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調控政策強壓之下，樓市形勢大變。在一系列調控政策密集出臺之后，京滬深樓市均出現了激增的拋盤(pán)，本周末上海14個(gè)樓盤(pán)扎堆集中開(kāi)盤(pán)，并推出各種名義的打折促銷(xiāo)；北京則爆出某炒房客一次拋售20余套房源，總價(jià)近1.3億元的二手房歷史最大拋單；作為一年來(lái)房?jì)r(jià)漲幅最大的城市，深圳則出現了更為明顯的價(jià)格調降跡象。
筆者一直預判今年房?jì)r(jià)必然會(huì )見(jiàn)頂回落，在當下則更加堅定地看空中國的樓市。而從調控部門(mén)所采取的具體措施看，無(wú)論是提高二套房貸首付款比例，還是停止發(fā)放三套以上購房貸款，乃至擬議中的房地產(chǎn)保有稅，都與筆者之前的呼吁不謀而合。但即便在調控政策的重壓之下，多數人還是認為這只不過(guò)是一次房?jì)r(jià)喘息而已，調整過(guò)后房?jì)r(jià)依然還是會(huì )上漲。無(wú)獨有偶，某知名門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的調查顯示，認為未來(lái)房?jì)r(jià)還會(huì )上漲的比例高達40%。
更為有趣的是，對于這些繼續看漲房?jì)r(jià)的人而言，其中多數人同時(shí)又認為目前的房?jì)r(jià)已經(jīng)很高了，甚至有部分人根本都還沒(méi)有買(mǎi)房。出現如此悖論其實(shí)并不難解釋?zhuān)蔷褪亲?002年以來(lái)多次房產(chǎn)調控政策的失靈，已經(jīng)讓公眾失去了對調控政策效果的信心，長(cháng)期以來(lái)的慣性思維讓公眾認為，房?jì)r(jià)真的是只能漲不能跌。對于調控政策當局而言，公眾的慣性思維或許才是最大的政策落實(shí)障礙，也正是必須認真解決的關(guān)鍵問(wèn)題所在。筆者建議，調控部門(mén)需要從體制深處來(lái)反思歷次房產(chǎn)調控失靈的原因，否則房地產(chǎn)調控難免再度功虧一簣，而在當下，我們需要共同思考的是，“假如本次房地產(chǎn)調控再次失靈”會(huì )如何？
回顧之前的房地產(chǎn)調控歷史，我們可以發(fā)現房?jì)r(jià)并非只漲不跌，2005年和2008年房?jì)r(jià)都曾在調控政策之下出現較為明顯的調整。但之后，房?jì)r(jià)均出現了報復性大漲，并且迅速創(chuàng )出歷史新高。而房?jì)r(jià)之所以能夠報復性上漲，其原因就在于調控當局對政策執行力度的放松。就以2008年為例，二套房貸政策在金融危機爆發(fā)背景下被人為“柔性”執行，最終不僅導致調控政策效果喪失，還造成了房?jì)r(jià)在金融危機中暴漲的罕見(jiàn)場(chǎng)景。以此而言，本輪房地產(chǎn)調控政策同樣存在陷入類(lèi)似問(wèn)題的可能性�？梢灶A見(jiàn)的是，隨著(zhù)未來(lái)房?jì)r(jià)出現調整，所謂“銀行先倒論”、“中國經(jīng)濟崩潰論”、“社會(huì )不穩定論”又將會(huì )大量出現，極有可能再度阻礙房產(chǎn)政策的持續性。果真如此的話(huà)，房?jì)r(jià)真的會(huì )不幸再度由跌轉漲。
但與以往歷次調控失靈不同，當下的中國經(jīng)濟已經(jīng)無(wú)法容忍調控再次失敗�；叻�?jì)r(jià)所挑戰的不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的行業(yè)政策，而且是中國經(jīng)濟體制的長(cháng)期穩定運行。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行狀況已經(jīng)成為影響中國收入分配的關(guān)鍵問(wèn)題，而收入分配的合理化則是未來(lái)經(jīng)濟體制改革的要害所在。房地產(chǎn)價(jià)格飆升所導致的收入分配問(wèn)題，可以分為兩個(gè)方面內容。房?jì)r(jià)牛市始于1999年的房改，從那時(shí)算起至今的11年時(shí)間里，公眾的財富收入地位根據是否買(mǎi)房而被清晰劃分。是否買(mǎi)房和買(mǎi)了幾套房，已經(jīng)成為決定社會(huì )財富分配的重要標準。其間，買(mǎi)了一套房產(chǎn)的可以稱(chēng)為“保值”，買(mǎi)入兩套房產(chǎn)的可以稱(chēng)為“增值”，買(mǎi)入三套以上房產(chǎn)的則為“暴發(fā)”，與之相反從未買(mǎi)房者則淪為“赤貧”，因為個(gè)人的工資收入漲幅遠遠無(wú)法企及房?jì)r(jià)的飆升。更進(jìn)一步，如果說(shuō)購買(mǎi)房產(chǎn)數量的多少，體現的還只是既有社會(huì )財富分配的不平等，那么當房?jì)r(jià)飆升至今，第二個(gè)收入分配問(wèn)題則表現為社會(huì )代際間的巨大不公平。對于2002年就開(kāi)始工作的公眾而言，盡管房?jì)r(jià)始終并不便宜，但至少還是可以通過(guò)節衣縮食買(mǎi)得起房的；而對那些近年剛剛踏入社會(huì )的新白領(lǐng)而言，以他們目前以及未來(lái)預期的收入水平而言，都已經(jīng)根本無(wú)法承受任何一套商品房的巨大開(kāi)支。由此，前后大約5年時(shí)間的社會(huì )工作起點(diǎn)差異，已經(jīng)形成了一個(gè)明顯的財富代際分配的溝壑。
中國經(jīng)濟社會(huì )是由不均衡發(fā)展起步，但是最終的路徑卻必然是走向均衡發(fā)展，這也是當下科學(xué)發(fā)展觀(guān)的政策要義所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形繁榮恰恰導致均衡發(fā)展路徑被人為阻滯，不同群體間因為擁有房產(chǎn)數量的不等、因為“代際差距”而無(wú)法實(shí)現平等創(chuàng )富的機會(huì )，甚至由于高房?jì)r(jià)而失去了依靠自身努力改變人生的機會(huì )，是為社會(huì )經(jīng)濟實(shí)現良性健康發(fā)展的巨大阻礙。
最后回到我們的設問(wèn)，“如果本輪房產(chǎn)調控再度失靈”會(huì )如何？假如房?jì)r(jià)因為調控中斷而在“天價(jià)”基礎上繼續暴漲，那么社會(huì )階層的財富分配差距將會(huì )呈爆炸性拉大，社會(huì )階層間的利益矛盾將不可避免地爆發(fā)。社會(huì )秩序的穩定運行都難免面臨挑戰，遑論宏觀(guān)經(jīng)濟的健康持續穩定了。正基于此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控已經(jīng)到了破釜沉舟的境地，“開(kāi)弓”之后已經(jīng)再沒(méi)有回頭箭了。
(作者系經(jīng)濟學(xué)博士) |