房地產(chǎn)泡沫遭遇了當頭棒喝。
3月18日，國資委宣布78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，22日，國資委再次嚴厲責令——這78家央企須在“15個(gè)工作日內制訂有序退出的方案”。國資委這次雷霆之動(dòng)，頗出乎筆者意料，不僅講政治，也講市場(chǎng)，當為之喝彩。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的此次狂性大發(fā)令人咋舌。在2010年年初進(jìn)入房?jì)r(jià)觀(guān)望期后，在中央政府再三強調遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲后，溫總理在“兩會(huì )”上“抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲”言猶在耳，3月15日北京一天就誕生了三個(gè)新“地王”，始作俑者就是央企。
本來(lái)觀(guān)望的民意再次騷動(dòng)了起來(lái)。筆者近日連續接到幾個(gè)電話(huà)：北京又出地王了，問(wèn)房?jì)r(jià)是否還會(huì )再漲，是否應該買(mǎi)入。我的回復是——觀(guān)點(diǎn)沒(méi)有改變：
1.如果中國未來(lái)3年內不出現嚴重的通脹，房地產(chǎn)價(jià)格就此回調，那么，它可能在下跌30%-50%間實(shí)現軟著(zhù)陸，這是最理想結果；如果房?jì)r(jià)于現在基礎上，一年內再快速上漲30%，那將是中國房地產(chǎn)最后的瘋狂，房?jì)r(jià)很可能將在其后下跌50%以上。
2.如果以人民幣標價(jià)，目前的房?jì)r(jià)不會(huì )是歷史高點(diǎn)，由于貨幣不斷貶值的必然趨勢，未來(lái)會(huì )出現更高的價(jià)格；但是如果以黃金來(lái)標價(jià)，它很可能是房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)。即假如現在7-8公斤黃金可以買(mǎi)上海一套200萬(wàn)元人民幣的房子，那么5年之內，你有機會(huì )用2公斤黃金購買(mǎi)它，即樓價(jià)對黃金的價(jià)格下跌75%。
如果不能有力震懾樓市泡沫的卷土重來(lái)，筆者所擔心的最糟局面大有可能發(fā)生，即房?jì)r(jià)在一年內再漲30%，中國房地產(chǎn)將一旦雪崩就再難翻身——就像日本在1990年后那樣。所幸的是，這一次，國務(wù)院和國資委雷霆反擊，一舉擊中在新一輪樓價(jià)反撲中的最大“抬轎者”，使得此輪樓價(jià)反撲破滅的可能性大增。
毫無(wú)疑問(wèn)，從技術(shù)指標上看，現在的中國房地產(chǎn)價(jià)格存在嚴重的泡沫，筆者在以前的文章中已有分析，不再重復；今天，本人換一種新的方法來(lái)分析中國樓市泡沫——樓市“坐轎者”和“抬轎者”分析——以徹底讓那些錯過(guò)了10年樓市大牛市而不甘心、隨時(shí)想沖進(jìn)去的潛在“抬轎者”理智起來(lái)。
這種分析方法的原理非常簡(jiǎn)單——一頂中國特色的轎子，如果抬轎者多，坐轎者少，它還能起來(lái)；而如果坐轎者眾多，而抬轎者越來(lái)越少，抬轎者支撐不起肩上的重量，則轎子肯定要落地。轎子抬得越高，落地摔得必然越慘。
坐轎者至少有六類(lèi)：1.地方政府的土地財政，現在不少城市的賣(mài)地收入已達財政收入的40%-50%，高得驚人；2.與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收部門(mén)，包括房地產(chǎn)企業(yè)稅和交易稅；3.房地產(chǎn)企業(yè)的利潤；4.前期大量按揭買(mǎi)入房產(chǎn)的炒房者；5.提供住房按揭的銀行存貸差，這個(gè)存貸差在全世界是最高的，此外還有和房地產(chǎn)相關(guān)的各種收費；最后一個(gè)是最容易被大眾忽略的央行，由于計入CPI的不是房?jì)r(jià)而是房租價(jià)格，房?jì)r(jià)大漲而房租不漲，這樣一來(lái)，它在某種程度上掩飾了真正的通脹，央行獲得了較高的鑄幣稅。
坐轎者陣容龐大，而且這種胃口往往越來(lái)越高，這些膨脹的欲望成為構成房?jì)r(jià)成本和價(jià)格上漲的推手。那么抬轎者的力量如何呢？
抬轎者也分為六類(lèi)：1.自住者，他們買(mǎi)房就是為了自住，即剛性需求；2.炒作者，他們買(mǎi)房的目的是為了炒作差價(jià)，賺取投機利潤；3.商業(yè)銀行，它以貸款比例和利潤來(lái)放大前兩者的需求；4.房地產(chǎn)商，他們通過(guò)制造樓市緊俏的氣氛，而刺激前兩者，尤其自住者的超前購房；5.地方政府，它們往往通過(guò)收緊地根，采取土地招拍掛制度，制造“地王”，以“面粉高過(guò)饅頭”倒逼購房者接盤(pán)；6.央行，如果貨幣超額發(fā)行，貨幣之水漲，則水上之船——房?jì)r(jià)則漲。
以上各種抬轎者中，4（房地產(chǎn)商）、5（財政收入）、6（央行）的抬轎者是虛抬，他們本質(zhì)上是坐轎者；3（商業(yè)銀行）是抬轎者放大器，真正的抬轎者只有兩種人，一是炒作者，二是自住者。
炒作者和自住者的根本不同是，在房?jì)r(jià)上漲時(shí)，炒作者洶涌而至，很積極地抬轎子；但當他們看到轎子無(wú)法再抬高時(shí)，會(huì )悄悄地或很快地脫身，那時(shí)，所有的虛抬者和投機抬轎者都會(huì )瞬間消失，所有的重擔都會(huì )最后壓在自住者肩上。
因此，盡管分析樓市泡沫的方法很多，但歸根結底，都在于自住房抬轎者們還能不能抬得起這頂人越來(lái)越多、既得利益越來(lái)越沉重的轎子？
從這個(gè)根本點(diǎn)判斷，自住房的抬轎者已經(jīng)竭盡全力了。道理很簡(jiǎn)單，目前中國房?jì)r(jià)的絕對價(jià)格已達世界前列，中國房?jì)r(jià)收入比更是在全世界遙遙領(lǐng)先。本人的一位朋友，是上海某券商的部門(mén)經(jīng)理，年收入上百萬(wàn)元，前不久他向我感慨，他也買(mǎi)不起上�？吹蒙涎鄣姆孔恿�。而對投機購房者而言，現在高達500個(gè)月租金上下的房?jì)r(jià)早已成為燙手山芋。溫州的炒房團從兩年前起就已開(kāi)始撤出一線(xiàn)城市，而外資在去年也紛紛拋售一線(xiàn)城市的房產(chǎn)。最典型的是，摩根士丹利幾乎以市場(chǎng)價(jià)格的一半向潘石屹拋出了東海廣場(chǎng)的樓盤(pán)。
在這樣坐轎者日重，抬轎者苦苦支撐的時(shí)刻，中國房地產(chǎn)這頂轎子的落地是必然的，未來(lái)存在的懸念主要是兩個(gè)：
一是，會(huì )不會(huì )出現最后一輪的瘋狂？比如找來(lái)央企這樣的冤大頭，猛地把轎子最后向上一拋，再跌下來(lái)硬著(zhù)陸。還是各方理性調整，合力將轎子緩慢地軟著(zhù)陸。
二是，未來(lái)通脹程度會(huì )有多高？如果通脹很?chē)乐�，轎子變成了風(fēng)箏，不排除房?jì)r(jià)會(huì )被紙幣放得更高，但是那樣的話(huà)紙幣的購買(mǎi)力將嚴重貶值。而這個(gè)懸念的主要決定因素不在中國，在于美國和美元。如果未來(lái)5年內美元出現紙幣危機，則人民幣也會(huì )跟隨貶值，與之相對應的是，黃金、石油等大宗商品的價(jià)格將大漲。
說(shuō)實(shí)在的，做不斷警示風(fēng)險者并不聰明，因為在事前,主流的坐轎者并不喜歡，而在事后，失敗的抬轎者甚至會(huì )埋怨。但是公眾媒體必須對這種風(fēng)險進(jìn)行警示。
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