決定未來(lái)房?jì)r(jià)的因素是政策的執行力而非現金流。從未來(lái)政策的空間而言，有三個(gè)因素給政策的執行力提供了很大的空間。
    回顧房產(chǎn)新政一個(gè)月以來(lái)市場(chǎng)的變化，有三個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注：一是成交量銳減：比如，北京交易量和去年同期比較，下降幅度高達53.3%，和新政出臺前一個(gè)月環(huán)比，亦大跌近40%，而廣州在新政出臺之后簽約量同比下降了60%多；二是價(jià)格堅挺，盡管成交量銳減，但一線(xiàn)城市的價(jià)格無(wú)論同比還是環(huán)比，并沒(méi)有出現明顯的松動(dòng)。比如，4月份，北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲14.7%，這已經(jīng)是連續10個(gè)月漲幅擴大；其三，各種解讀政策的版本滿(mǎn)天飛，開(kāi)發(fā)商和政策博弈的心態(tài)躍然。
    實(shí)事求是而言，以“國十條”為代表的房地產(chǎn)新政，以打擊投資、投機等不合理的需求為切入點(diǎn)，以大幅度提高二套房貸首付比例和利率為手段，以堅決遏制部分城市的房?jì)r(jià)過(guò)快上漲為基本政策目標，在短短的一個(gè)月時(shí)間內，基本扭轉了房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期：在新政出臺之前，由于房?jì)r(jià)的瘋漲，絕大多數人形成了房?jì)r(jià)會(huì )繼續瘋漲的預期，引發(fā)了恐慌性的購房需求，一個(gè)月后，這種不理性的預期得到了有力的扭轉。根據各大媒體的調查，認為房?jì)r(jià)會(huì )繼續瘋漲的比例已大大降低。這意味著(zhù)房地產(chǎn)新政已初見(jiàn)成效，預期的扭轉為下一步房?jì)r(jià)的合理回歸打下了一個(gè)較好的基礎。
    特別是我們看到，繼恒大地產(chǎn)5月5日宣布打折以來(lái)，作為房地產(chǎn)龍頭的萬(wàn)科亦舉起了促銷(xiāo)大旗，堅挺的價(jià)格出現了松動(dòng)跡象。但很多人擔心，萬(wàn)科的降價(jià)舉動(dòng)將不會(huì )引發(fā)2008年的“帶頭效應”，因為2008年時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈普遍緊張，萬(wàn)科的降價(jià)成為壓垮開(kāi)發(fā)商心理防線(xiàn)的最后一根稻草，而在今年開(kāi)發(fā)商現金普遍豐盈的情況下，足以讓開(kāi)發(fā)商扛一年之久，所以，期待出現2008年那樣的降價(jià)潮不現實(shí)。
    事實(shí)并非如此，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，量縮已是不爭的事實(shí)，而量縮是否引發(fā)價(jià)跌，取決于三大因素：其一，是政策的執行力，歷史教訓昭示，政策如果沒(méi)有執行力，價(jià)格下跌就是幻想；其二，開(kāi)發(fā)商的現金情況；其三，競爭對手的價(jià)格策略。在筆者看來(lái)，決定未來(lái)房?jì)r(jià)的因素是政策的執行力而非現金流。而從未來(lái)政策的空間而言，有三個(gè)因素給政策的執行力提供了很大的空間：
    一是一季度中國經(jīng)濟增長(cháng)了11.9%，這意味著(zhù)在遏制房?jì)r(jià)時(shí)，經(jīng)濟增長(cháng)不會(huì )跌破政策底線(xiàn)；二是對地方財政的影響，前不久國家發(fā)改委的官員公開(kāi)表示，地方政府的債務(wù)風(fēng)險并不大，暗示著(zhù)房地產(chǎn)新政不會(huì )受地方債務(wù)加劇的要挾；其三，目前房地產(chǎn)依然是暴利行業(yè)，即使房?jì)r(jià)下跌30%，房地產(chǎn)暴利的屬性不會(huì )改變，這一點(diǎn)非常重要。這意味著(zhù)，在房?jì)r(jià)下跌30%的情況下，開(kāi)發(fā)商不會(huì )壓縮投資，因為其利潤空間依舊寬廣。這三點(diǎn)理由，足以給政策持續加壓、迫使房?jì)r(jià)理性回歸提供足夠的保障。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商手里足額的現金是最大障礙的話(huà)，這其實(shí)只是個(gè)靜態(tài)的理解，現金流必須動(dòng)態(tài)予以判斷。不可否認，開(kāi)發(fā)商手里的現金的確比2008年的時(shí)候要充裕，但應當看到，在國家基本關(guān)閉了開(kāi)發(fā)商的信貸融資和股權融資的情況下，70%以上的負債比例讓開(kāi)發(fā)商的資金狀況并沒(méi)有顯示的那么良好，以萬(wàn)科為例，2009年底現金流雖然高達230億元，但其負債卻高達990多億元，一旦國家繼續收緊，現金流很快吃緊。
    筆者最擔心兩點(diǎn)：一是在數據混亂的情況下，開(kāi)發(fā)商唱“苦肉計”，以房?jì)r(jià)暴跌的虛假數據為政策減壓；二是某些地方政府執行不力，房地產(chǎn)新政一月以來(lái)，大多數地方政府至今仍未出臺實(shí)施細則。既然“國十條”明確，控制房?jì)r(jià)不力的地方要追責，那就從督促地方政府盡快出臺細則追起吧。