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歡迎房地產(chǎn)調控政策的回歸。
以“打土豪分田地”的心態(tài)化解房地產(chǎn)投資者的財富，不應成為房地產(chǎn)調控的目的，改革房地產(chǎn)的目的是扭轉中國的經(jīng)濟結構，讓中國從資產(chǎn)泡沫國回歸到實(shí)體經(jīng)濟為主、以產(chǎn)業(yè)財富為主的經(jīng)濟模式。
目前的調控政策是可控的，動(dòng)用了貨幣手段，單向度向房地產(chǎn)市場(chǎng)加息，而全面緊縮的加息模式尚未實(shí)行。進(jìn)一步的房地產(chǎn)政策基礎工作劍指物業(yè)稅，那些希望通過(guò)捂房獲取財產(chǎn)性收益的人，在物業(yè)稅推出之日會(huì )發(fā)現，他們捂的是南柯一夢(mèng)。
物業(yè)稅必會(huì )推出，政策在為此進(jìn)行緊鑼密鼓的準備。目前出臺的消息顯示有關(guān)部門(mén)正在制定物業(yè)稅標準。有關(guān)部門(mén)界定二套房認定標準，以家庭為單位認定套數，為今后物業(yè)稅的套數標準打下基礎；住建部政策研究中心副主任王玨林表示，二套房認定細則將很快正式出臺，屆時(shí)還將包括對家庭內成年子女的界定，這是為家庭認定制定標準；最后一個(gè)標準是全國聯(lián)網(wǎng)認定套數，我國民政系統、銀行征信系統、房產(chǎn)系統、資產(chǎn)系統相互之間均不聯(lián)網(wǎng)，而民政系統和銀行征信系統之間不能相互聯(lián)網(wǎng)，異地購房很難監管�？尚械恼甙�，在城市之間實(shí)現住房信息聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)確切的房產(chǎn)交易信息確認家庭房屋套數。
另?yè)传@證實(shí)的消息，物業(yè)稅在4個(gè)城市的試點(diǎn)已獲得國務(wù)院批準。其中重慶、深圳、北京三地將先期推出，而上海試點(diǎn)將延遲至世博會(huì )之后。不管是真是假，物業(yè)稅的大致路徑是在選擇幾個(gè)空轉試點(diǎn)城市進(jìn)行實(shí)轉試點(diǎn)，在取得經(jīng)驗后向全國推廣。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在物業(yè)稅預期下不可能重演瘋狂行情，這使中國加息的必要性大大下降。
從目前來(lái)看，樓市下挫對市場(chǎng)利率并未造成多大影響。22日，上海銀行間同業(yè)拆放利率SHIBOR總體平穩；7天SHIBOR利率繼續小幅上行；3月期利率保持平穩；而半年期、一年期銀行間拆借利率從今年以來(lái)一直處于緩慢上升的通道中。也就是說(shuō)，銀行對于長(cháng)期流動(dòng)性持收緊預期。
更重要的是，房?jì)r(jià)下降會(huì )給實(shí)體經(jīng)濟降溫。國際貨幣基金組織有一項研究成果，發(fā)表于2003年《世界經(jīng)濟展望》第二章，通過(guò)研究1959年到2002年之間19個(gè)工業(yè)化國家的各種股票價(jià)格指數，以及從1970年開(kāi)始的覆蓋14個(gè)國家的房屋價(jià)格指數，作者指出，與房地產(chǎn)價(jià)格下跌有關(guān)的全部附帶結果要比股票市場(chǎng)蕭條造成的災難嚴重得多。也就是說(shuō)，隨著(zhù)房地產(chǎn)投資熱消退，伴隨投資而來(lái)的GDP增長(cháng)也會(huì )出現一定程度的停滯。
也許是中國基礎貨幣發(fā)行量并未下降，但貨幣乘數將隨房地產(chǎn)下降開(kāi)始下降，如此也能收到降低流動(dòng)性的作用。我國的貨幣流動(dòng)性高達十幾倍，而美國的貨幣乘數僅為4.21倍。這說(shuō)明中國的金融體系擴張信用的能力很強，派生流動(dòng)性的能力遠遠超過(guò)美國。而據相關(guān)的研究證明，我國的房地產(chǎn)周轉速度對宏觀(guān)流動(dòng)性和通貨膨脹具有明顯的作用，只要房地產(chǎn)周轉速度加快，我國的宏觀(guān)流動(dòng)性與通脹預期就會(huì )放大，反之亦然。
很多人擔心，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行后，離開(kāi)房地產(chǎn)的資金就會(huì )進(jìn)入其他投資品領(lǐng)域，從而導致通脹預期進(jìn)一步上升。這是錯覺(jué)，與全球主要經(jīng)濟體一樣，我國同樣沒(méi)有出現房地產(chǎn)大幅下降而實(shí)體經(jīng)濟、資產(chǎn)品市場(chǎng)如火如荼的情況�？纯春Ｄ吓菽茰缰缶涂梢粤巳�。在投資客撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)后，在銀行縮短房地產(chǎn)金融杠桿后，我國貨幣周轉速度必然下降。
2009年9月曾有媒體報道指出，中國住房總價(jià)已經(jīng)超過(guò)90萬(wàn)億，是GDP的兩倍以上。盡管沒(méi)有準確數據，大致可以推斷我國住宅總價(jià)為GDP的兩到三倍。隨著(zhù)房?jì)r(jià)下跌，高位接盤(pán)者的財富灰飛煙滅。別的不說(shuō)，從4月6日到20日，由于房地產(chǎn)板塊快速下跌，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數累計下挫19.42%，市值總額縮水2417.5億元。賬面財富成為回味中的古伊甸園。
中國貨幣乘數正在下降，一季度票據融資、短期融資下降而中長(cháng)期貸款上升，今年3月中長(cháng)期貸款占比高達約130%，由于銀監會(huì )實(shí)行嚴格的管制，這些中長(cháng)期貸款無(wú)法在市場(chǎng)上興風(fēng)作浪。
現在最怕的不是房地產(chǎn)下行之后造成通脹預期，而是房地產(chǎn)下行之后經(jīng)濟增速下降，政府以投機心態(tài)扭轉調控政策，使房地產(chǎn)再一次步入中國實(shí)體經(jīng)濟正殿，如此一來(lái)，改革將前功盡棄。 |