如預期那樣，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》（國十一條）成了力促樓市降溫的“第二只靴子”。許多報道都突出了二套房貸首付不低于40%，其實(shí)“十一條”內容是比較全面的，重點(diǎn)是加快中低價(jià)普通商品房建設、土地供應和開(kāi)發(fā)利用效率。這讓切盼改善居住條件的普通居民重又燃起了一份希望。
　　不過(guò)，筆者以為，對于根本就談不上有什么積累的普通居民而言，抵御高房?jì)r(jià)的最好辦法，顯然不是去買(mǎi)房，而是租房。雖然就市場(chǎng)規律而言，在這樣一個(gè)時(shí)期里，投資者會(huì )有風(fēng)險偏好，一般的消費者也會(huì )有所謂“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的習慣消費心態(tài)。但當價(jià)格飛漲的時(shí)候，特別是在當前，政府正不斷收緊刺激性、擴張性政策，未來(lái)一年，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)將步入密集的調控期，舉巨債入市，實(shí)非明智之舉。
　　根據既有經(jīng)驗，價(jià)格與調控并不具有正相關(guān)性。因為市場(chǎng)預期出了問(wèn)題，往往越調控，價(jià)格就越會(huì )陷入一個(gè)不降反升的怪圈當中。我們的市場(chǎng)預期，是具有逆向性的。不管是對于通脹的預期，還是對于調控舉措可能面臨的時(shí)滯性、低效率而產(chǎn)生的蔑視心理，都容易助長(cháng)那些喜好冒險獲利者炒上一把再撤離的作風(fēng)。
　　如今在大一點(diǎn)的城市里，一套普通商品房?jì)r(jià)格就要幾百萬(wàn)。人活著(zhù)的全部意義，似乎就體現在一套房子上了。你也可以說(shuō)，這樣一個(gè)社會(huì )是富有效率的，因為所有人都不得不被逼著(zhù)開(kāi)動(dòng)腦筋去消耗自己，換回可供支付的貨幣來(lái)償債。這就有足夠的動(dòng)力來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展。但這樣的社會(huì )效率，并不見(jiàn)得有什么質(zhì)量可言。有太多富有創(chuàng )造性的社會(huì )個(gè)體受到抑制，失去了相應的機會(huì )成本，而這些機會(huì )成本有可能為我們提升社會(huì )總效率做更大貢獻。前些年，有主流經(jīng)濟學(xué)家到中國南方的一些小城市調研，回來(lái)之后匆匆下斷言，宣稱(chēng)那些地方房?jì)r(jià)不高、不貴，因為他看到那里的房?jì)r(jià)每平方米也就賣(mài)兩千多元，有的更低。他們忽略了當地的人均可支配收入水平�，F在有人喜歡講房?jì)r(jià)收入比。事實(shí)上，分析“當地房?jì)r(jià)與收入比”才更恰當。如果仔細考察，房?jì)r(jià)每平米兩千元的城市，當地人均月收入，一定遠低于這個(gè)數字。你在當地的收入水平，是怎么也跑不過(guò)當地房?jì)r(jià)上漲步伐的。
　　而保障房和廉價(jià)房這些年千呼萬(wàn)喚難出來(lái)，概而言之，是建設力度不大，速度不快，廣度不夠，歸根到底，還是“短缺”二字。按照一些學(xué)者的超現實(shí)理論，中國的住房需求呈無(wú)限量釋放狀，因為這是一個(gè)擁有13億人口的龐大市場(chǎng)。如果假定城市化的提速必將伴隨城市人口大量增長(cháng)，那么算一算看，去年全國保障住房建設增量不足400萬(wàn)套。根據現有供地狀況和執行力度來(lái)看，幾年之內，安居性住房供給體系很難取得量和質(zhì)的雙重突破。因為短缺，就必然滋長(cháng)投機，這也正是人人痛斥的炒買(mǎi)或倒賣(mài)保障房現象近年間屢見(jiàn)不鮮的原因。
　　推出限價(jià)房的實(shí)踐，也不樂(lè )觀(guān)。價(jià)格廉不廉，首先就是個(gè)問(wèn)題，物以稀為貴，非但拉不低商品房?jì)r(jià)，限價(jià)房反而也跟著(zhù)市場(chǎng)價(jià)格往上走。2007年之前政府即要求每個(gè)商品房項目開(kāi)發(fā)時(shí)必須建設極高比例（70%）中低價(jià)位商品房的措施，到現在究竟又執行得如何呢？
　　由此，我們在殷切期待這次國“十一條”能盡早收到應有成效的同時(shí)，還有另一種期待：政府擇機從商品房市場(chǎng)退出，把精力集中到市場(chǎng)之外的安居體系上來(lái)。為此，我們首先需要一部住房保障法案，以約束城市房地產(chǎn)法系統單一運作所導致的一邊倒現實(shí)：土地只可以用于資本間的買(mǎi)賣(mài)、流轉和使用；住房只能交給開(kāi)發(fā)商去建設、營(yíng)造和出售。否則，一切調控努力都將有流于表面和形式的危險。
　　在擇機立法之前，作為一種接續或過(guò)渡，不妨鼓勵普通居民租房，就如推行了近一年的家電下鄉一樣。為了照顧人民的福利，實(shí)際上政府可以直接給予補助，引導人們去租房。這樣可以更廣泛地促使社會(huì )閑置房屋資源被利用起來(lái)，住宅空置率居高不下的問(wèn)題自然也就得到消解。筆者以為，這既鼓勵了消費，又借內需刺激了市場(chǎng)，不夠發(fā)達的房屋租賃這種基礎性市場(chǎng)，也會(huì )相應得到發(fā)展與活躍。
　　完全不必擔心“當地房租與收入比”的問(wèn)題。租房之所以?xún)?yōu)于買(mǎi)房，就在于房租水平遠遠低于房?jì)r(jià)水平。房租當然也是個(gè)變量，但其水平與收入相比，還是處于一個(gè)合理區間，在可承受范圍之內。如若政府的財政再補貼一部分，那就是錦上添花的事情了。

（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專(zhuān)欄作家，現居北京）