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| 調控房?jì)r(jià)關(guān)鍵是收縮貨幣 |
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| 2010-04-15 作者:劉曉忠 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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4月14日國家統計局公布的數據顯示，全國70個(gè)大中城市的3月份房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.7%，高于2月份同比10.7%增幅。3月份房?jì)r(jià)漲勢呈現出了明顯的全面開(kāi)花，如果說(shuō)北京、上海等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)呈加速上漲的話(huà)，那么�？�、三亞等二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲勢當以極速賽車(chē)論之，其中官方公布�？诤腿齺喎�?jì)r(jià)漲幅超過(guò)了50%。面對瘋狂的漲勢，住房和城鄉建設部的相關(guān)負責人表示，房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快和住房供應不足的城市，限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。
判研最近相關(guān)部委密集出臺的諸多房市調控政策，其中心議題都聚焦于調控房?jì)r(jià)，其目標為避免房?jì)r(jià)過(guò)快上漲；且其政策同時(shí)在房市供需兩方面施力，以避免以往調控過(guò)度偏向單一的供給或需求局面所帶來(lái)的明顯政策失誤。
實(shí)際上，當前房?jì)r(jià)是在現有的市場(chǎng)秩序下供需雙方進(jìn)行試錯博弈而形成的價(jià)格，其價(jià)格是對現有房市的客觀(guān)反映。當前極速飆升的房?jì)r(jià)恰為目前房市已由實(shí)用性需求（居�。橹鞯氖袌�(chǎng)蛻變成了一個(gè)以投資或投機為主的投資品市場(chǎng)——真實(shí)自居需求正不斷被擠出房市。目前房?jì)r(jià)是投資性市場(chǎng)房?jì)r(jià)，其房?jì)r(jià)走勢取決于“倒買(mǎi)”房產(chǎn)的成效。而當前市場(chǎng)對極速上漲的高房?jì)r(jià)怨聲載道，其本質(zhì)上是訴求當前房市的實(shí)用性需求功能。目前政府調控房?jì)r(jià)，目的則是緩解自住需求者對房?jì)r(jià)飆升的不滿(mǎn)。
然而，政府調控房?jì)r(jià)不僅牽制了房?jì)r(jià)的市場(chǎng)化形成機制的正常運轉，而且致使房市失去了匹配需求的對應支撐，導致房市既不能正常反映目前投資、投機需求形成的房?jì)r(jià)，也無(wú)法滿(mǎn)足真實(shí)的自住需求的市場(chǎng)價(jià)格。以限制購置多套房和大批量購房的政策為例，此乃為投資和投機需求者設置購買(mǎi)壁壘的手段緩解炒作行為。
目前出現的這種投機和投資驅逐真實(shí)自居需求的劣幣驅逐優(yōu)幣現象的原因。一方面，在國民收入分配過(guò)度失衡，貧富差距拉大，且隨著(zhù)產(chǎn)出缺口不斷積累，加之現有壟斷行業(yè)對私人部門(mén)投資的準入限制，使其投資渠道逼仄。這使得原有閑置民資（如浙江炒房團）和新近從制造業(yè)撤出的產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)尋求財富秒殺效應。
另一方面，當前房市的過(guò)度投資功能化是流動(dòng)性泛濫在資產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)的集中表現，是一種典型的貨幣現象。全球金融危機以來(lái)，中國政府在推出4萬(wàn)億刺激計劃的同時(shí)，積極出臺各種優(yōu)惠政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。這使過(guò)度寬松的貨幣政策釋放的流動(dòng)性迅速流入房市，使房?jì)r(jià)從去年3月開(kāi)始走高到目前近似失控，尚不足一年的時(shí)間。而2004年—2007年的上一輪房?jì)r(jià)小周期，完成這一過(guò)程花費了大約三年的時(shí)間。
顯然，在不徹底改變當前過(guò)度寬松的貨幣政策，不及時(shí)調整利率和人民幣匯率的前提下，通過(guò)行政式的限買(mǎi)限賣(mài)等手段調控房?jì)r(jià)，只是增加房產(chǎn)交易市場(chǎng)成本、摩擦成本。
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