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如果顧及經(jīng)濟發(fā)展速度而使房地產(chǎn)調控中途停止的話(huà)，將不僅使中國經(jīng)濟結構調整的目標不會(huì )實(shí)現，而且使中國轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式的努力前功盡棄，中國經(jīng)濟的可持續增長(cháng)將成為一個(gè)疑問(wèn)。
此次房地產(chǎn)調控不僅關(guān)系到一個(gè)行業(yè)的可持續發(fā)展問(wèn)題，還關(guān)系到整個(gè)國家宏觀(guān)經(jīng)濟的可持續發(fā)展問(wèn)題。如果說(shuō)以前的房地產(chǎn)調控都是揚湯止沸的話(huà)，那么此次房地產(chǎn)調控應該是釜底抽薪。不僅注重短期的市場(chǎng)供給與需求的調節，而且涉及到行業(yè)制度與規則的較大改革。
4月17日國務(wù)院出臺的有關(guān)遏制房?jì)r(jià)的新“國十條”之后，在國內外引起極大反響。但不少人預言，一旦房?jì)r(jià)回落影響到經(jīng)濟增長(cháng)，這些政策的執行力度就會(huì )作出相應的調整，這些政策雖然力度很大，但都屬于短期行為。
筆者認為，不能用短期的眼光來(lái)看待房地產(chǎn)新政，應該從經(jīng)濟結構調整的高度，從經(jīng)濟全局的高度認識如今的房地產(chǎn)調控。
控制房?jì)r(jià) 是經(jīng)濟結構調整的需要
控制房?jì)r(jià)與調整經(jīng)濟結構之間到底是什么關(guān)系？
此次金融危機警示我們，我國一直實(shí)行的出口導向的經(jīng)濟增長(cháng)模式是難以持續的，中國經(jīng)濟必須走內需為主的道路。
從我國經(jīng)濟的內部情況看，經(jīng)濟結構已經(jīng)扭曲到了非調不可的時(shí)候了。從需求看，2003年之后消費需求占總需求的比重從50%以上迅速下跌到目前的40%以下。在不到十年的時(shí)間里消費需求占比下降了13個(gè)百分點(diǎn)。與之對應的是儲蓄率大幅度上升，2003年之前的儲蓄率一直在40%以下波動(dòng)，2003年儲蓄率突破40%后一路上升，2007年的儲蓄率達到了51%，為世界少見(jiàn)。
2003年之后，中國經(jīng)濟結構之所以出現嚴重扭曲的情況，與當年的房地產(chǎn)政策調整密切相關(guān)。2003年國務(wù)院出臺了18號文件，該文件確立了房地產(chǎn)在經(jīng)濟增長(cháng)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位。隨后的土地出讓制度及住房分配制度都是圍繞這個(gè)定位而展開(kāi)。土地實(shí)行“招、拍、掛”方式轉讓?zhuān)》糠峙渖现饕獜娬{市場(chǎng)化，將保障性住房壓縮到最低水平。
在住房市場(chǎng)化改革及房?jì)r(jià)不斷上漲過(guò)程中，房地產(chǎn)事實(shí)上充當了社會(huì )財富再分配的載體。居民通過(guò)購買(mǎi)住房的方式將自己的財富轉移到開(kāi)發(fā)商手里，而開(kāi)發(fā)商通過(guò)購買(mǎi)土地和上繳稅收的方式將來(lái)自居民的部分財富轉移給了地方政府。地方政府和企業(yè)是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的受益者。
簡(jiǎn)單計算一下就可以知道房改后的十年間有多少財富從居民手里轉移到了地方政府和企業(yè)帳下。從行業(yè)內的經(jīng)驗數據看，建筑成本大約占住房銷(xiāo)售收入的30%，將每年的住宅銷(xiāo)售收入減去建筑成本得到的“住宅開(kāi)發(fā)毛收入”就是地方政府與企業(yè)通過(guò)出讓土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得的收益。1999年至2009年，住宅銷(xiāo)售收入共計14.31萬(wàn)億元，將此數乘70%得10.02萬(wàn)億，即房改后的11年里地方政府和企業(yè)通過(guò)住房從居民手里拿走了10萬(wàn)億財富。
正是這10萬(wàn)億導致了中國經(jīng)濟結構的嚴重失衡。為了更進(jìn)一步說(shuō)明住房制度改革帶來(lái)財富重新分配的事實(shí)，筆者將數據進(jìn)行還原，將每年的商品住宅的“住宅開(kāi)發(fā)毛收入”從政府儲蓄與企業(yè)儲蓄里減掉，在將“住宅開(kāi)發(fā)毛收入”加到居民儲蓄結果發(fā)現，修正后的居民儲蓄占總儲蓄的比例在1999年前后基本上保持不變。1999年之前的居民儲蓄占總儲蓄的比例的七年算數平均數是50.1%,1999之后的七年算術(shù)平均數是51.0%，幾乎完全相等。
此項研究足以表明，導致2003年前后居民儲蓄占總儲蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房?jì)r(jià)的上漲。如果住房分配制度沒(méi)有改變或房?jì)r(jià)沒(méi)有出現上漲，則中國的財富分配結構不會(huì )發(fā)生大的變化，就不會(huì )出現消費占比迅速下降的問(wèn)題。
既然導致中國經(jīng)濟失衡的關(guān)鍵是住房制度改革和房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，那么，要解決中國經(jīng)濟失衡問(wèn)題就應該在這兩個(gè)方面上做文章。新“國十條”在調整住房分配制度及控制房?jì)r(jià)方面都有重大的突破，點(diǎn)到了問(wèn)題的要害。
控制房?jì)r(jià) 是轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式的需要
我們轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式的障礙也出在房地產(chǎn)上。
當房?jì)r(jià)不斷上漲，土地出讓收入不斷攀升，地方財政則日漸豐盈，投資沖動(dòng)必然越來(lái)越高漲。更值得一提的是，在土地收入大幅度上升的背景下，地方政府不僅將已經(jīng)轉讓的土地使用權的收入一次性揮霍，而且將潛在的土地收入通過(guò)銀行貸款的方式提前透支，2009年的信貸井噴使這種透支行為發(fā)揮到了極致。
10萬(wàn)億信貸加上居民口袋里轉移的10萬(wàn)億財富共計20萬(wàn)億資本構成了各級政府這幾年大干快上的額外本錢(qián)。假如房?jì)r(jià)、地價(jià)保持上漲勢頭，更多的資本還將從居民和銀行轉移到地方政府的手里，其投資豪情就不會(huì )降溫，轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式就是一句空話(huà)。
當然，房?jì)r(jià)、地價(jià)一旦下跌，地方投資增長(cháng)將會(huì )受到較大影響，中國經(jīng)濟的增長(cháng)速度暫時(shí)會(huì )受到影響。但這是中國轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式必須付出的短期代價(jià)。任何重大的改革措施都一定是在逆境才能推行。當前的中國經(jīng)濟惟有將房?jì)r(jià)控制住，才能使轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式取得實(shí)質(zhì)性成效。
如果顧及經(jīng)濟發(fā)展速度而使房地產(chǎn)調控中途停止的話(huà)，將不僅使中國經(jīng)濟結構調整的目標不會(huì )實(shí)現，中國經(jīng)濟的可持續增長(cháng)將成為一個(gè)疑問(wèn)。
總之，此次房地產(chǎn)調控不僅關(guān)系到一個(gè)行業(yè)的可持續發(fā)展問(wèn)題，還關(guān)系到整個(gè)國家宏觀(guān)經(jīng)濟的可持續發(fā)展問(wèn)題。如果說(shuō)以前的房地產(chǎn)調控都是揚湯止沸的話(huà)，那么此次房地產(chǎn)調控應該是釜底抽薪。不僅注重短期的市場(chǎng)供給與需求的調節，而且涉及到行業(yè)制度與規則的較大改革。 |