2009年底，中央密集出臺了多種房地產(chǎn)調控政策，旨在加強和改善市場(chǎng)調控，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。筆者認為，平抑高房?jì)r(jià)的過(guò)程可能不像表面看到的那樣簡(jiǎn)單，這將是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，因此需要有一個(gè)承受持續高房?jì)r(jià)的預期。

　　經(jīng)濟增長(cháng)模式短期內難以轉型

　　首先，雖然2009年經(jīng)濟增長(cháng)主要是靠政府投資拉動(dòng)，但今后房地產(chǎn)業(yè)仍將是我國以投資驅動(dòng)的經(jīng)濟增長(cháng)模式的核心，且短期內難以改變。房地產(chǎn)業(yè)不僅直接帶動(dòng)了大批產(chǎn)業(yè)鏈，刺激經(jīng)濟增長(cháng)，且在其資金循環(huán)中有超過(guò)50%的資金流入地方政府，其中一部分又形成政府再投資拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)�？梢哉f(shuō)，只要有這種經(jīng)濟增長(cháng)模式存在，房?jì)r(jià)就必然有不斷向上的牽引力。
　　其次，當前高房?jì)r(jià)也有很大一部分是來(lái)自銀行信貸資金的支撐，這部分是形成房地產(chǎn)泡沫最直接的推動(dòng)力。但覆水難收，大量已經(jīng)進(jìn)入高價(jià)樓市的銀行貸款也需要高房?jì)r(jià)的“安全”支撐，否則，經(jīng)濟將面臨巨大的系統性風(fēng)險。
　　第三，我們正面臨世界性產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新枯竭。當房地產(chǎn)業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟最強有力的產(chǎn)業(yè)時(shí)，除了投資房地產(chǎn)以帶動(dòng)諸如建材、家裝家電等行業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，還能做什么呢？雖然這是以大量自然資源的耗費為代價(jià)的“粗放型”經(jīng)濟增長(cháng)模式，但在沒(méi)有一個(gè)更好的產(chǎn)業(yè)驅動(dòng)下，經(jīng)濟增長(cháng)才是“硬道理”。
　　因此，縱使房?jì)r(jià)高企，但囿于內在動(dòng)力和現實(shí)環(huán)境，地方政府也沒(méi)有動(dòng)力壓制房?jì)r(jià)。其實(shí)，如果政府真正想限制投資與投機性購房，一道行政命令就可以了：因為房地產(chǎn)商品的特殊性，禁止家庭超越規定的可擁有住房面積以上的購房行為！但是，政府不會(huì )這么做。正是因為目前高房?jì)r(jià)“擠出”了大多數普通購房者，政府才更需要投資者走進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，從而形成“高房?jì)r(jià)（及高房?jì)r(jià)預期）→擠出普通購房者、吸引炒房者→房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲→進(jìn)一步擠出普通購房者、吸引炒房者”的高房?jì)r(jià)自我強化機制。地方政府正是通過(guò)房地產(chǎn)及其高房?jì)r(jià)，將大量居民財富轉化為拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的投資，這就是問(wèn)題的根本所在。

　　區域發(fā)展不平衡將長(cháng)期存在

　　在相當長(cháng)的時(shí)期內，我國人口的城鎮化速度將遠大于城市擴容和城鎮化進(jìn)程。由于大中城市擴容帶來(lái)的成本加速遞增制約了大中城市的經(jīng)濟邊界，必然會(huì )形成大中城市規模的有限性和需求的相對無(wú)限性矛盾，這種矛盾決定了未來(lái)大中城市房?jì)r(jià)將仍然呈上升趨勢。
　　此外，居民素質(zhì)的普遍提高（其中一個(gè)最重要的群體是每年五六百萬(wàn)的大學(xué)畢業(yè)生），對大中城市的房?jì)r(jià)形成巨大推力。雖然國家對大學(xué)畢業(yè)生到西部、到艱苦地區就業(yè)、創(chuàng )業(yè)進(jìn)行鼓勵、扶持和幫助，但區域協(xié)調發(fā)展才是改變他們一味向大中城市“扎堆”的根本出路。顯然，區域協(xié)調發(fā)展將是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程。

　　居民購房意識不會(huì )輕易改變

　　筆者認為，除了加強保障房建設，發(fā)展租房市場(chǎng)是當前高房?jì)r(jià)下又一個(gè)現實(shí)的選擇。發(fā)展租房市場(chǎng)不僅可以推遲居民初次購房時(shí)間，緩解“剛性”需求壓力，更能充分利用現有住房資源，改善供求關(guān)系，從而有助于減輕房?jì)r(jià)上漲壓力。根據國際經(jīng)驗，在較為完善的租房市場(chǎng)，即使房?jì)r(jià)－收入比不高，很多居民還是愿意通過(guò)租房解決安居問(wèn)題。
　　但在我國的“有房才有家”的傳統觀(guān)念下，還是有很多年輕人進(jìn)入初次購買(mǎi)的大軍，他們不惜花光父母甚至親戚朋友幾年甚至幾十年的積蓄，也不惜透支自己幾年甚至幾十年的未來(lái)預期收入，成為“房奴”，背負著(zhù)經(jīng)濟和心理的雙重壓力�？v使政府著(zhù)力發(fā)展租房市場(chǎng)，向保護租戶(hù)的利益傾斜，但筆者相信，居民這種“居者有其屋”的意識短期內難以改變。正是因為這么多的購房“外援團”，支撐了中國高房?jì)r(jià)現實(shí)，可以肯定，這種社會(huì )心理和市場(chǎng)行為仍將長(cháng)期存在。
　　最后，經(jīng)濟的根本好轉和可持續發(fā)展還需要政府繼續實(shí)施寬松的宏觀(guān)政策，這也一定程度上減弱了房地產(chǎn)調控政策的作用，房?jì)r(jià)上漲有了另一個(gè)內驅力。
　　因此，筆者相信，一系列調控房地產(chǎn)的政策措施不會(huì )真正打壓房地產(chǎn)業(yè)，也不會(huì )改變行業(yè)向上的趨勢。不要指望房?jì)r(jià)在短期內會(huì )有所反轉，高房?jì)r(jià)在相當長(cháng)的時(shí)期內仍然是社會(huì )的焦點(diǎn)話(huà)題，解決高房?jì)r(jià)問(wèn)題將是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程。