房地產(chǎn)新政，急急如律令，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)雖出現滯漲，但似乎依然頑強，看不出有明顯下降的趨勢�？磥�(lái)，僅有土地制度調整和信貸門(mén)檻提高，是不夠的，稅收似乎才是高房?jì)r(jià)真正的撒手锏，就如當年各種方法用盡，股指依舊故我，漲個(gè)不停，最后印花稅才讓其掉頭向下一樣�，F在，各方都在猜測這個(gè)達摩克利斯之劍將何時(shí)，以及將以何種方式落下來(lái)。
　　根據現在已經(jīng)披露的各種消息，在短期，將開(kāi)征一種消費稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅，在長(cháng)期，則要開(kāi)征國際通行的物業(yè)稅。
　　新的房地產(chǎn)稅，是擱置土地出讓金爭議，將現有土地使用稅和房產(chǎn)稅合并。土地使用稅是一種行為稅，針對的是占用城市土地的行為，房產(chǎn)稅則是一種財產(chǎn)稅，針對的是房子本身，把兩種性質(zhì)作用不同的稅組合在一塊，自然有些牽強。房子本身只有貶值的趨勢，真正增值的是稀缺的土地，這樣組合的醉翁之意，是把土地和地上建筑物的價(jià)值合并，變成名義上的“房地產(chǎn)稅”，以擴展稅基。納稅人并非土地的所有者，所以，它終究并不是財產(chǎn)稅，而是特別的消費稅，把高價(jià)或則多套房屋視作奢侈品，要給予特別的抑制。跟現有的消費稅性質(zhì)類(lèi)似，主要目的是限制單個(gè)家庭擁有房產(chǎn)的數量，減少投資行為。它的突出特點(diǎn)，是對于家庭的第一套房子，給予免稅待遇。
　　不過(guò)，且不說(shuō)把第二套以上的房，變成名義上的第一套房并不難，單說(shuō)稅收本身，能否抑制房?jì)r(jià)，就大可疑問(wèn)。
　　現行與房地產(chǎn)有關(guān)的稅負已經(jīng)不低：對開(kāi)發(fā)商征收的有營(yíng)業(yè)稅及其附加，以及土地增值稅，對購房者征收的有契稅、印花稅。這還不算，開(kāi)發(fā)商還要負擔數十項費用。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商先行支付的所有稅費，在房?jì)r(jià)不斷走高的條件下，都全部轉嫁給了購房者。
　　消費稅性質(zhì)的稅收，對價(jià)格有短期的沖擊效應，但是，稅收影響價(jià)格的程度和方向，首先取決于商品本身的需求彈性和供給彈性，簡(jiǎn)單說(shuō)，如果商品的需求彈性大于供給彈性，則稅收主要或者全部由購房者承擔，房?jì)r(jià)將繼續上漲。除非市場(chǎng)轉變性質(zhì)，變成買(mǎi)方市場(chǎng)，稅收對于價(jià)格的影響將變弱，價(jià)格也有可能降低。
　　目前的房地產(chǎn)新政，主要著(zhù)眼的是需求方，價(jià)格在短期主要取決于需求，所以這些政策僅僅具有短期效應，但是，在長(cháng)期，房?jì)r(jià)不是由需求而是由供給決定，房子多了房?jì)r(jià)自然就會(huì )下來(lái)�？墒�，以目前的土地供應、稅費狀況，大幅增加供給量，不是短期內可以期待的。所以，僅有抑制需求的短期政策，并不能在長(cháng)期促使房?jì)r(jià)下跌。而在市場(chǎng)根本格局未改的情況下，對于那些所謂的剛性需求者來(lái)說(shuō)，這些稅收僅僅是提高了他們的購房成本。
　　住房不單是商品，還是居民重要的資產(chǎn)。對于資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，稅收的影響會(huì )有很大的不同。對于投機行為，稅負較輕的消費稅性質(zhì)的稅收，作用將是有限的。如果在持有環(huán)節征稅，交易費用的提高，有助于減少交易的頻度，從而抑制投機。
　　但是，如此重要的稅收，需要名正言順。消費稅則具有臨時(shí)性的特征，物業(yè)稅，才是最終的目的。物業(yè)稅和消費稅的區別是，消費稅是考慮納稅人擁有房屋的數量甚至價(jià)格，并且有一定的價(jià)值扣除，僅對房產(chǎn)的余值征收，還有其他減免措施，而物業(yè)稅，則是一種財產(chǎn)稅，沒(méi)有價(jià)值扣除，也不顧及是否第一套房屋等等。
　　物業(yè)是房?jì)r(jià)加上地價(jià)，所以，作為低價(jià)替代者的土地出讓金問(wèn)題，是繞不過(guò)去的。土地出讓金，名義上不是稅，實(shí)際上卻是房地產(chǎn)中最大的一項稅負，因為它是法定的，必須承受的，所以是真正意義上的稅，而且一下子就征收70年，而房子的壽命卻不一定能延續這么久。土地出讓金，名不正，言不順。
　　土地并不是私人的財產(chǎn)，所以，就目前的土地制度來(lái)說(shuō)，如果糾纏土地產(chǎn)權歸屬，則物業(yè)稅永遠推不出來(lái)。一個(gè)現實(shí)的考慮是，將土地出讓金與房產(chǎn)稅、土地增值稅合并，作為“物業(yè)稅”，每年征收。
　　但是，地價(jià)是房?jì)r(jià)的基礎，以多次（比如70次）征收的物業(yè)稅，取代一次性的土地出讓金，對于房?jì)r(jià)的沖擊是顯而易見(jiàn)的。這個(gè)可以采取存量房老辦法即不征，新房新辦法的措施來(lái)過(guò)渡。
　　物業(yè)稅的終極目的，不是降低房?jì)r(jià)，房屋是居民財產(chǎn)的主要部分，以此為基礎的物業(yè)稅，可以作為地方穩定而可靠的財源，以糾正地方政府目前依賴(lài)土地財政的非正常狀態(tài)。從審計署披露的信息看，土地出讓金收取和使用的不規范情況，十分嚴重。很簡(jiǎn)單，一下子獲得70年的收入，使用起來(lái)，肯定不會(huì )那么小心。物業(yè)稅則可以有效避免濫用，其征收額度，取決于第三方中介評估的房地產(chǎn)價(jià)值，以及地方政府為居民提供居住服務(wù)的規模，同時(shí)與存量房?jì)r(jià)格相照應，但無(wú)論如何不是現在招拍掛制度下離譜的高價(jià)格，其使用也同時(shí)有了明確的方向，杜絕與居民住房保障無(wú)關(guān)的浪費。
　　無(wú)論如何，只有作為利益中人的地方政府從房地產(chǎn)中抽身，樓價(jià)才會(huì )步入正常的軌道，以此觀(guān)之，物業(yè)稅的征收勢在必行。

（作者系中央財經(jīng)大學(xué)政府與經(jīng)濟研究中心主任）