輪番競價(jià)導致地價(jià)高漲、地王頻出，已實(shí)施多年的土地招拍掛制度近期遭到質(zhì)疑，各級國土部門(mén)開(kāi)始問(wèn)計土地招拍掛制度改進(jìn)方案。
從根本上來(lái)說(shuō)，土地招拍掛制度并非地價(jià)高漲的直接推手，其根本原因在于當前流動(dòng)性過(guò)剩、土地資源緊缺、市場(chǎng)供求關(guān)系不平衡。相對于協(xié)議出讓?zhuān)恋卣信膾煲肓耸袌?chǎng)競爭機制，很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問(wèn)題，是一種相對公平和合理的出讓方式，其作為土地出讓的基本制度不應改變。
但近年來(lái)，土地招拍掛制度帶來(lái)的“副作用”不容忽視。
首先，簡(jiǎn)單的招拍掛即“價(jià)高者得”造成多家開(kāi)發(fā)商輪番競逐，成為地王誕生的溫床。以北京3月拍出的總價(jià)和單價(jià)兩個(gè)地王為例，分別經(jīng)過(guò)了64輪和58輪競價(jià)。去年誕生的地王廣渠路15號地,則在拍賣(mài)中經(jīng)歷了多達97輪競價(jià)。開(kāi)發(fā)商的激烈競價(jià)使成交價(jià)大大高于實(shí)際價(jià)值，不僅增加了土地成本、推高房?jì)r(jià)，更抬高了周邊地塊的地價(jià)，影響整個(gè)區域的房?jì)r(jià)。
其次，招拍掛造成地價(jià)高漲，資金門(mén)檻提高，一些核心地塊只有少數大開(kāi)發(fā)商才有實(shí)力參與，使得土地迅速向少數大開(kāi)發(fā)商集中，造成土地壟斷局面。區域土地集中使得房屋定價(jià)權控制在少數開(kāi)發(fā)商手里，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)有序競爭。
第三，土地招拍掛令地方政府依賴(lài)土地財政現象日益嚴重。中國指數研究院統計顯示，2009年，全國70個(gè)大中城市土地出讓金累加額為1.08萬(wàn)億元，比2008年增長(cháng)140%。僅北京市去年的土地招拍掛合同地價(jià)款就高達932億元。土地財政促使地方政府與開(kāi)發(fā)商在一定程度上成為利益共同體。在房?jì)r(jià)飆漲階段，一些地方政府熟視無(wú)睹，任由地王出現；在房?jì)r(jià)回調階段，就迫不及待地出臺救市措施。
弊端頻頻暴露，控制房?jì)r(jià)還需根治地價(jià)問(wèn)題，現行土地招拍掛制度到了亟待改進(jìn)的關(guān)鍵時(shí)刻。對于如何改進(jìn)，業(yè)內人士開(kāi)出了不同藥方。
“分類(lèi)出讓”模式是專(zhuān)家多次提及的改進(jìn)方案。有專(zhuān)家建議，將高檔商品房和普通商品房用地“區別對待”。對高檔商品房等用地采用傳統的“價(jià)高者得”模式，但對普通住宅建設用地進(jìn)行“綜合評標”，綜合地價(jià)、房?jì)r(jià)、戶(hù)型、面積等多種指標，選擇提供最佳方案的開(kāi)發(fā)商，或對普通住宅用地在拍賣(mài)時(shí)設定一個(gè)封頂價(jià)格。同時(shí)，保證有足夠的保障性住房用地通過(guò)非招拍掛的方式出讓。如此，一方面可以實(shí)現土地出讓金的最大化,另一方面又能滿(mǎn)足普通居民的住房需求。
“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”模式是業(yè)內熱議的另一種改進(jìn)方案。對出讓地塊限定房?jì)r(jià)，在這個(gè)基礎上，由開(kāi)發(fā)商競地價(jià)，這類(lèi)似于現行限價(jià)房項目競地價(jià)的方式。此外，可以在限房?jì)r(jià)的前提下，采取多因素衡量的“綜合競價(jià)”方式——開(kāi)發(fā)商們除了要競地價(jià)，還要競爭設計方案、綠化節能、中小套型建設規劃、土地節約集約程度等多項指標。
“捆綁限價(jià)”模式也是可解決現行招拍掛弊端的一劑良方�！袄壪迌r(jià)”是將商品房用地與保障房用地捆綁在一起推出，明確出讓土地中保障性用房的比例和價(jià)格，在此基礎上進(jìn)行招拍掛。開(kāi)發(fā)完成后政府按約定的數量和價(jià)格向開(kāi)發(fā)商回收保障性用房，這相當于是對部分商品房進(jìn)行限價(jià)。另一種是對捆綁出讓地塊設定一定的價(jià)格，由開(kāi)發(fā)商競爭地塊中配建的保障房面積、公共設施面積等指標。
還有專(zhuān)家提出，不妨采取“土地出讓房?jì)r(jià)低者得”方式。在土地競拍中，政府先確定地塊面積、容積率和地價(jià)，在同等質(zhì)量的情況下，哪家開(kāi)發(fā)商約定未來(lái)出售的房?jì)r(jià)低就把土地賣(mài)給哪家，并由相關(guān)部門(mén)負責檢查質(zhì)量。這樣，既可有效降低房?jì)r(jià)，又可以改善商品房供應結構。 |
|