|
| 房地產(chǎn)：誰(shuí)將跑倒數第二棒？ |
|
|
|
|
|
|
| 2009-12-21 作者:何帆 來(lái)源:深圳商報 |
|
|
２００８年年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)出現過(guò)回調的跡象。很多房地產(chǎn)商感覺(jué)到，冬天可能就要來(lái)到。據說(shuō)南方有個(gè)很大的房地產(chǎn)公司，員工去領(lǐng)圓珠筆，公司已經(jīng)不給圓珠筆，只給發(fā)圓珠筆芯，走廊上的燈都是隔一盞亮一盞。但是，美國金融危機爆發(fā)之后，房地產(chǎn)業(yè)因禍得福，２００９年，幾乎在一夜之間，從冬天進(jìn)入了夏天。在寬松的貨幣政策和一系列針對房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策刺激下，中國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了爆發(fā)性的增長(cháng)。
無(wú)論從房?jì)r(jià)收入比、房?jì)r(jià)租金比和空置率等指標來(lái)看，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)都已經(jīng)出現了嚴重的泡沫。一般來(lái)說(shuō)，發(fā)達國家的房?jì)r(jià)收入比是１．８～５．５，發(fā)展中國家大約為４～６。在美國，中等收入家庭用３～５年的收入就能買(mǎi)到一套獨院，在中國至少需要１０年以上，才能買(mǎi)到一套蝸居。中國社會(huì )科學(xué)院的藍皮書(shū)中談到，房?jì)r(jià)對農民和農民工來(lái)說(shuō)更是高不可攀。房?jì)r(jià)與農民工的收入之比已經(jīng)達到２２倍，與農民的收入之比已經(jīng)逼近３０倍。一個(gè)農民，不吃不喝三十年，也無(wú)法在城市中找到容身之處。單從房?jì)r(jià)來(lái)看，進(jìn)城農民只能是城市繁華世界中的匆匆過(guò)客。從房?jì)r(jià)租金比來(lái)看，當前的房?jì)r(jià)租金比已經(jīng)超過(guò)了４００，比一般的國際水平高了２倍還多。租金比不過(guò)月供，反映出當前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資投機成分是相當大的。
所有的泡沫最終都會(huì )崩潰的。正如我在之前的專(zhuān)欄里面所說(shuō)的，中國的房地產(chǎn)泡沫也會(huì )破滅的。但是，為什么房?jì)r(jià)到現在為止還是一路上揚呢？
作為一個(gè)誠實(shí)的學(xué)者，我必須承認，經(jīng)濟學(xué)家最不擅長(cháng)做的事情就是做預測。我不擅長(cháng)。昨天晚上重讀克魯格曼，突然發(fā)現，他在２００２年就已經(jīng)在文章中預言，美國的房地產(chǎn)已經(jīng)出現了泡沫，美國很快就會(huì )爆發(fā)金融危機，會(huì )變得像２０世紀９０年代的日本一樣。結果呢？２００３年，他錯了；２００４年，他錯了；２００５年，他又錯了；２００６年，看起來(lái)他該對了，但是還是錯了。直到２００７年，美國金融海嘯洶涌而來(lái)，他終于預測對了。
這個(gè)故事說(shuō)明了什么？說(shuō)明市場(chǎng)是個(gè)復雜的系統，我們無(wú)法準確預測下一個(gè)時(shí)點(diǎn)會(huì )出現什么情況。凡是復雜系統，從本質(zhì)上說(shuō)都是無(wú)法精確預測的。
你到沙灘上散步，看到一個(gè)孩子在玩沙子。閑來(lái)無(wú)聊，不妨也跟孩子一起玩玩。你可以和孩子一起堆沙堆。松散的沙子會(huì )逐漸形成一個(gè)像金字塔一樣的沙堆。隨著(zhù)沙堆慢慢變高，也就會(huì )變得越來(lái)越陡峭。到最后，這個(gè)沙堆突然崩塌。那個(gè)小孩子會(huì )在旁邊，看得非常高興。一位丹麥的物理學(xué)家Ｐｅｒ
Ｂａｋ就曾經(jīng)思考過(guò)這個(gè)問(wèn)題。假設我們一粒一粒地把沙粒堆起來(lái)，到什么時(shí)候，你再往上面增加一顆沙粒，整個(gè)沙堆會(huì )突然倒塌呢？
這個(gè)問(wèn)題看似簡(jiǎn)單，其實(shí)難倒了全世界的科學(xué)家。在第一階段，沙粒落下之后，并不是散落各處，而是會(huì )互相組合，慢慢形成一個(gè)錐形體，這就是物理學(xué)家所說(shuō)的“自組織過(guò)程”。但是，到第二個(gè)階段，沙堆會(huì )變得非常不穩定，再增加一顆沙粒，就會(huì )導致整個(gè)小金字塔的倒塌。但問(wèn)題在于，我們不知道哪個(gè)沙粒會(huì )導致沙堆崩潰�？赡茉俚粝聛�(lái)一顆沙粒，就會(huì )導致沙堆倒塌，但也可能再落下了上千個(gè)沙粒，沙堆仍然會(huì )繼續增高。
海灘上的沙堆和房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么關(guān)系呢？我們現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了第二個(gè)階段，已經(jīng)變成了一個(gè)不穩定的體系。泡沫隨時(shí)可能破滅，但我們無(wú)法預測何時(shí)會(huì )破滅。從短期來(lái)看，恐怕中國的樓市還會(huì )繼續暴漲。２０１０年貨幣政策仍然會(huì )保持寬松、大量的熱錢(qián)可能會(huì )流入中國、居民的通貨膨脹預期越來(lái)越強烈，所有這些因素都可能決定房?jì)r(jià)走高。而且，金融理論的最新發(fā)展已經(jīng)表明，過(guò)去我們信奉的“有效市場(chǎng)”假說(shuō)是有缺陷的。資產(chǎn)價(jià)格并不是在超過(guò)基本面支撐的內在價(jià)值之后就會(huì )馬上下跌，在低于基本面支撐的內在價(jià)值之后就會(huì )馬上上漲。投資者往往是非理性的，金融市場(chǎng)上的“羊群效應”會(huì )經(jīng)常發(fā)生。當房?jì)r(jià)走高的時(shí)候，會(huì )帶動(dòng)更多的人買(mǎi)房，導致房?jì)r(jià)繼續增高，房?jì)r(jià)增高，會(huì )導致更多的人買(mǎi)房，又會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)繼續增高，這是一個(gè)“自我實(shí)現的預言”。所以，我們往往會(huì )看到，當牛市剛剛出現的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì )比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時(shí)候，恰恰是資產(chǎn)價(jià)格上漲最為瘋狂的時(shí)候。
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變成了一個(gè)擊鼓傳花的游戲。你如果現在再去買(mǎi)房，唯一能夠從中賺錢(qián)的辦法就是，找到一個(gè)比你膽子更大的人，把你的房子賣(mài)給他。問(wèn)題就來(lái)了，你怎么知道自己不是那個(gè)跑最后一棒的人呢？值得慶幸的是，城市里面的買(mǎi)房者，一定不是中國城市化賽跑中跑最后一棒的。跑最后一棒的應該是農民工。中國城市化最后成功的時(shí)候，是當農民工能夠變成城市新市民的時(shí)候。遺憾的是，中國的農民工太窮了，太累了，他們已經(jīng)跑不動(dòng)了，他們是沒(méi)有辦法接上最后一棒的。所以，在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，最悲慘的人是那個(gè)跑倒數第二棒的人。
他們是誰(shuí)呢？
|
|
|
|
|