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| 2010-05-12 作者:陳思進(jìn) 來(lái)源:中國證券報 |
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最近回國，在北京、上海零距離考察了房?jì)r(jià)，可真不能用“貴”來(lái)形容了，那是“超貴”了，已然超過(guò)紐約的平均房?jì)r(jià)了！同時(shí)，我發(fā)現北京上海的親友們（包括幼兒園小學(xué)中學(xué)大學(xué)的同學(xué)們），要么沒(méi)房子，要么就有好幾套。對于那些有錢(qián)的人來(lái)說(shuō)，他們都說(shuō)房?jì)r(jià)還不算貴，那是“剛性需求”的結果，房地產(chǎn)又是中國支柱產(chǎn)業(yè)，所以房?jì)r(jià)肯定不會(huì )跌。而對于那些普通工薪族來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有房子的，哪怕降一半價(jià)格，他們還是照樣買(mǎi)不起。而且，他們好像也都快斷了買(mǎi)房子的念想。
事情往往是這樣，當大多數人都說(shuō)房?jì)r(jià)不會(huì )跌的時(shí)候，政府突然使出一系列殺手锏。轉瞬間，從堅信房?jì)r(jià)絕對不會(huì )降，到大家都在預測降多少，并且都分析得有條有理，各種百分比都有：從5%的微調，一直到50%的腰斬！我上海的一個(gè)表弟也來(lái)電話(huà)，要我“算算”北京、上海的房?jì)r(jià)能跌多少。
這可真把我難住了。雖然我對北美的房市有研究，但國內的房?jì)r(jià)會(huì )跌多少，我真說(shuō)不準。
如果大家都不靠借貸，那么房?jì)r(jià)的漲跌就只能隨著(zhù)收入的漲跌上下起伏，反映的是合理的供求關(guān)系，就像房租那樣。比如在上海，這10年來(lái)平均房?jì)r(jià)上升了4倍，而房租的上升連一倍都不到，顯然和收入的增長(cháng)成比例。這是因為租金不能借貸，必須支付現金，租金所反映的是真實(shí)的供求關(guān)系。
房市和股市不完全相同，但也有相似之處。一旦投機者退出，房?jì)r(jià)跌起來(lái)也是非�？膳碌�，不僅會(huì )漸漸地跌，也是會(huì )像自由落體一般，一路下跌，直至回歸合理價(jià)位——也就是最權威的房?jì)r(jià)與房租之比。在美國，用房?jì)r(jià)除以月房租，如果在160倍上下，那就是合理的房?jì)r(jià)。而目前的中國，因為不用交房產(chǎn)稅，最合適的比例應在200倍上下。被稱(chēng)為“打工皇帝”的唐俊，就是用這個(gè)尺度來(lái)計算的。因為房?jì)r(jià)與房租之比遠遠高于200倍，所以唐俊一直租住高級公寓。很顯然，租比買(mǎi)劃算。
寫(xiě)到這兒，北京、上海的房?jì)r(jià)已經(jīng)下跌，還會(huì )跌多少，大家心里應該有一把尺子了。
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