北京的官員警告說(shuō)未來(lái)20年中國房?jì)r(jià)依然面臨巨大上漲壓力，并表示了要對過(guò)快上漲現象予以抑制。鑒于政府已連續表明收緊政策的態(tài)度，一部分業(yè)內人士預期樓市由此可能出現分水嶺，價(jià)格亦將隨之松動(dòng)。
　　這種判斷忽略了一個(gè)現實(shí)。歷來(lái)針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，手段無(wú)非是利率、稅率、土地要素，再進(jìn)一步就是對于商品房供應環(huán)節的更廣泛的直接干預。這種由一線(xiàn)市場(chǎng)到二線(xiàn)市場(chǎng)的一條線(xiàn)性管控，力圖面面俱到，卻并不一定能順利實(shí)現去泡沫化，達成市場(chǎng)穩定的意圖。2008年之前，我們也曾有過(guò)全面的、包抄性的緊縮，結果卻出現了一種怪現象，就是政策越來(lái)越緊，房?jì)r(jià)越來(lái)越高。這是為什么？
　　一條線(xiàn)的收緊，往往是惡化了供給，從土地到金融到房屋增量供應，無(wú)不如此。舉例來(lái)說(shuō)，土地的調控，按照目前的政策，都是在收緊的，最近國土部的政策就是開(kāi)發(fā)商拿地后必須在限定日期內繳納不低于70%的地租，土地供應由之呈減量狀態(tài)，土地成本必然迅速抬升，以致傳導到終端房?jì)r(jià)上去。
　　貨幣政策延續了適度的寬松，但對于購房人來(lái)說(shuō)基本無(wú)意義。因為牽一發(fā)而動(dòng)全身，地價(jià)上去后，房?jì)r(jià)也跟著(zhù)上去，購買(mǎi)者的借貸成本亦必隨之上升，價(jià)格高企，借貸成本又哪里降得下來(lái)呢？
　　若要調控收效，筆者以為，下一步實(shí)際上應切實(shí)解決兩大問(wèn)題：擴大供給，分流需求。擴大供給，土地要素首先就不能卡得太死。土地一卡死，后面的一整個(gè)鏈條都將受到影響，“地王”接二連三，“樓王”也接二連三�，F在政府規定，每個(gè)商品房項目必須配建一個(gè)高比例的低價(jià)位小戶(hù)型商品房，但由于土地供應總量受到限制，總量不變，盤(pán)子就那么大，要么是低價(jià)房屋擠占商品房的量，要么就是商品房擠占低價(jià)房屋的量。那樣，低價(jià)位房屋也面臨一個(gè)價(jià)格追漲壓力。
　　考慮到中國短期內很難迅速建立起一個(gè)發(fā)達的、獨立于商品房體系的民生住房供應體系，所有住房問(wèn)題短期內可能都需要在商品房市場(chǎng)內求解，對于調控者來(lái)說(shuō)，也只能在商品房市場(chǎng)的有限空間里輾轉騰挪。這就需要采取一種供給放開(kāi)的策略。目前已經(jīng)有一些現象很能說(shuō)明問(wèn)題，在北京等一些城市，當土地的放量同比大幅增加之后，地價(jià)在監測數據里顯示是下降的。當然，這些土地的擴張性投放應只限于中低價(jià)位商品房。這種土地的供給放開(kāi)，并不必要去擔心開(kāi)發(fā)商囤地成風(fēng)，因為相關(guān)部門(mén)已明確限定了開(kāi)工期限，況且土地放量在土地管理部門(mén)是一種在冊管理，易于實(shí)時(shí)監控�，F在就是一個(gè)執行力度的問(wèn)題。
　　至于說(shuō)到信貸投放和稅收激勵，這也只是一個(gè)結構性問(wèn)題。更多的資金用于支持和激勵開(kāi)發(fā)商的建設，讓他們有能力去擴大房屋供給規模和提高供給效率，這并無(wú)不妥。信貸閘門(mén)向投機者放開(kāi)，大部分資金都流入炒買(mǎi)市場(chǎng)，這才是最可怕并且需要杜絕的事情。資金投放上的擴張，未必引發(fā)通脹隱憂(yōu)，因為這種擴張是結構性的，它首先是投放到商品房開(kāi)發(fā)環(huán)節，其次，它還應該再投向剛性需求環(huán)節。這種結構性的資金投放，應該是最安全的。
　　最關(guān)鍵的一點(diǎn)，還要培育多元開(kāi)發(fā)主體，特別是民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與。資源性要素供給增加，開(kāi)發(fā)主體同時(shí)增多，競爭勢必加劇，這就可以使市場(chǎng)出現理性的回歸。
　　再說(shuō)分流需求。
　　需求如何分流？目前商品房市場(chǎng)也分了層次，哪些需求適宜于進(jìn)入哪一個(gè)價(jià)位和層次，這一點(diǎn)必須明確。統計部門(mén)和發(fā)改委在這方面可以做的工作，是統計城市居民真實(shí)收入和支付能力，進(jìn)而與當地房屋價(jià)格對照，以支付比來(lái)確定哪些群體性需求可被納入到相應層次的住房市場(chǎng)里去。當我們預估了可能存在一個(gè)多大并且是真實(shí)的需求量、以及需求結構具體又是如何，我們就可以相機而動(dòng)去調整供給結構，使土地、金融甚至于財政層面向這些領(lǐng)域進(jìn)行適應的供給擴張。
　　需求分流，并不像一些人所提倡或呼吁的那樣，只是要求低收入者去找政府要保障，而不與市場(chǎng)相干，實(shí)際上這不全面。分流需求，首先需要政府主動(dòng)在結構性供應擴張上下大力氣。如果這一層面沒(méi)有任何動(dòng)靜，而片面要求購買(mǎi)者群體做出自身的選擇，是舍本求末的做法。當他們做出選擇，卻找不到相應的供給平臺，或者相對應的市場(chǎng)體系里供給量始終處于被收緊狀態(tài)，需求照樣受制于渠道，無(wú)濟于事。
　　在民生住房供給體系尚未成型的時(shí)候，筆者希望針對商品房市場(chǎng)的分層次供應體系能夠率先建立，以便使之與相應的不同層次的需求相銜接�？傊�，只有著(zhù)力解決結構性的矛盾，才能真正有效調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專(zhuān)欄作家）