媒體非常有用”。眾所周知，媒體的作用是非常巨大的，尤其是在當前互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，從紙質(zhì)媒體發(fā)展到電子媒體，媒體的作用更是被放大了無(wú)數倍。開(kāi)發(fā)商售樓必須做廣告，以前的媒體，新聞是新聞，廣告是廣告。如今，房地產(chǎn)廣告形式多樣，論壇、研討會(huì )比比皆是，到處都是專(zhuān)家。你也搞不清楚究竟是新聞還是廣告，且硬廣告、軟廣告一起上，這應該從媒體自身找原因。
　　綜上所述，對“成本清單”還是應該理性看待，政府應該在住房保障中下大力氣，開(kāi)發(fā)商應該多想想自己應該承擔的社會(huì )責任。（作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員）