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| 房地產(chǎn)只是各利益集團的一個(gè)工具 |
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| 2009-11-05 作者:李一戈 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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幾個(gè)月過(guò)去，雖然樓市的成交量沒(méi)見(jiàn)增長(cháng)，但房?jì)r(jià)卻不肯回頭。善良的人們沒(méi)有辦法，就把期待的目光投到了政策。
房?jì)r(jià)的漲跌分明是一種市場(chǎng)現象，為什么要期待政策呢？因為稍稍瞧過(guò)房地產(chǎn)幾眼的人都知道，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)“政策市”。
很多人從樸素的經(jīng)驗如是總結：2007年底開(kāi)始的樓市調整，是政策調控（不少人稱(chēng)之為“打壓”）的結果；2009年3月開(kāi)始的樓市復蘇，是救市政策的產(chǎn)物。由是觀(guān)之，目前的房?jì)r(jià)似乎回到了2006-2007年的那種狂熱上漲勢頭，又該呼喚政策之棒了。
在持“大棒”觀(guān)點(diǎn)的人看來(lái)，當務(wù)之急，恐怕就是取消2008年地方政府和中央部門(mén)出臺的一些鼓勵住房消費的政策。譬如，首套住房的房貸利率7折優(yōu)惠；購買(mǎi)普通住房契稅減半；二手房轉讓免征營(yíng)業(yè)稅（個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)2年轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅）等。
但是，我必須毫不猶豫地表達我的觀(guān)點(diǎn)：以上三項優(yōu)惠政策不僅不應該取消，而且應該長(cháng)期化、固定化。
首套住房的房貸利率7折優(yōu)惠，對首次購買(mǎi)住房的居民實(shí)施，這種“優(yōu)惠”即使是在樓市最火爆的時(shí)候也不應取消；購買(mǎi)普通住房（標準由各地政府制定），假如是首套住房，如果契稅不能免征，減半則是應該的。這兩項政策，當是令廣大居民直接受惠的政策，恐怕連“大棒派”也是同意的吧。
取消上述第三項政策的觀(guān)點(diǎn)，最有市場(chǎng)。但我仍想重復一次：認為二手房轉讓免征營(yíng)業(yè)稅，嚴重助長(cháng)樓市投機行為，因而鼓吹要取消政策的專(zhuān)家，其實(shí)不懂完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)，觀(guān)點(diǎn)激烈卻似是而非。
建設部等部門(mén)發(fā)布的通知規定，“從2006年6月1日起，對購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅”，這一政策是在上一輪樓市高峰時(shí)期出臺的。據說(shuō)，主要目的就是為了防止樓市的投機和投資行為。事實(shí)上，它有沒(méi)有能夠阻擋住樓市的投機和投資行為呢？據我個(gè)人觀(guān)察，好像效果極有限。2006年下半年起，樓市里的投機和投資行為，應該是更多更瘋狂了，大量樓盤(pán)的買(mǎi)家超過(guò)40%甚至50%是投機和投資者。當然，那時(shí)的房?jì)r(jià)也是節節攀升。
其時(shí)，21世紀不動(dòng)產(chǎn)中國區副董事長(cháng)盧航告訴我，只要是賣(mài)方市場(chǎng)，對二手房轉讓征收營(yíng)業(yè)稅，賣(mài)家（業(yè)主）一定會(huì )將這筆高達房?jì)r(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅全部轉嫁給買(mǎi)家。21世紀不動(dòng)產(chǎn)旗下門(mén)店有大量的這種例子。結果，這項政策實(shí)際上是給房?jì)r(jià)火上加油。而且，由于該營(yíng)業(yè)稅政策客觀(guān)上會(huì )阻滯一部分二手房房源進(jìn)入市場(chǎng)，從而給房源本來(lái)就不足的二手房市場(chǎng)添堵。成熟經(jīng)濟體極少在市場(chǎng)流通和交易環(huán)節增設稅卡，因為那樣做，雖增加了少量稅收，卻阻塞了交易的無(wú)限活力，得不償失。
修改現有二手房營(yíng)業(yè)稅政策，無(wú)非是回到2006年，設限5年。但無(wú)數交易案例證明，那種做法，既無(wú)法阻止投機和投資，甚至還會(huì )助漲房?jì)r(jià)。我不知道這種損個(gè)人且不利樓市的政策，有何回歸的必要。
相反，關(guān)于住房消費政策，我個(gè)人的建議是：將上述三項政策（首套住房的房貸利率7折優(yōu)惠；購買(mǎi)普通住房契稅減半；二手房轉讓免征營(yíng)業(yè)稅）作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的一部分，固定下來(lái)，不因樓市的漲與跌、冰與熱而隨意更易。
倘若單純只是為了制止房?jì)r(jià)上漲，有一個(gè)好辦法：立即實(shí)施物業(yè)稅�？墒�，物業(yè)稅關(guān)乎重大利益調整，短時(shí)期內出不來(lái)。
假如是為了不讓地產(chǎn)商捂盤(pán)待漲，有一個(gè)好辦法：關(guān)上一只資金水龍頭，立即停止給地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸款�？墒�，銀行也需要掙錢(qián)，都不給開(kāi)發(fā)貸款，也難。除非中央一聲令下。
其實(shí)我也知道，上述建議只是我的一廂情愿罷了。房地產(chǎn)只是個(gè)工具。對先富起來(lái)的個(gè)人，它是一種投資工具。對中央政府部門(mén)，它是個(gè)政策工具：經(jīng)濟過(guò)熱的時(shí)候，先調控房地產(chǎn)；經(jīng)濟下滑的時(shí)候，先救房地產(chǎn)。要是像我上面說(shuō)的，把某些臨時(shí)性的政策措施作為產(chǎn)業(yè)政策固定下來(lái)，調控部門(mén)騰挪起來(lái)就費勁多了，他們當然不樂(lè )意。
不過(guò)，即使房地產(chǎn)也制定了所謂的產(chǎn)業(yè)政策甚至是法律，也未必管用。譬如，地產(chǎn)商如李澤楷囤地不開(kāi)發(fā)，《房地產(chǎn)法》第二十五條早就規定：“超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權�！笨墒�，15年過(guò)去，照此執行的，有幾例？
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