近期出臺的一系列房地產(chǎn)調控政策，從力度上看明顯較以往嚴厲。這體現了政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行去杠桿化操作的意圖。我們認為調控仍將繼續，一直到房?jì)r(jià)回歸到合理的估值水平。但是政策方面應該是松緊結合，因此房?jì)r(jià)的表現應該是以時(shí)間換空間的漸進(jìn)式調整。
　　從統計數據上看，2009年的房地產(chǎn)明顯與出口呈現負相關(guān)關(guān)系。這表明房地產(chǎn)在經(jīng)濟危機中通過(guò)促進(jìn)內需來(lái)彌補外需不足，是“保八”得以實(shí)現的主力軍。在國內外經(jīng)濟形勢依然非常復雜的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展直接關(guān)系著(zhù)經(jīng)濟快速增長(cháng)的順利實(shí)現以及地方政府財政收入的多少，在消費和出口完全好轉之前，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的分量依然舉足輕重。
　　全球金融危機的爆發(fā)使得本應在2007年年底就該調整的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)推遲到了危機后的經(jīng)濟復蘇階段。由于經(jīng)濟復蘇過(guò)程中的種種不確定性，房地產(chǎn)的調控政策一直是投鼠忌器，顯得比較溫柔。
　　從種種跡象去觀(guān)察，管理層一直試圖在不對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響的情況下，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調控和指引。但是面對兩會(huì )后出現的“地王”以及3月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.7%，創(chuàng )歷史新高。政策層面不能繼續溫柔下去，只能果斷出手，抑制過(guò)熱的投資和投機性需求。
　　出來(lái)混是要還的，泡沫也總是要破滅的。與其坐等泡沫自然破滅，不如在泡沫爆炸前，主動(dòng)地給“泡沫”撒氣。目前，政府的調控目的正是如此，即對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“矯枉過(guò)正”，進(jìn)行去杠桿化操作。從房企的融資渠道、銀行房貸入手，進(jìn)行調控。雖然看起來(lái)嚴厲，但實(shí)際上還是為了維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。
　　首先是由于目前的調控還沒(méi)有體現在房?jì)r(jià)上，所以說(shuō)政策調控還將繼續。具體表現仍然將是在一套房、二套房首付，公積金貸款，利率優(yōu)惠等方面。
　　物業(yè)稅雖然頻頻吹風(fēng)，但暫時(shí)仍然只是空轉。物業(yè)保有稅的細則可能會(huì )在近期出臺作為物業(yè)稅的替代調控措施。
　　其次在通脹預期下，緊縮的貨幣政策和行業(yè)調控政策對房企產(chǎn)生一定壓力。通脹的抬頭和房?jì)r(jià)有限的上漲空間，會(huì )壓縮房地產(chǎn)投資的盈利空間。緊縮的貨幣政策還會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)的現金流等產(chǎn)生影響。而收緊的調控政策又會(huì )抑制房企的融資渠道。
　　雖然目前這些利空體現在房?jì)r(jià)上，影響還比較小，但是隨著(zhù)經(jīng)濟的復蘇，特別是出口好轉之后，國內需求需要房地產(chǎn)成交量的帶動(dòng)。因此，預期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )經(jīng)歷一個(gè)比較長(cháng)時(shí)間的漸進(jìn)式調整。簡(jiǎn)單地講，就是以時(shí)間換空間的下跌幅度。

（作者單位：諾亞財富管理）