“取消商品房預售制”終于從紙面走上前臺。近日，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳宣布，為進(jìn)一步整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推進(jìn)商品房現房銷(xiāo)售試點(diǎn)，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點(diǎn)。
　　時(shí)過(guò)境遷，原本為鼓勵商品房市場(chǎng)發(fā)展的預售制，如今已變身成為助長(cháng)樓市泡沫的重要推手，并廣遭詬病。在全國樓市隱現拐點(diǎn)的當下，廣西宣布推進(jìn)現房銷(xiāo)售試點(diǎn)，率先吹響了商品房銷(xiāo)售制度全面改革的號角。需要提及的是，將預售制趕下歷史舞臺固然有利于維護購房者利益，但在具體操作上仍需柔性推進(jìn)、適時(shí)而動(dòng)，以盡可能規避改革措施給市場(chǎng)帶來(lái)的短期負面沖擊。
　　客觀(guān)而言，商品房預售制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獨享的制度福利。該銷(xiāo)售模式始見(jiàn)于1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，是香港市場(chǎng)的舶來(lái)品。其時(shí)，商品房在內地尚屬于一個(gè)陌生的概念，市場(chǎng)接納程度低，因此亟須政策制度予以扶持�？梢哉f(shuō)，預售制在我國商品房市場(chǎng)誕生初期，起到了良好的催化作用，允許開(kāi)發(fā)商在完整交付商品房前，預先要求有購買(mǎi)意向的客戶(hù)支付房款，有效緩解了開(kāi)發(fā)商普遍面臨的資金不充裕難題。
　　然而，在全國房?jì)r(jià)飆漲難控的今天，預售制的繼續存在已經(jīng)不合時(shí)宜。首先，預售制讓“炒樓花”成為可能，繼而催生了二級市場(chǎng)投機炒作之風(fēng)，甚至成為近年來(lái)樓價(jià)飆漲的始作俑者。這也是市場(chǎng)對預售制頗有微詞的主要癥結所在。其次，預售制降低了開(kāi)發(fā)商的資金成本，可以無(wú)償占用買(mǎi)房者的大筆資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)其他樓盤(pán)項目，長(cháng)此以往，實(shí)際上形成了類(lèi)金融運營(yíng)模式。而且，購房者的預付款中很大比例來(lái)自于銀行按揭，其結果就是銀行借款在事實(shí)上支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)。一旦開(kāi)發(fā)商運作出現任何風(fēng)吹草動(dòng)，金融領(lǐng)域面臨的風(fēng)險都不可低估。再次，從財務(wù)角度講，在未交付商品房之前，開(kāi)發(fā)商收取的預付款不能確認為收入，而是一種負債。恰因此，預售制能夠在開(kāi)發(fā)商完成收入確認之前提供豐富的現金流。近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商利用這一制度優(yōu)勢延遲或減少確認到賬收入，因而屢屢成為各地的“逃稅大戶(hù)”，成為“暴利逃稅”的主要推手。此外，商品房預售方式也縱容了開(kāi)發(fā)商道德風(fēng)險的蔓延，現實(shí)交房質(zhì)量與之前宣傳效果不符的現象時(shí)有發(fā)生。
　　歲末年初，在一系列調控舉措的打壓下，去年高漲的樓市漸次顯露膠著(zhù)氛圍。由此，廣西有關(guān)部門(mén)宣布推出現房銷(xiāo)售試點(diǎn)，受到了廣泛關(guān)注。如果試點(diǎn)成行并得到推廣，則意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商將從“神壇”上走下來(lái)，與其他行業(yè)的廠(chǎng)商一樣，接受基本市場(chǎng)競爭規律的洗禮。屆時(shí)，開(kāi)發(fā)商將會(huì )因資金鏈條收緊而無(wú)法繼續瘋狂炒地囤地，也無(wú)法再捂盤(pán)惜售，房地產(chǎn)泡沫有可能隨之被吹散。因此，廣西現房銷(xiāo)售制度有望成為打破樓市觀(guān)望情緒的導火索，并引導房?jì)r(jià)漸次向理性區域靠攏。但需要提及的是，這一新銷(xiāo)售模式的推進(jìn)，在短期卻有可能引發(fā)一些負面效果。例如，在制度推行之初，如果一刀切地改變銷(xiāo)售方式，有可能導致全體開(kāi)發(fā)商資金鏈條收緊過(guò)猛，繼而影響后續樓盤(pán)開(kāi)發(fā)能力，并進(jìn)一步激化樓市供不應求的矛盾，反而刺激樓價(jià)上揚。其實(shí)，這一擔憂(yōu)不無(wú)先例。2002年，上海市政府曾將預售時(shí)間標準由原來(lái)“商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25%以上，或者商品房的建筑基礎工程已經(jīng)驗收合格即可拿證”，推遲到“七層以下主體結構封頂，八層以上完成三分之二才可預售”，當地樓市隨即做出了漲價(jià)反應。對于“長(cháng)期利好、短期利空”的政策效果，有關(guān)部門(mén)當周全考慮，盡可能對負面影響予以規避。
　　可見(jiàn)，推行商品房現房銷(xiāo)售制度著(zhù)實(shí)有利于實(shí)現買(mǎi)賣(mài)雙方權利與義務(wù)對等化，當得到全面推廣。但這一轉型需要技巧性方案的配合。例如，在改革時(shí)機上，盡可能選擇樓市交投清淡時(shí)期，此時(shí)即便入市樓盤(pán)有所減少，也不會(huì )在購房者中形成較多的恐慌情緒。但對于開(kāi)發(fā)商而言，其打擊力度可謂大矣，一批資質(zhì)弱小的開(kāi)發(fā)商很可能因此被清除出市場(chǎng)。又如，在具體實(shí)施步驟上，可選擇循序漸進(jìn)的方式。有關(guān)部門(mén)率先公布3-5年的過(guò)渡方案，以“主體建筑封頂——外立面完工——現房銷(xiāo)售”等標準，逐步提高對開(kāi)發(fā)商的預售要求，讓買(mǎi)賣(mài)雙方在對稱(chēng)信息中形成合理預期，最終平緩地實(shí)現銷(xiāo)售模式的成功變革，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡。

（作者系經(jīng)濟學(xué)博士）