統計數據顯示，11月上半月北京、上海、深圳等國內一線(xiàn)城市的二手房成交量均出現急劇放大。以北京為例，11月前14天，二手房成交量突破13874套，其中住宅成交量達到了12283套，分別比10月同期二手房上漲97%及96%。
　　房產(chǎn)成交量突然放大，并不表明市場(chǎng)真實(shí)需求的突然迸發(fā)，而是源自于政策末班車(chē)的影響。由于市場(chǎng)普遍預計房地產(chǎn)稅費優(yōu)惠措施將于年底按期終止，一些購房者為了能夠享受優(yōu)惠而恐慌性集中買(mǎi)房，由此導致成交量已經(jīng)數月低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始放量。以當下房?jì)r(jià)畸高的情況看，這樣的成交量突然放大顯然不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸，而政策變動(dòng)因素反而成為助推樓市火爆的主因，這才是更加讓人倍感遺憾之所在。
　　當下房地產(chǎn)市場(chǎng)所享受的一系列稅收優(yōu)惠福利，是調控部門(mén)在去年年底為避免金融危機惡化而推出的。從市場(chǎng)反應看，政策效果不僅充分實(shí)現，而且已是遠超預期了。如果單純從房?jì)r(jià)變化的先后次序看，優(yōu)惠政策的確是房?jì)r(jià)變化的導火索，但事實(shí)上卻并非如此。稅費優(yōu)惠政策，以及銀行信貸政策的放松，只是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的外因，真正的市場(chǎng)變化在于——隨著(zhù)這些政策推出，作為賣(mài)家的開(kāi)發(fā)商與炒房者其市場(chǎng)地位得到了強化，而作為買(mǎi)家的自住需求者市場(chǎng)地位則進(jìn)一步弱化了。從資金流向看，在自住需求萎靡的情況下，稅費優(yōu)惠的實(shí)質(zhì)是補貼了投機炒房者和開(kāi)發(fā)商；而銀行信貸政策的隨意放松，又支持了賣(mài)方的資金鏈條，使其得以在無(wú)成交量的情況下長(cháng)期拒絕降價(jià)。也正因此，盡管多數理性購房者拒不接受高房?jì)r(jià)，成交量已經(jīng)出現數月低迷，但是這并無(wú)法阻礙房?jì)r(jià)的繼續飆升。
　　在這樣的市場(chǎng)狀況下，調控政策的具體著(zhù)手點(diǎn)顯然應該回復到平衡市場(chǎng)力量上來(lái)，其關(guān)鍵點(diǎn)就在于遏制市場(chǎng)供給方的強勢地位。換句話(huà)說(shuō)，如果市場(chǎng)供求雙方的力量對比無(wú)法實(shí)現平衡，任何導致市場(chǎng)變化的因素，都可能被解讀為有利于賣(mài)家而非購房者，是為市場(chǎng)心態(tài)的變化使然。如果這一點(diǎn)無(wú)法被修正，那么遏制房?jì)r(jià)上行的愿望就永遠只能夠落空了。
　　也正因此，市場(chǎng)的悖論也才會(huì )在當下出現。如果說(shuō)去年年底的優(yōu)惠政策推高了房?jì)r(jià)，那么今年年底的政策取消照理說(shuō)應該是抑制房?jì)r(jià)上漲，購房者理應耐心等待而絕非是恐慌性買(mǎi)入。而出現當下這種意外的局面，正是由于房地產(chǎn)賣(mài)方的強勢地位導致市場(chǎng)預期進(jìn)一步看漲所致，至于優(yōu)惠政策取消是否能夠撼動(dòng)高企的房?jì)r(jià)，根本就沒(méi)有人去相信了。
　　問(wèn)題的關(guān)鍵在于，當市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方均對房?jì)r(jià)上漲走勢形成強烈一致的判斷之后，這往往就是市場(chǎng)風(fēng)險達到極致的標志。從海外市場(chǎng)經(jīng)驗看，從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是導致市場(chǎng)轉而下跌的因素不同而已。當年香港房地產(chǎn)從1985年漲到1997年，房?jì)r(jià)上升了近10倍，彼時(shí)幾乎所有香港人都相信房?jì)r(jià)只漲不跌，并且不斷買(mǎi)入。而之后房?jì)r(jià)從頂點(diǎn)開(kāi)始一路下跌，至2003年香港樓價(jià)最多跌幅高達70%左右，直到2003年年底房?jì)r(jià)才慢慢出現了一些復蘇跡象。這一典型的市場(chǎng)輪回表明兩點(diǎn)：其一，脫離真實(shí)需求能力的資產(chǎn)價(jià)格，無(wú)論是股市還是樓市，都必然會(huì )回歸理性；其二，市場(chǎng)主導的回歸模式往往過(guò)于慘烈，對于國民經(jīng)濟健康運行的殺傷力巨大，理應成為調控部門(mén)力求避免的對象。
　　可見(jiàn)，當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)亟須調控政策扭轉市場(chǎng)預期，而決不能再放任房?jì)r(jià)非理性上漲。據此，除了堅決在今年年底按期取消所有購房?jì)?yōu)惠鼓勵政策外，調控部門(mén)還需要做好以下政策推進(jìn)：其一，全面總結房改11年來(lái)的成敗得失，對于市場(chǎng)因素泛濫而政府保障不足之處，以產(chǎn)業(yè)政策基調調整的形式予以全面修正；其二，增加未來(lái)數年的土地和房產(chǎn)供給政策規劃，全面修正供求不平衡預期；其三，對于開(kāi)發(fā)商惡意捂盤(pán)惜售、囤地炒地的行為，堅決依法依規嚴懲，而不再是放任自流；其四，嚴格規范房地產(chǎn)信貸稅費優(yōu)惠政策的實(shí)施前提，避免臨時(shí)性鼓勵政策再度助推房?jì)r(jià)走勢。
　　只有調控部門(mén)堅決落實(shí)各項平抑房?jì)r(jià)暴漲、平衡供求關(guān)系的政策措施，才能夠避免市場(chǎng)自發(fā)調整所帶來(lái)的危害，盡可能實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的軟著(zhù)陸。以當下而言，繼續放任恐慌性購房行為的蔓延，只會(huì )讓這些購房者成為房產(chǎn)暴利的最后買(mǎi)單者，來(lái)自調控部門(mén)的政策聲音不應再有任何拖延。

(作者系經(jīng)濟學(xué)博士)