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樓市江湖告急。近期上海多個(gè)房地產(chǎn)交易中心人滿(mǎn)為患，仿佛重新回到今年6月份樓市繁榮頂點(diǎn)。這都是房產(chǎn)優(yōu)惠政策年底要終止的傳言惹的禍。
實(shí)際上，上海和全國一樣，今年6月成交量達到高點(diǎn)后，已出現連續三四個(gè)月的下滑，雖然房?jì)r(jià)依然在漲，可樓市調整已成為業(yè)界共識。從10月下旬開(kāi)始，關(guān)于年底終止優(yōu)惠政策的媒體報道鋪天蓋地而來(lái)，搞得買(mǎi)房的、賣(mài)房的神經(jīng)緊張，交易雙方熱情突然大增�！疤}卜快了不洗泥”，對于普通商品，在市場(chǎng)供應緊張的時(shí)候，出現搶購潮不足為奇，可對于住宅這樣的大消費品和投資品，卻由于買(mǎi)方雙方預期偏空而出現搶房、拋售的現象，確屬一大奇觀(guān)。
若以國際視角觀(guān)察，這也不能說(shuō)有多“奇”，上世紀80年代后期的日本、中國臺灣，1996-1997年的中國香港，2004-2005年的美國，都曾出現過(guò)炒房炒地的熱潮，業(yè)界人士都不陌生，迎來(lái)的是房?jì)r(jià)泡沫的破滅，以及經(jīng)濟的持續萎靡不振。
眾所周知，房子是一種投資品，但若像炒股一樣購房，肯定會(huì )出大問(wèn)題。股票的流動(dòng)性好、交易成本低、適合中短線(xiàn)操作；而房屋的流動(dòng)性差、交易成本高、長(cháng)期保值增值功能強、安全邊際高。值得擔憂(yōu)的是，近幾年國內出現了短線(xiàn)炒房的現象。原因也很簡(jiǎn)單，近十年來(lái)房?jì)r(jià)持續上漲，而且漲幅很大。于是，人們形成了一種高度的共識：投資房產(chǎn)，只賺不賠。
在這一投資理念誘惑和驅使下，民間投資房產(chǎn)的熱情高漲不退。這其中又分為兩種情況，一是社會(huì )中產(chǎn)階層，目前擁有兩套或以上商品住宅的家庭數目龐大，這類(lèi)需求多屬中長(cháng)線(xiàn)投資，助漲了市場(chǎng)需求，但短期內尚不構成多大的房?jì)r(jià)泡沫。另一種是專(zhuān)業(yè)投資客，多屬中短線(xiàn)操作，在房?jì)r(jià)高漲期，少數極端者會(huì )借錢(qián)、貸款投資房產(chǎn)，只求短期轉手獲利。
后一種情況更容易對市場(chǎng)造成負面影響。會(huì )驅使很多炒房者非理性入市，從而在短期內快速推高房?jì)r(jià)。另外，由于房產(chǎn)交易成本較高，若想短期內轉手謀利，必須以高于購入價(jià)二成以上價(jià)格出售，方能獲利。
很多人都明白炒股的風(fēng)險，卻不知炒房的惡果。2005年夏天，確也零星地聽(tīng)聞上海有炒房者的房子淪為負資產(chǎn)；而2003年房?jì)r(jià)最低迷期，香港卻有10.6萬(wàn)宗房屋成為負資產(chǎn)；這兩年，美國購房人被貸款銀行趕出家門(mén)的也是不計其數。
那么，憑什么說(shuō)國內炒房客甚眾。僅從一個(gè)政策就可管中窺豹。為抑制投資投機需求，2005年重磅調控文件“國八條”中規定：對個(gè)人購買(mǎi)住房不足2年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；2006年，著(zhù)名的“國十五條”中，進(jìn)一步把營(yíng)業(yè)稅的征收年限由2年增加到5年。有趣的是，當這兩個(gè)政策出臺后、實(shí)施前的一段時(shí)間內，各地都曾出現過(guò)一波“趕末班車(chē)”的交易熱潮。
當前的情況亦如此。2008年末，為刺激市場(chǎng)需求，國家再度將優(yōu)惠營(yíng)業(yè)稅列為“救市”范疇。國務(wù)院辦公廳出臺的“131號文”中，特別注明兩條政策截止于今年年底，其中就包括減免營(yíng)業(yè)稅。由此證明，國家原本就擔心此政一開(kāi)，必然招來(lái)投機客。而眼下買(mǎi)家急于出售的房源，確屬“2年以上、5年以?xún)取薄軌蛳硎軤I(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的房源。
近幾年，國人購房的觀(guān)念和心態(tài)已經(jīng)有些扭曲。年輕人一畢業(yè)就通過(guò)“啃老”的方式購房，中年人有些積蓄就投資第二、第三套房，富裕階層都學(xué)香港人，要買(mǎi)只買(mǎi)豪宅，職業(yè)炒房人更是以斂才有道而得意洋洋。在強化和夸大房產(chǎn)投資屬性同時(shí)，人們似乎都已淡忘了房子之所以和股票不一樣，是因為它具有實(shí)實(shí)在在的使用功能——居住，至于衡量居住功能價(jià)值高低的租金收益率，事實(shí)上國內的這一指標已經(jīng)非常糟糕，遺憾的是大家卻熟視無(wú)睹。
(作者系房產(chǎn)研究人士) |