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| 2009-11-05 作者:葉檀 來(lái)源:廣州日報 |
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收緊二套房貸可起到一定效果，但用處不大，對投資者的心理影響將大于實(shí)際影響。只要房?jì)r(jià)繼續高漲，能抵消購房成本，為抵御通脹預期，投資性購房仍會(huì )源源不斷。
作為擠壓房地產(chǎn)泡沫的重要一環(huán)，收緊二套房貸風(fēng)聲又起。
從今年8月份開(kāi)始，南京各銀行大多都收緊了二套房政策；杭州各商業(yè)銀行已明確通報關(guān)于二套房貸的收緊口徑，從原來(lái)的首付兩成、享受七折優(yōu)惠利率，調高到首付四成、利率為基準利率的1.1倍；廣州二套房貸優(yōu)惠利率可能在近期取消，大部分中資行對于二套房貸，不論是否改善型，均不再給予利率7折優(yōu)惠……
收緊二套房貸是試圖從房地產(chǎn)市場(chǎng)剔除投資客的明確信號，看來(lái)房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫已經(jīng)引起有關(guān)部門(mén)的警惕，試圖以此來(lái)將房地產(chǎn)風(fēng)險控制在一定范圍內，達到不增加銀行房貸風(fēng)險，不激怒太多尚未購房的中產(chǎn)夾心層的目標。
7月17日，銀監會(huì )披露銀監會(huì )主席劉明康在第三次經(jīng)濟金融形勢通報會(huì )上的講話(huà)，其中明確表示要控制貸款風(fēng)險，嚴格執行“二套房”標準。以此為標志，2008年10月開(kāi)始的“改善型”二套房貸放松期結束，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟的一波高峰期已經(jīng)過(guò)去。
收緊二套房貸可以起到一定的效果，但是用處不大，對投資者的心理影響將大于實(shí)際影響。房地產(chǎn)投資者基本上看的是投資風(fēng)險與預期收入，只要房?jì)r(jià)繼續高漲，能夠抵消購房成本，為了抵御通脹預期，投資性購房仍然會(huì )源源不斷。關(guān)鍵是房?jì)r(jià)上升的預期能夠輕而易舉地抵消利率上升1.1倍的成本，在金融危機發(fā)生之前，政府一直在加息抑制房?jì)r(jià)，結果是烈火烹油，越燒越旺，原因就是投資者看到房地產(chǎn)上漲預期沒(méi)有發(fā)生改變，政府真想釜底抽薪的話(huà)，只有兩種選擇，通過(guò)人民幣升值撲滅通脹預期，或者通過(guò)加征房產(chǎn)交易的資產(chǎn)利得稅，使投資客收益大減。
目前購房交易費用處于歷史低位。如果到12月末，恢復交易環(huán)節的稅費，將增加購房者負擔�！胺抠J優(yōu)惠”取消后，即使按央行對普通商業(yè)貸款利率下浮15%的底線(xiàn)計算，房貸利率也將上升1%，這相當于房?jì)r(jià)上漲6%。房?jì)r(jià)上升所獲收益預期如果超出6%甚至達到10%以上，投資者毫無(wú)疑問(wèn)會(huì )繼續買(mǎi)房，如果數次加息、提高稅費，使投資收益直線(xiàn)下降，投資者自然會(huì )偃旗息鼓。
此次收緊二套房貸對投資房地產(chǎn)市場(chǎng)將有明顯的心理影響，但不會(huì )發(fā)生實(shí)際影響。所謂心理影響，即投資者會(huì )趕在稅費轉變、利率轉變的時(shí)間節點(diǎn)之前加緊過(guò)戶(hù)交易，以趕上政策紅利的末班車(chē)，這也就是10月底商品房交易量異常增長(cháng)的重要原因。
但是，貨幣貶值的預期并沒(méi)有變。投資者在金融危機發(fā)生之初猶如驚弓之鳥(niǎo)，在貨幣貶值預期與實(shí)體經(jīng)濟壓力之下，加上政府的救市之舉，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)如火烹油。目前人們對樓市的興趣還未徹底消退，原因很簡(jiǎn)單：這是一波由政策與資金推動(dòng)的行情，也是資產(chǎn)泡沫預期推動(dòng)的行情。這兩個(gè)主要預期現在還沒(méi)有變。
關(guān)鍵的關(guān)鍵是，目前實(shí)體經(jīng)濟乍暖還寒，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)受到打壓下行，財政的非稅收入將大大減少，這是地方財政不可承受之重；如果房地產(chǎn)成交量與投資量下降，GDP增長(cháng)會(huì )受影響。誰(shuí)都不知道下一步政策是什么，一切根據實(shí)體經(jīng)濟數據進(jìn)行適時(shí)微調。當實(shí)體經(jīng)濟真正好轉，房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理殺手锏也該出臺了。
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