在中國諸多城市房地產(chǎn)價(jià)格再創(chuàng )新高、地方土地財政收入再創(chuàng )新高之際，一個(gè)和房地產(chǎn)有關(guān)的數字低得令社會(huì )驚訝。
　　據全國人大常委會(huì )報告數據，在中央預算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設進(jìn)度緩慢，截至8月底僅完成投資的394.9億元，完成率為23.6%，不足1/4。原因是一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足。
　　這個(gè)數字的曝光給了社會(huì )公眾一個(gè)契機——揭開(kāi)房地產(chǎn)泡沫居高不下的根本原因。
　　現在已經(jīng)很少有人繼續有勇氣掩耳盜鈴——房地產(chǎn)沒(méi)泡沫。自亞洲金融危機以后，10年來(lái)中國房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲，迄今，在大都市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲了約10倍，在中西部三線(xiàn)城市也上漲了3倍左右。
　　房地產(chǎn)泡沫的堅硬性令很多市場(chǎng)人士不解。2005年，中央政府即對房地產(chǎn)價(jià)格高企表示憂(yōu)慮，并進(jìn)行了宏觀(guān)經(jīng)濟調控，房?jì)r(jià)曾一度下降20%~30%；但很快卷土重來(lái)，再創(chuàng )新高；2008年第三、四季度，受股市大跌、國內流動(dòng)性嚴重收縮影響，房?jì)r(jià)再跌接近30%，但現在很多地方又創(chuàng )新高……在股市泡沫一蹶難振后，樓市泡沫可謂愈挫愈奮，甚為堅挺。
　　如果房地產(chǎn)泡沫繼續堅硬膨脹，它難免給未來(lái)中國經(jīng)濟造成災難性影響。因為只要是泡沫就要破滅，不管它是柔軟的還是堅硬的，越是堅硬的泡沫，破滅時(shí)付出的代價(jià)會(huì )越大。由于房貸透支未來(lái)的屬性，一旦房?jì)r(jià)大跌，購房者不僅將輸光過(guò)去，而且會(huì )輸掉未來(lái)。
　　現在還有沒(méi)有促使房地產(chǎn)泡沫軟著(zhù)陸的方法和機會(huì )呢？有。但這先要對中國房地產(chǎn)硬泡沫形成的原因有清醒的認識，并且要區分主次，根本與浮表矛盾之別。如今，對于樓價(jià)高企解釋甚多，諸如下列：
　　一、住房由計劃機制轉向市場(chǎng)機制，這導致了房?jì)r(jià)上漲。然而市場(chǎng)機制與國際房?jì)r(jià)接軌也不應該造成如此巨幅的上漲。因為目前中國大都市的房?jì)r(jià)比美國、日本已經(jīng)不低，而中國人均收入不足美日的十分之一。
　　二、貨幣貶值和通貨膨脹的因素，這個(gè)因素確實(shí)在一定程度上存在，但是次要的。因同期家用電器等物質(zhì)商品的物價(jià)不升反降，食品價(jià)格上漲有限與之形成鮮明反差。
　　三、所謂中國人的剛性需要，即“丈母娘效應”，說(shuō)白了，就是中國人在買(mǎi)房上是“天生的賤骨頭”。這絕對是本末倒置，誰(shuí)不想買(mǎi)便宜的房子，誰(shuí)愿意祖孫三代傾家蕩產(chǎn)，背債買(mǎi)房。說(shuō)這種話(huà)的人缺乏最起碼的良知。
　　被迫高價(jià)購房者有權反問(wèn)一個(gè)不容回避的問(wèn)題：政府和社會(huì )有效地控制房?jì)r(jià)了嗎？對那些買(mǎi)不起房子的人，提供了必需的充足的廉住房了嗎？
　　沒(méi)有！當下房地產(chǎn)政策的組合導致了房地產(chǎn)泡沫出現。
　　其一，稅收政策鼓勵投機。在歐美國家，稅收主要表現為持有環(huán)節的“物業(yè)稅”，拿著(zhù)很多空房子就等于每天燒自己的鈔票，這從根本上打擊了房地產(chǎn)的投機炒作。而中國內地是一次性向購房者出讓70年使用權，然后只收交易環(huán)節的稅收。
　　其二，公共保障性住房極其匱乏。在少數未遏制房地產(chǎn)投機的國家和地區，如新加坡、中國香港地區，它們也會(huì )保障足夠廉租房的供應。而我們的廉租房本來(lái)規劃就遠遠不足，更只實(shí)現了不到四分之一。
　　其三，土地供應是由地方政府決定的，而非人大決定。地方政府為了土地收益最大化，常常忘卻自己平抑樓市的社會(huì )責任，往往房?jì)r(jià)高時(shí)放地，房?jì)r(jià)跌時(shí)收縮地根，使得“面粉”價(jià)格常常高于“面包”價(jià)，而地產(chǎn)商又借機哄抬樓價(jià)，形成硬泡沫循環(huán)。
　　其四，房貸政策對遏制二套以上房貸制度不堅決，銀行操作上多有漏洞，給房地產(chǎn)炒作創(chuàng )造了信貸條件。
　　其五，貨幣外匯政策未能有效地遏制熱錢(qián)流入，從而使海外熱錢(qián)成為吹高房地產(chǎn)泡沫的重要源頭。
　　上述五個(gè)政策的組合必然導致房地產(chǎn)硬泡沫的出現。其中較重要的是前三個(gè)因素，歸根結底為一個(gè)命題：即公共土地財富分配不合理、不公平。
　　不合理之一：一次性出讓土地而非長(cháng)期征收物業(yè)稅。一次性出讓土地是再分配向現任政府傾斜，即一片土地出讓?zhuān)�是現任政府收益，與此后的歷屆政府無(wú)關(guān)。而物業(yè)稅則相反，土地出讓并蓋房居住后，每屆政府都可以從中按年獲取收益。前者是有水快流，鼓勵“有地不賣(mài)、有錢(qián)不花過(guò)期作廢”；后者是“有水慢流，不寅吃卯糧”，越到后來(lái)政府財政收入越多。前者是誰(shuí)擁有房子按年收誰(shuí)的錢(qián)，一勞永逸地解決了70年的劃界問(wèn)題——70年的劃界將為子孫后代留下一個(gè)巨大困擾——如果土地使用權延續，則70年后（甚至不用70年）財政收入枯竭；如果不延續，則購房者子孫一夜間不動(dòng)產(chǎn)財富將被洗白一空。
　　不合理之二：出讓收入主要是地方政府享用，而非社會(huì )公眾獲益。由于土地是一個(gè)國家的天賦全民財富，即使政府代為轉讓?zhuān)�可獲取一部分代理經(jīng)營(yíng)費，但其轉讓收入除了合理補償原住民外，必須將收益的大部分回饋于社會(huì )公眾，主要用于中低收入者廉租房，體現社會(huì )主義的基本屬性。但現實(shí)中，地方政府包攬從征地到收入花費的全過(guò)程，社會(huì )公眾或人大對此缺乏有效監管，使得大部分收益成為政府自身花費和非社會(huì )保障類(lèi)的投資。
　　不合理之三：土地出讓的數量和時(shí)機是由地方政府隨機決定，而非人大或社會(huì )公眾決定。這造成了“面粉貴于面包”的困局，實(shí)際上導致了政府與地產(chǎn)商分配中，地產(chǎn)商的弱勢；而地產(chǎn)商又以更高的代價(jià)轉嫁給了更弱勢的購房者。
　　因此，要根本解決房地產(chǎn)的硬泡沫問(wèn)題，必須先行完成地方政府的行政體制職能改革，實(shí)現“全能管制型政府”向“有限責任政府”的轉變，扭轉在土地財富再分配中，現任地方政府“一股獨大”享受主要利益的局面。
　　這種變革將會(huì )有兩種實(shí)現的路徑：一種是地方政府的主動(dòng)變革，即有效遏制自身既得利益，主動(dòng)增強社會(huì )保障功能，自我變革為“服務(wù)性政府”，實(shí)現房地產(chǎn)泡沫的軟著(zhù)陸；另一種是房地產(chǎn)價(jià)格雪崩，房地產(chǎn)泡沫硬著(zhù)陸，國家社會(huì )財富蒙受重大損失，社會(huì )各界對土地財富再分配現有模式嚴重不滿(mǎn)，并由外部巨大壓力倒逼土地財富再分配機制徹底改革。
　　目前，這種變革的主動(dòng)選擇權仍在地方政府手中，如果地方政府錯失了這個(gè)機遇，不排除未來(lái)它們的利益分配將成為被選擇的結果。

（作者系資深財經(jīng)評論員）