在中國經(jīng)濟這一輪復蘇之中，作為國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)扮演了重要角色。但房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的風(fēng)險累積，將會(huì )給整體宏觀(guān)經(jīng)濟運行帶來(lái)巨大的風(fēng)險隱憂(yōu)。

　　房?jì)r(jià)僅是象征性地做了一個(gè)“俯臥撐”

　　本輪危機爆發(fā)之前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了10年大牛市，自1998年住房商品化改革以來(lái)一直保持著(zhù)單邊上揚的態(tài)勢。其間，盡管政府陸續出臺了一系列調控措施，但因為沒(méi)有找到病根來(lái)對癥下藥，反而導致了越調控房?jì)r(jià)越高的結果，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)同國人“居者有其屋”的理想越來(lái)越遠。
　　在最近一輪調控中，政府通過(guò)限制戶(hù)型、限制二套房貸以及緊縮的貨幣政策等措施，終于使房?jì)r(jià)改變了持續上漲的勢頭。
　　如果這種措施能夠延續下去，房?jì)r(jià)逐漸向理性回歸，則對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)遠、健康發(fā)展無(wú)疑是有利的。但讓人意想不到的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調整過(guò)程中遇到了金融危機。外需開(kāi)始持續萎縮，此前支撐中國經(jīng)濟高速增長(cháng)的房地產(chǎn)與出口雙引擎面臨著(zhù)同時(shí)熄火的風(fēng)險。為了保增長(cháng)和保就業(yè)，在外需疲弱難以扭轉、消費增長(cháng)過(guò)于平緩的情況下，政府中止了此前對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，通過(guò)放松二次房貸、降低資本金比率等措施，再次賦予其拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的重任。
　　在中央政府和地方政府的努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)很快扭轉了交易清淡的狀況，先是剛性需求開(kāi)始釋放，繼而投資需求跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很快就走出了一波“量?jì)r(jià)齊升”的火爆行情。
　　全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格從3月份開(kāi)始環(huán)比增長(cháng)，從6月份開(kāi)始同比增長(cháng)，房?jì)r(jià)調整時(shí)間僅僅持續了半年，目前很多一線(xiàn)城市商品房均價(jià)甚至已經(jīng)超過(guò)了前一輪周期時(shí)的高點(diǎn)。銷(xiāo)售方面，截止到9月份，今年前三季度全國商品房銷(xiāo)售面積為58371萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)了44.8%。投資方面，房地產(chǎn)投資在政府項目投資出現疲態(tài)的情況下，很快接過(guò)了接力棒，9月份房地產(chǎn)新增貸款增速為37%，已經(jīng)超過(guò)了固定資產(chǎn)投資的整體增速。整體來(lái)看，9月份的國房景氣指數為101.08，已經(jīng)達到近一年以來(lái)的最高點(diǎn)。
　　本輪全球金融危機由美國房地產(chǎn)泡沫的破滅引起，但中國的房地產(chǎn)業(yè)反而“因禍得�！�，房?jì)r(jià)僅僅是象征性地做了一個(gè)“俯臥撐”。

　　未來(lái)必將再度調整

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整之所以夭折，主要是因為這一產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位太過(guò)重要與特殊。
　　從未來(lái)一段時(shí)間來(lái)看，保證我國房地產(chǎn)發(fā)展的一些宏觀(guān)經(jīng)濟因素仍然存在。
　　其一，適度寬松的貨幣政策仍將持續。截至9月，我國今年新增貸款總額已經(jīng)達到了8.6萬(wàn)億元，全年甚至有可能接近10萬(wàn)億元，達到有統計以來(lái)的年度最高。為保證項目貸款的連續性，明年信貸資金預計仍有可能達到8萬(wàn)億元，大量的信貸資金必然會(huì )向股市和樓市溢出。
　　其二，從今年8月開(kāi)始，CPI已經(jīng)出現拐點(diǎn)，預計第四季度將可能實(shí)現同比轉正，國際大宗商品價(jià)格最近也開(kāi)始上漲。通脹預期再起，而房地產(chǎn)將是最主要的通脹防御性投資工具。
　　其三，隨著(zhù)美元持續貶值，人民幣升值壓力重新出現，熱錢(qián)再度趁虛而入。今年9月，外匯占款的單月增加額已經(jīng)達到2008年5月份以來(lái)的最高點(diǎn)，流動(dòng)性泛濫將會(huì )推高房地產(chǎn)價(jià)格，這在2007年到2008年上半年之間已經(jīng)表現得非常明顯。
　　但同樣需要強調的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)前期調整不充分的情況下，房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)會(huì )導致風(fēng)險的逐步累積，從而給宏觀(guān)經(jīng)濟運行帶來(lái)巨大的風(fēng)險隱憂(yōu)。
　　其一，資產(chǎn)價(jià)格出現泡沫。按農行戰略管理部的估算，當前北京、上海、深圳等城市的月供收入比已經(jīng)遠遠超過(guò)了50%的警戒線(xiàn)，泡沫跡象明顯。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整就不會(huì )再是半年的時(shí)間，美國用了三年多，日本則用了十余年，這些都是前車(chē)之鑒。
　　其二，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲會(huì )產(chǎn)生對居民消費的抑制，導致“保增長(cháng)”與“惠民生”之間的政策沖突，不利于我國經(jīng)濟增長(cháng)模式從“投資-出口拉動(dòng)型”向“消費驅動(dòng)型”的合理轉變。
　　其三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與居民按揭抵押貸款的大量發(fā)放，使金融系統同房地產(chǎn)行業(yè)綁在一起，可能會(huì )導致貸款過(guò)于集中的風(fēng)險。
　　可以肯定的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)必將再度調整，由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，這種調整仍將以政府調控的形式來(lái)進(jìn)行。從本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的過(guò)程可以大致看出，在未來(lái)一段時(shí)間外需對出口的帶動(dòng)出現明顯好轉之前，在除房地產(chǎn)之外的民間投資恢復正常之前，我國經(jīng)濟增長(cháng)對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)仍將會(huì )持續。只有當經(jīng)濟復蘇的基礎穩固之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策才會(huì )逐步退出，而這一時(shí)間窗口，預計最早要到明年上半年才會(huì )出現。