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| 八成開(kāi)發(fā)商未來(lái)三年破產(chǎn)或轉型 |
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| 2010-06-12 作者:謝百三 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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近日，應邀在南京水游城和曾子墨小姐、謝百山先生就中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)趨勢展開(kāi)辯論。我的意見(jiàn)是，在目前宏觀(guān)經(jīng)濟的走勢下，中國房地產(chǎn)將出現急劇分化。下面是我的辯論摘要：
我不相信開(kāi)發(fā)商在這種密集的調控措施下，還有什么理由硬撐房?jì)r(jià)。盡管中國社會(huì )正在努力讓房?jì)r(jià)軟著(zhù)陸，我本人也希望房?jì)r(jià)泡沫能夠得到有效化解，但是，面對開(kāi)發(fā)商的瘋狂，面對官商勾結的巨大勢力，面對這些既得利益集團對全球經(jīng)濟走勢的無(wú)知和誤解，中國的房?jì)r(jià)泡沫已經(jīng)命懸一線(xiàn)，隨時(shí)都會(huì )破滅。
我們不用去盲目的預判房?jì)r(jià)究竟在哪一天破滅，但是，面臨的后果是，拖得越久危害越大，除非開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)。從暴發(fā)戶(hù)的嘴臉來(lái)判斷，讓開(kāi)發(fā)商放棄嘴邊的肥肉，那沒(méi)有狠招是不行的，一出狠招又極易刺破泡沫。因此，只有觀(guān)望和僵持。在這種觀(guān)望和僵持中，中國房地產(chǎn)會(huì )發(fā)生三大轉型：
一是80%的開(kāi)發(fā)商在未來(lái)三年破產(chǎn)或者轉型。2009年，中國70個(gè)大中城市，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2.6萬(wàn)家，其中，上市公司包括借殼和控股的有134家。中國的開(kāi)發(fā)商大多是皮包公司，最大的開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科的固定資產(chǎn)也只有總市值的5%，絕大多數開(kāi)發(fā)商處在一沒(méi)技術(shù)二沒(méi)人才三沒(méi)資金的狀態(tài)下，只是仗著(zhù)和地方官員的關(guān)系和交情，依靠行賄腐化官員才能爭取一點(diǎn)項目，而行賄和腐化官員已經(jīng)越來(lái)越不靠譜，在經(jīng)濟轉型趨勢越來(lái)越明晰的情況下，這些關(guān)系在土地和資金問(wèn)題上，處在空白狀態(tài)，被迫關(guān)門(mén)大吉。三年后，在2.6萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商中，能夠繼續做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的只有三四千家。
二是土地供應結構發(fā)生巨大變化。像2009年這樣大規模的以招牌掛的形式狂推住宅用地的情況是不可能再發(fā)生了，地王的游戲已經(jīng)被現實(shí)無(wú)情的戳穿，未來(lái)的招拍掛的出讓土地的形式將出現在對商業(yè)用地的出讓中，土地供應的模式形成三分天下的格局：一是社會(huì )保障住宅瓜分二分之一以上的住宅用地，形成中國社會(huì )對民生問(wèn)題的關(guān)注；二是普通商品房的住宅用地將改革出讓模式；三是商業(yè)用地規模異軍突起，滿(mǎn)足二線(xiàn)城市日益擴大的需要。從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的情況來(lái)看，只要中央政府調結構擴內需的政策不變，二三線(xiàn)城市居民的購買(mǎi)力將會(huì )增大，因此，對商業(yè)物業(yè)也提出了更高的要求。
三是消費結構的變化促使市場(chǎng)對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估。一線(xiàn)城市的發(fā)展其實(shí)極為脆弱，一個(gè)次貸危機，就把上海的GDP增長(cháng)擠到了倒數第四位，后勁不足的疲態(tài)在一線(xiàn)城市暴露無(wú)遺。未來(lái)中國經(jīng)濟的發(fā)展主要依托二三線(xiàn)城市，而二三線(xiàn)城市經(jīng)過(guò)瘋狂的拆遷運動(dòng)已經(jīng)增大了住宅用地的供應，并且把住宅用地的價(jià)值人為烘托到了一個(gè)頂點(diǎn)�，F在消費結構正在發(fā)展變化，為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)機遇，而商業(yè)地產(chǎn)目前與住宅價(jià)格發(fā)生倒掛，也就是住宅價(jià)格上漲擠出了真正的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品。在宏觀(guān)調控的大背景下，二三線(xiàn)城市商業(yè)物業(yè)的增值空間和前景是顯而易見(jiàn)的。
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