2009年5月以來(lái)，中國中心大城市的房?jì)r(jià)直線(xiàn)攀升，漲價(jià)趨勢在接近年底時(shí)開(kāi)始向二、三線(xiàn)城市蔓延；同期，代表通脹率的消費價(jià)格指數（CPI）卻持續在低位徘徊，到11月才由負轉正。
　　對城市居民來(lái)說(shuō)，特別是對購房或計劃購房自住的剛性需求者，他們感受到的物價(jià)水平難道是像CPI數據給出的那樣在下降嗎？難道不是痛苦程度不斷加深嗎？

　　中國的CPI難漲

　　中國目前這種低通脹、高房?jì)r(jià)的格局同“9·11”之后的美國很相像。
　　受網(wǎng)絡(luò )泡沫破裂的影響，美國經(jīng)濟在2000年和2001年出現短暫衰退，失業(yè)增加、物價(jià)下跌；隨著(zhù)中國對美低價(jià)出口品的增加，美國CPI長(cháng)期處于低位，即使在2005年石油價(jià)格上漲后，其核心CPI（剔除能源和食品因素）仍在美國貨幣當局可以容忍的范圍內，美聯(lián)儲因此有理由將聯(lián)邦基準利率長(cháng)期維持在較低水平。
　　在那時(shí)，房地產(chǎn)代表的資產(chǎn)價(jià)格不在美聯(lián)儲政策考慮的范圍。而寬松的貨幣政策增加的流動(dòng)性，使得自2003年起，美國的住宅價(jià)格開(kāi)始穩步上揚，較低的利率水平吸引個(gè)人和機構以不同方式參與到與房地產(chǎn)有關(guān)的投資中。
　　中國過(guò)去一年的經(jīng)濟政策，與美國“9·11”后的政策類(lèi)似，政策制定者依賴(lài)低利率政策刺激經(jīng)濟增長(cháng)，控制通脹在政府能接受的范圍內，在居民收入增速緩慢甚至停滯的情況下，低物價(jià)名義上可以緩解居民的支出壓力。
　　而很明確的，在現有CPI樣本框架下，將不會(huì )出現2008年9月份前的高通脹，1984年、1988年和1993~1994年的惡性通脹更不會(huì )出現。
　　按照貨幣理論，通脹都與貨幣供應量有關(guān)。1984、1988年和1993~1994年的通脹，均因當期貨幣供應量大幅增加造成階段性的總需求超過(guò)總供給，而使物價(jià)迅速走高。這三個(gè)時(shí)期，中國經(jīng)濟開(kāi)放程度遠沒(méi)有目前這么高，總量失衡和調整基本上基于國內因素和手段。
  　而中國2008年9月前的高通脹緣于兩個(gè)因素：一是全球金融危機全面爆發(fā)前國際市場(chǎng)對中國商品的泡沫需求；其二是海外資金的大量涌入。
　　目前中國的金融環(huán)境和市場(chǎng)條件與20年前完全不同。經(jīng)過(guò)30年的經(jīng)濟增長(cháng)，財富積累使得居民對日常消費品價(jià)格波動(dòng)敏感度下降，不需要如20年前因價(jià)格因素去搶購鹽、醬油和大米；信用卡和個(gè)人貸款的推廣、普及，居民可以通過(guò)銀行信用產(chǎn)品將其個(gè)人積累的購買(mǎi)力進(jìn)一步放大，主要消費人群的購買(mǎi)力，已遠遠超過(guò)其對日常消費品的需求，邊際需求正逐步下降。
　　同去年相比，今年以來(lái)的宏觀(guān)環(huán)境也發(fā)生了很大的變化。推高2008年通脹的第一個(gè)因素消失，全球需求萎縮、中國出口受到擠壓，基礎原材料和資源品漲價(jià)空間受到限制；出口關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)收入下降，影響國內消費增長(cháng)，加劇商品過(guò)剩。國內外因素的雙重影響，普通消費品價(jià)格失去上漲動(dòng)力。
　　今天的中國是一個(gè)全球生產(chǎn)車(chē)間，且始終沒(méi)有找到內生的增長(cháng)動(dòng)力，仍然需要通過(guò)輸出產(chǎn)能的方式解決就業(yè)、保持經(jīng)濟增長(cháng)，在可預見(jiàn)的未來(lái)，“車(chē)間”角色不會(huì )改變。這種情況下，在美國等海外需求恢復到2008年全球危機前水平之前，只要國內糧食生產(chǎn)不出大問(wèn)題，預期普通消費品價(jià)格暴漲可能不大，商業(yè)活動(dòng)中的補充庫存和轉產(chǎn)（減少供應）等因素，均難以構成普通消費品供應下降、價(jià)格持續上漲的理由，日常消費品價(jià)格波動(dòng)只會(huì )是階段性的，蔥、姜、蒜暴漲會(huì )成為新聞頭條，卻不會(huì )促使現有CPI持續走高。同2008年時(shí)的國際經(jīng)濟環(huán)境相比，政府在目前更容易控制CPI的波動(dòng)。

　　中國資產(chǎn)的“高通脹”狀態(tài)

　　然而，CPI難漲，能說(shuō)明中國目前的通脹水平不高嗎？
　　2008年底以來(lái)，政府通過(guò)降低利率和準備金率等手段，大舉增加貨幣供應量。到今年11月底，中國在貨幣供應總量、貨幣供應占GDP的比重以及貨幣供應的同比增幅上，都可以穩居全球之首。貨幣供應量增加，旨在加大投資力度，保證GDP增長(cháng)目標。但這也給未來(lái)國內金融市場(chǎng)動(dòng)蕩留下了隱患。
　　錢(qián)多總要找到出口，要么如日本那樣，輸出資本，國內物價(jià)在低利率政策下持續走低；要么將資金拘于國內，推高國內商品和服務(wù)價(jià)格。由于資本管制和人民幣不可自由兌換，中國資金出海障礙多，加上熱錢(qián)涌入，國內物價(jià)勢必承受壓力。
　　在產(chǎn)能持續過(guò)剩背景下，充裕的資金會(huì )追逐有廣泛市場(chǎng)需求（相對短缺）的保值品，房地產(chǎn)是最恰當的選擇，特別是沿海中心城市的房產(chǎn)。
　　居民平均收入相對較低，而購房總價(jià)款又較高，工薪階層住房消費對價(jià)格就很敏感，正如20年前對普通生活用品價(jià)格的敏感，剛性需求者在房?jì)r(jià)走高時(shí)加速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)最終形成保值、投機和自住多重購買(mǎi)力的疊加，在銀行信用放大購買(mǎi)力的作用下，房?jì)r(jià)走高就顯得不可避免。
　　對工薪置業(yè)者來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)飆升帶來(lái)的貨幣貶值效應，遠大于普通消費品構成的CPI上漲對他們的影響。以稅后年收入20萬(wàn)元、儲蓄存款50萬(wàn)元的家庭為例，房?jì)r(jià)在100萬(wàn)元時(shí)，30%的首付款在消耗30萬(wàn)元的儲蓄后還有20萬(wàn)元的余額，購房幾年后的生活質(zhì)量可不受影響；而如果房?jì)r(jià)漲到200萬(wàn)元，30%的首付款就需用掉其所有儲蓄，不夠的10萬(wàn)元的首付款要么需借債，要么縮減當年消費節省出半年收入，并且其后的供房貸款也將以倍數增長(cháng)。
　　而CPI意義上的通脹，因為存在著(zhù)“結構因素”（支出會(huì )彼長(cháng)此消），且普通消費品的總支出基數小，對家庭購買(mǎi)力的影響相對小得多。
　　貨幣購買(mǎi)力的貶值速度同房?jì)r(jià)的漲幅同步，房?jì)r(jià)持續走高，意味著(zhù)購買(mǎi)者更多的“親友團”將加入到供房行列、更多的收入用于支付房款，其他的消費將被擠壓，從而使得現有CPI樣本結構下的物價(jià)水平進(jìn)一步保持穩定。
　　對這些購房者及其資助者來(lái)說(shuō)，CPI指標失去了意義，他們的貨幣財富已經(jīng)被稀釋。
　　為讓其他行業(yè)看到賺錢(qián)的機會(huì )并增加投資，從而拉動(dòng)GDP增長(cháng)，CPI需要由負轉正，因此調整CPI樣本中的商品和服務(wù)價(jià)格變得合理，政府控制的水、電、油、汽提價(jià)就此提上議程，國內能源（石油）價(jià)格高于2008年國際油價(jià)最高點(diǎn)時(shí)的水平也就順理成章，因為政府當時(shí)控制了零售價(jià)。房?jì)r(jià)高企使得購房者剩余可支配收入減少，這些日常剛性支出就尤顯沉重。
　　仍以20萬(wàn)元稅后年收入的家庭為例，房?jì)r(jià)上漲前每月支付房貸5000元，每月按2000元計算水、電、油、汽費支出，其占房貸月供后可支配收入的比重為約16%；如果因房?jì)r(jià)上漲房貸月供提高到10000元，這一比例則將上升到超過(guò)30%。相對于可支配收入，日常開(kāi)支價(jià)格即使不漲，居民依然會(huì )感到生活壓力大增，因為整體購買(mǎi)力下降了。
　　統計顯示，房地產(chǎn)銷(xiāo)售占全社會(huì )消費支出比重達一半，因為房?jì)r(jià)上漲的原因，全社會(huì )購買(mǎi)同樣數量的商品和服務(wù)，需要支付比一年甚至半年前超出20%甚至更多的貨幣，全社會(huì )的貨幣購買(mǎi)力都下降了，此時(shí)仍堅持以CPI衡量的通脹指標，顯然有失公允。
　　現有CPI樣本意義上的通貨緊縮，緣于其淡化了房?jì)r(jià)因素。高房?jì)r(jià)使得中國真實(shí)物價(jià)遠高于CPI給出的水平，從這個(gè)角度上說(shuō)，中國已處于高通脹狀態(tài)，特別是在中心城市。
　　如果CPI樣本不適時(shí)調整，這種高資產(chǎn)價(jià)格、低CPI的狀態(tài)將持續。筆者以為，按照居民可支配收入支出結構設計CPI的構成更科學(xué)，農村、城市的CPI結構應有所區別（農村住宅用地不計價(jià)），并且東西部地區之間也需要進(jìn)行不同的樣本選擇。

（作者系投資界人士）