新一輪房?jì)r(jià)調控“風(fēng)暴”似乎比以往任何一回都來(lái)得迅猛。
　　上周日（4月11日）上午有媒體披露銀監會(huì )主席劉明康稱(chēng)，北京部分銀行已自行審慎執行二套房首付60%，當天下午銀監會(huì )緊急澄清：二套房首付仍為四成；上周一中農工建交五大行自稱(chēng)已收緊二套房貸利率優(yōu)惠政策；上周三國務(wù)院常務(wù)會(huì )議宣布將實(shí)行嚴格的差別化房貸政策，二套房首付不得低于50%；上周四國土部公布《2010年住房供地計劃》，今年住宅用地擬供應量將比去年增加約3倍；上周六國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，重申購二套房首付比例不得低于50%，新增利率不得低于基準利率1.1倍之約束。購三套及以上住房的首付比例和貸款利率應大幅度提高。房?jì)r(jià)過(guò)高地區，可暫停第三套及以上住房放貸。授權地方政府據情在一定期限內可限定購房套數。
　　對于國家，房?jì)r(jià)走勢牽一發(fā)而動(dòng)全身。對于社會(huì )，房?jì)r(jià)或高或低關(guān)乎千家萬(wàn)戶(hù)切身利益。眾說(shuō)紛紜議論政府出重拳，有人不以為然，有人心頭一愣，有人擔心樓市寒潮將再度來(lái)襲，而更多欲購首套自住房或二套改善房的中低收入者，則僅對此番樓市新政的執行前景持謹慎觀(guān)望——急需解決住房困難的購房者，這十年已被“狼”來(lái)了“開(kāi)涮”過(guò)若干回，銘記每次調控回回成為新一波房?jì)r(jià)瘋漲推手之無(wú)奈，無(wú)房戶(hù)和“小房戶(hù)”們已長(cháng)有足夠的記性。
　　也許是巧合，亦帶有諷刺意味，今年元月初，政府也曾發(fā)布過(guò)調控房?jì)r(jià)的“國四條”，當時(shí)也有媒體認定此乃遏制房?jì)r(jià)的一條“狼”，可那條“狼”非但沒(méi)有“咬動(dòng)”高房?jì)r(jià)，反倒著(zhù)實(shí)被后者戲了一把，弄得政府極為被動(dòng)。
　　“狼”被房?jì)r(jià)戲的教訓還歷歷在目，人們自然要問(wèn)“新國四條”能起多大震懾作用？不妨以申辦二套房貸為例算兩筆賬：
　　“老賬”——目前銀行5年以上房貸基準利率為5.94%，申請期限為20年的二套房貸100萬(wàn)元，按之前規定的8.5折貸款利率計，申請人每月須還本息6626.66元，20年利息總負擔590397.45元。
　　“新賬”——若實(shí)際利率按基準利率1.1倍執行，申請人每月須還本息7475.76元，20年利息總負擔為794182.79元�！靶隆薄袄稀睂Ρ让吭马毝鄡斶�本息849.1元，20年累計新增額外利息負擔20.37萬(wàn)元。假如再與目前多數銀行二套房貸利率實(shí)際打7折作比較，則利率新政一旦實(shí)施，二套房貸實(shí)際利率上漲了57%。
　　結合以上算賬，品味“將實(shí)行嚴格的差別化房貸政策”之調控基調，此番的“狼”，兇狠度要高于今年元月的那條“狼”，以此作前提，對炒房一族作心理分析，再敢頂風(fēng)炒樓者勢必會(huì )有所忌憚，好歹會(huì )觀(guān)望一陣子再說(shuō)。倘若利率新政能得到切實(shí)執行，政府承諾“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”的宏調目標有望實(shí)現。
　　需要拋卻幻想的是，縱有此番包括行政問(wèn)責及傳言日盛的決策層已批復重慶征收高端房產(chǎn)消費稅，將試點(diǎn)對多套房產(chǎn)擁有者在保有環(huán)節征收“保有稅”的消息在內，就算件件得到落實(shí)，房?jì)r(jià)調控也難收立竿見(jiàn)影之效，至于房?jì)r(jià)應聲下跌，可能性則微乎其微。接下來(lái)的一段時(shí)間，房?jì)r(jià)繼續上躥可能性極小，投機（資）一族定會(huì )重新考量和評估政策背后的政府耐力，不至于迅速使出恐慌性集體拋盤(pán)的蠢招，如是，高房?jì)r(jià)將進(jìn)入一個(gè)“封凍期”。至于“封凍期”之長(cháng)短，首先取決于有能力影響房?jì)r(jià)走勢的政府和投機（資）者誰(shuí)更有“韌勁”更“耐扛”。此外，相對居中的眾銀行是否陽(yáng)奉陰違也很關(guān)鍵，畢竟，究眾銀行之真實(shí)心思是，在風(fēng)險可控——房貸近乎于優(yōu)質(zhì)信貸的真切現狀下，嚴厲的利率政策與眾銀行追求利潤最大化直接相悖。
　　理論上講，買(mǎi)方行為選擇也將直接影響下一階段房?jì)r(jià)走勢，問(wèn)題是，遠的不說(shuō)，單就2007年以來(lái)房?jì)r(jià)兩度小幅下行卻又隨即強勢反彈之現象，并非全系投機（資）一族在興風(fēng)作浪，眾買(mǎi)家在房?jì)r(jià)下行時(shí)持續觀(guān)望，而觀(guān)望之“耐心”又扛不過(guò)眾開(kāi)發(fā)商，導致最終兩度演繹不敢“買(mǎi)跌”無(wú)奈“買(mǎi)漲”之悲情，這絕不只是國人“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的消費心態(tài)在作祟，而是強大的剛性需求在經(jīng)歷一個(gè)階段的觀(guān)望性壓抑后的集中釋放。因此，試圖借助新一輪調控“風(fēng)暴”在遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲之外再收房?jì)r(jià)調頭下行之邊際利好，似乎更難靠譜。眼下，較靠譜的預判是，除了樓市投機（資）客將有所收斂外，未來(lái)數月間，若房?jì)r(jià)仍然“壓”不住，不排除政府祭出比此番更嚴厲的調控政策……