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去年初以來(lái),公共租賃住房成為社會(huì )議論的一個(gè)熱點(diǎn)。2009年國家已開(kāi)始研究制訂《公共租賃住房指導意見(jiàn)》,當年北京、常州、廈門(mén)、重慶等地開(kāi)始實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)和嘗試。2010年1月出臺的“國十一條”，明確規定各地應把公共租賃住房列入本地2010-2012年住房建設規劃。
當前，以廉租住房和經(jīng)濟適用房為主的住房保障制度無(wú)法覆蓋全部的中低收入群體，存在“夾心層”現象。另外，在外來(lái)人口較多、房?jì)r(jià)較高的上海等一線(xiàn)城市，散亂、無(wú)序的住房租賃市場(chǎng)，無(wú)法滿(mǎn)足各種社會(huì )群體對于租房居住的需求。在這種情況下，建立有別于福利分房時(shí)代的全新的公共租賃住房制度，變得越來(lái)越急迫。但當前對于如何制定公共租賃住宅政策仍存在很多疑難問(wèn)題。對此，筆者認為需要做四點(diǎn)深入思考。
公租房的性質(zhì)是什么
對于住房，需要明確公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品的邊界。只有這樣才能弄清楚政府該承擔什么職能，市場(chǎng)又該扮演什么角色。
所有的公共產(chǎn)品，都是用來(lái)增加多數人經(jīng)濟福利的。由于容易產(chǎn)生不用付費即可享受的“搭便車(chē)”現象，有盈利訴求的企業(yè)都不愿提供公共產(chǎn)品，所以必須由政府出面做這種事。對于部分準公共產(chǎn)品，也可以在政府協(xié)調下，讓企業(yè)參與生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，比如收費的高速公路，可由企業(yè)投資并由其經(jīng)營(yíng)一定年限。
作為準公共產(chǎn)品的那部分住宅，惠及的對象是無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)解決居住問(wèn)題的弱勢群體，其重要特征之一是不能轉化為私權，而只能作為公有或集體所有物品，動(dòng)態(tài)地讓居住困難群體享用。廉租房正是這種準公共產(chǎn)品。所謂“動(dòng)態(tài)”，是指某套住房的使用權不能永久地為某戶(hù)家庭所占有。廉租房既屬于準公共產(chǎn)品，又屬于住房保障體系；而經(jīng)濟適用房雖然屬于住房保障范疇，但由于其產(chǎn)權基本屬于私有（雖然是有限產(chǎn)權），所以不屬于準公共產(chǎn)品。
從上述意義分析，公共租賃住房的性質(zhì)應該向準公共產(chǎn)品靠攏，也即由政府投入一定的資源，讓一定的社會(huì )人群受益，而且受益權必須是能夠流動(dòng)的，如果租賃權固化，則就淪為實(shí)質(zhì)上的私有產(chǎn)品。
從住房保障范疇看，社會(huì )保障是指國家和社會(huì )通過(guò)立法對國民收入進(jìn)行分配和再分配，對社會(huì )成員特別是生活有特殊困難的人們的基本生活權利給予保障的社會(huì )安全制度。一般來(lái)說(shuō)，社會(huì )保障由社會(huì )保險、社會(huì )救濟、社會(huì )福利、優(yōu)撫安置等組成。社會(huì )救濟是對貧困者提供物質(zhì)幫助，我國的廉租房制度就是屬于此范疇。社會(huì )福利一般指提高廣大社會(huì )成員生活水平的各種政策和社會(huì )服務(wù)，我國房改以前實(shí)行的就是福利化分房制度。
公共租賃住房既可以以社會(huì )救濟為主，也可以以社會(huì )福利為主。二戰以前的社會(huì )保障只是保證居民擁有維持生存所必需的生活資料，二戰以后福利國家紛紛出現。與之相適應，歐美國家的公共租賃住房二戰之前偏重于社會(huì )救濟，二戰后帶有更多的社會(huì )福利色彩。當然，國別不同，程度有異。如瑞典突出社會(huì )福利，美國注重社會(huì )救濟。
準入標準：小口徑還是大口徑
公共租賃住房作為準公共產(chǎn)品，所覆蓋的社會(huì )群體可大可小。從小口徑分析，它面向特定的人群，解決的三類(lèi)住宅產(chǎn)品暫時(shí)無(wú)法覆蓋的人群。第一類(lèi)是市場(chǎng)化的商品住宅和產(chǎn)權式的經(jīng)濟適用房；第二類(lèi)是市場(chǎng)化的出租型住房；第三類(lèi)是正在實(shí)施中的準公共產(chǎn)品——廉租房。主要覆蓋的人群有三類(lèi)：一是本地“夾心層”，本市符合廉租房準入標準但沒(méi)輪候到實(shí)物配租的（屬于低收入），符合經(jīng)濟適用房準入標準但沒(méi)輪候到或放棄購買(mǎi)的（屬于中低收入）。二是包括剛畢業(yè)的大學(xué)生，引進(jìn)的人才，外來(lái)務(wù)工人員。三是對于單親家庭、殘疾人、老年人、無(wú)家可歸者等特殊弱勢群體可適當放寬標準。從社會(huì )保障的性質(zhì)上看，這種公共租賃房，帶有較多的救助和優(yōu)扶色彩，兼有一點(diǎn)社會(huì )福利性質(zhì)。
從大口徑分析，公共租賃住房可以類(lèi)似于我國的高速公路和公共圖書(shū)館，面向社會(huì )公眾開(kāi)放，可以讓所有人群入住。雖然是面向社會(huì )公眾，但有些車(chē)不能在高速公路上行駛，有些人也沒(méi)有去公共圖書(shū)館的意愿。與之類(lèi)似，由于公共租賃住房在地點(diǎn)選擇、戶(hù)型設計、裝修標準、物業(yè)服務(wù)方面存在生活舒適度方面的限制，絕大部分高收入群體并無(wú)租住的意愿。實(shí)踐中，愿意入住公共租賃房的人群絕大部分屬于無(wú)私房者，其中多屬中等及以下收入群體，少數雖屬中高收入群體——也只是過(guò)渡性需求，待其購買(mǎi)商品住宅后，需求自然消失。從社會(huì )保障的性質(zhì)上看，這種公共租賃房，帶有較多的社會(huì )福利色彩，兼顧社會(huì )救助和優(yōu)扶功能。
制度設計的長(cháng)遠考慮與近期制約
任何一項社會(huì )制度，都會(huì )面臨長(cháng)期與近期的效益差異，住房制度尤其如此。近百年來(lái)，歐美國家的住房政策就經(jīng)歷了多次的變遷，比如在中低收入家庭的租房問(wèn)題上，就經(jīng)歷過(guò)實(shí)物補貼向貨幣補貼的轉變。我國的住房制度改革，歷經(jīng)十幾年才完成了由福利分房向貨幣分房的轉變，房改之前實(shí)行的就是具有社會(huì )福利性質(zhì)的公共租賃住房制度，只不過(guò)水平很低而已。而部分尚未房改的老公房，至今仍需要政府不斷補貼。
因此，現在重新設計公共租賃住房制度，有必要考慮這一制度運行的可持續性、長(cháng)期績(jì)效性，絕不能重新回到政府大包大攬、被迫不斷增加財政支出的老路上去�！罢y籌、市場(chǎng)運作”應成為指導方針，如何最大限度的利用市場(chǎng)機制，保證經(jīng)租企業(yè)和機構實(shí)現微利運營(yíng)，從而使這一制度實(shí)現良性運轉。從這一點(diǎn)出發(fā)，選擇上述大口徑的準入標準，優(yōu)于小口徑的準入標準，因為這樣使租房需求規模更大，可以使公共租賃住房更容易以略低于（比如80%）市場(chǎng)租金的水平，甚至是完全以市場(chǎng)租金水平租出去。
然而，從短期來(lái)看，目前公共租賃住房受中央政府、地方政府、社會(huì )民眾的關(guān)注度非常高。中央的口徑（相關(guān)意見(jiàn)稿）和許多已出臺相關(guān)政策的城市，皆將其作為住房保障的一部分，而且幾乎全部選擇小口徑的準入標準。
從具體操作步驟上，筆者認為我國公共租賃住房制度實(shí)施可以分為兩步走：第一步先實(shí)行小口徑準入標準，第二步實(shí)行大口徑準入標準。相關(guān)的政策在擬定條文時(shí)可預留空間。
如何處理與市場(chǎng)化租房的關(guān)系
從居住主體上劃分，目前我國住房體系可分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是產(chǎn)權式住房,另一類(lèi)是租賃式住房。租賃型住房包括廉租房、未房改的老公房、將要實(shí)行的公共租賃房和市場(chǎng)化的租賃房。公共租賃房既要向下對接廉租房，又要向上對接市場(chǎng)化的租賃房，而與老公房的關(guān)系不大。目前廉租房運作模式已經(jīng)相對固化并趨于成熟，而市場(chǎng)化租賃房則處于比較散亂狀態(tài)。
目前全國很多城市，尤其是一線(xiàn)城市的住房租賃市場(chǎng)總體供應量并不小，比如上海市場(chǎng)化的住房租賃面積為3100萬(wàn)平米左右，而且未來(lái)相當長(cháng)一段時(shí)間，隨著(zhù)新建商品住宅面積的持續增長(cháng)，租賃型住房的可供應面積還將相應增加，與發(fā)達國家相比，上海市場(chǎng)化租賃住房比重偏低，基本不必為供不應求而擔憂(yōu)。
問(wèn)題在于兩方面。一方面是供應結構不合理。中低租金的中小戶(hù)型供應不足，比如上海住房租賃需求主體是來(lái)滬從業(yè)人員、大學(xué)畢業(yè)生、引進(jìn)人才和本市中低收入家庭，多數需要租金水平較低的中小戶(hù)型。低租金的集體宿舍嚴重供應不足。部分外來(lái)務(wù)工人員或少數才畢業(yè)的大學(xué)生急需低租金的集體宿舍或藍領(lǐng)公寓。經(jīng)營(yíng)住房出租的企業(yè)和機構太少，導致供應的集約化水平極低，市場(chǎng)成熟度相當低。
另一方面是市場(chǎng)失序和管理缺位。住房租賃市場(chǎng)處于放任狀態(tài)，自發(fā)的、分散的、無(wú)序流動(dòng)的住房租賃狀況短期內難以改變，專(zhuān)業(yè)化、集約化程度很低。房東出租行為存在不規范之處，比如限制房客對房屋的裝修裝飾等，合同期內要求漲租金，甚至以各種理由驅趕房客等，造成了租期的不確定性和短期化，制約了房客長(cháng)期租賃的積極性。東部大城市群租現象比較常見(jiàn)，難以有效治理。房產(chǎn)租賃市場(chǎng)準入門(mén)檻較低，部分中介門(mén)店規模偏小，資信較差、運作無(wú)序、經(jīng)營(yíng)混亂，存在亂收費、違規操作等不良現象。政府管理方面存在一些問(wèn)題，比如法規不健全，住房租賃交易的合同備案率極低，網(wǎng)上租賃信息平臺不完善，本地居民“人居分離”的矛盾十分突出，租房影響子女入學(xué)、醫療、社保等服務(wù)，國家稅法規定的稅種多、稅負重，雖然近年國家已將個(gè)人出租住房的房產(chǎn)稅稅率由12%降低至4%，但房東納稅意識淡薄，偷稅漏稅現象依然比較普遍。
理想的情況是，在住房租賃市場(chǎng)健全的條件下建立公共租賃住房制度。但這一條件當前并不具備，那么退而求其次，應該是一邊完善和規范住房租賃市場(chǎng)，一邊構建公共租賃住房體系。從現實(shí)情況來(lái)看，通過(guò)發(fā)展公共租賃住房確實(shí)能夠在一定程度上彌補住房租賃市場(chǎng)不足，但絕不能奢望能借此取代對住房租賃市場(chǎng)的規范和完善。否則會(huì )出現這樣的結果：一方面市場(chǎng)化的租賃住房空置嚴重，浪費社會(huì )資源；另一方面政府不得不源源不斷地在公共租賃住房上面投資或補貼企業(yè)。 |