眼下,很多城市都在“鬧房荒”,大冬天里居然頻現通宵排隊等開(kāi)盤(pán)的盛況。房?jì)r(jià)并沒(méi)跟隨氣溫而下降,反倒燒起了一把火。老百姓對此似乎有些麻木了,而有識之士仍在表達憂(yōu)慮之情。比如,國家統計局總經(jīng)濟師姚景源提醒道:“北京房?jì)r(jià)高得離譜,不要因為通貨膨脹的因素搶購房子,這樣來(lái)算恰恰上套”。再如,上海市委書(shū)記俞正聲再次強調“今年年初,我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)房?jì)r(jià)不能再漲了�！�
　　實(shí)踐證明,動(dòng)用行政大棒打壓房?jì)r(jià),效果并不明顯。2005年出臺的著(zhù)名調控文件“國八條”,全名就是《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》,遺憾的是房?jì)r(jià)越調控越上漲。你若說(shuō)它跟政策背道而馳吧,也不對,去年優(yōu)惠政策一出來(lái),半年內就讓房?jì)r(jià)由小跌轉為大漲。至于眼下的優(yōu)惠政策,仿佛是繼續下去不好、停止也不妥,只能任由全民大討論了。
　　中國房?jì)r(jià)到底有多高？這是個(gè)很難評判的問(wèn)題。很多專(zhuān)家學(xué)者認為當前房?jì)r(jià)水平尚可接受,而且會(huì )找出類(lèi)似城市化、人口紅利、外來(lái)需求等諸多支撐因素。但有一條基本的經(jīng)驗誰(shuí)也無(wú)法質(zhì)疑:許多國家的房?jì)r(jià)泡沫破滅之前,絕大多數人都沒(méi)意識到泡沫正在長(cháng)大。這也就是說(shuō),僅靠觀(guān)察學(xué)者專(zhuān)家現時(shí)中的主流觀(guān)點(diǎn),很難斷定是否存在房?jì)r(jià)泡沫。
　　關(guān)于房?jì)r(jià)高低問(wèn)題,筆者曾經(jīng)做過(guò)專(zhuān)題研究,從國際經(jīng)驗看,目前我國總體房?jì)r(jià)收入比并不算離譜。1996-2008年,我國的房?jì)r(jià)收入比在5.5-7.5倍的區間波動(dòng),其中最高的是2007年的7.44倍�？傮w水平高于發(fā)達國家的3-6倍,但與1998年8.4倍的世界平均值和6.4倍的中位數相當接近。也即用發(fā)展中國家的標準衡量,目前我國房?jì)r(jià)收入比水平基本合理,2007年偏高,2008年有所回落,今年會(huì )重新上升。
　　很難說(shuō)全國普遍出現了明顯的房?jì)r(jià)泡沫,但部分東部城市房?jì)r(jià)明顯偏高。2007-2008年,京滬深穗四個(gè)一線(xiàn)城市以及廈門(mén)、杭州房?jì)r(jià)收入比超過(guò)10倍,個(gè)別城市甚至達13倍以上。如果剔除動(dòng)拆遷保障用房因素,2008年北京房?jì)r(jià)收入比為15倍,上海高達17.2倍。按今年房?jì)r(jià)上漲的狠勁兒,一線(xiàn)城市可能會(huì )到近20倍。
　　另外,還可用租金回報率來(lái)衡量房?jì)r(jià)高低。住房的使用價(jià)值就是居住,而租金水平集中體現了居住價(jià)值的高低。發(fā)達國家的年均住房租金回報率為5％-10%,而目前我國大城市一般只有3%左右。一線(xiàn)城市尤其明顯,今年的情況是,房?jì)r(jià)漲幅很大,房租卻沒(méi)怎么漲,高端公寓租金甚至下滑。國人重購輕租的觀(guān)念根深蒂固,這確實(shí)是一個(gè)特殊因素,但租金回報率如此之低,從一個(gè)角度說(shuō)明很多房子的價(jià)格被明顯高估。
　　近期中國社會(huì )科學(xué)院發(fā)布的《住房綠皮書(shū)》對全國35個(gè)城市房?jì)r(jià)泡沫指數進(jìn)行估算,結果顯示,北京的房?jì)r(jià)泡沫超過(guò)了上海、廣州和深圳,實(shí)際價(jià)格高出基準價(jià)格的四分之一;另外,北京人的住房支付能力最低,購房居民每月交納貸款的數量遠高于合理家庭支付比例。
　　其實(shí),若用國際上通用的指標來(lái)衡量,絕大部分指標都顯示我國房?jì)r(jià)水平已明顯偏離合理軌道。那么,到底是什么在支撐我國的高房?jì)r(jià)？首先,國人把房子看得太重,為此不惜“啃老”,幾個(gè)家庭支持一對年輕人買(mǎi)房,成為社會(huì )主流觀(guān)念�？墒�,這一購房模式完全不具有可持續性。
　　其次,投資投機需求旺盛。從感性角度分析,近十年來(lái)我國房?jì)r(jià)持續上漲,即使2005年和2008年部分地區曾出現過(guò)短暫的小幅下跌,但之后往往出現更大漲幅、更長(cháng)時(shí)間的反彈,于是人們都不再相信房?jì)r(jià)會(huì )大跌。從理性角度分析,去年出臺的諸多優(yōu)惠政策,大大降低了投資投機的成本,雖然政策本意是鼓勵合理的自住需求,但根本無(wú)法堵截投資者“搭便車(chē)”。另外,流動(dòng)性過(guò)剩導致通脹預期,購房保值也很正常。
　　再次,住宅市場(chǎng)的供求矛盾一直沒(méi)能有效解決。從根源上講,我國城鎮建設用地確實(shí)非常緊張,同時(shí)近十年來(lái),批而未建的開(kāi)發(fā)用地高達13億平方米,其中有很多居住用地仍處于閑置狀態(tài)。即使那些開(kāi)發(fā)進(jìn)度達到預售標準的樓盤(pán),在市場(chǎng)繁榮時(shí)也常出現捂盤(pán)惜售現象。在市場(chǎng)經(jīng)常性地處于供不應求狀態(tài)的情況下,房?jì)r(jià)不漲幾乎是不可能的。

（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)）