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| 2010-06-24 作者:畢舸 來(lái)源:證券時(shí)報 |
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據媒體報道，過(guò)去一般開(kāi)發(fā)商對保障房建設的積極性并不高，由于環(huán)境的變化，當下“主動(dòng)”參與保障房建設的開(kāi)發(fā)商正越來(lái)越多。
吃慣了商品房巨額利潤的開(kāi)發(fā)商之所以轉而青睞保障房建設，據分析有這么幾個(gè)原因：隨著(zhù)政府不斷加大對經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障房的投入力度，參建保障房項目正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險的絕好去處。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障房資金周轉速度快的特點(diǎn)就成了吸引開(kāi)發(fā)商的最大優(yōu)勢。而保障性住房的建安成本較低，宣傳和銷(xiāo)售費用不高，可以很好地控制成本，也是重要原因。
由此看來(lái)，在商言商的開(kāi)發(fā)商并非出于道德“扶貧”才參與到保障房建設中，而是在房地產(chǎn)政策調控趨緊、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源新渠道以及保障房本身具有的比較優(yōu)勢吸引下的趨利行為。換言之，不是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)選擇了保障房，而是政策格局調整讓開(kāi)發(fā)商被迫選擇這條路。
開(kāi)發(fā)商瞄準保障房似乎是一件好事，市場(chǎng)化操作有可能提升效率，但是，在這一過(guò)程中還要謹防開(kāi)發(fā)商的行為異化為“圈錢(qián)運動(dòng)”。
反思近年來(lái)經(jīng)濟適用房建設中的諸多失誤，最大弊端恐怕在于經(jīng)濟適用房的制度設計走向“經(jīng)濟”而非“適用”的價(jià)值偏差。地方政府迫于政策壓力拿出可憐的一點(diǎn)土地建設經(jīng)濟適用房，開(kāi)發(fā)商在政府諸多政策優(yōu)惠引導下參與全程操作，結果雙方成為盡可能以最小化成本換取最大收益的利益共同體。經(jīng)濟適用房存在單位面積超標、價(jià)格偏高、變成權勢財富群體牟利工具等問(wèn)題，圍繞經(jīng)適房的各種丑聞不斷，甚至引發(fā)了學(xué)界及社會(huì )關(guān)于是否應予取消的爭議。開(kāi)發(fā)商瞄準保障房，無(wú)論是傳統的經(jīng)濟適用房、公共租賃房、廉租房還是限價(jià)房，在自身定位、具體操作及日常監管上，都必須嚴格恪守公共邊界而不能任其放大商品屬性，否則就會(huì )讓種種本意讓利于民的政策扶持，在實(shí)際操作中走形變成某些地方政府、開(kāi)發(fā)商及權勢群體的盤(pán)中餐。比如某地頻繁曝光的經(jīng)濟適用房成為公務(wù)員特供房，經(jīng)濟適用房未滿(mǎn)規定年限即上市流轉等現象，都充分暴露出沒(méi)有嚴格的權力監管程序、缺乏必要的民權保障與救濟機制，潛規則盛行下的灰色尋租空間就會(huì )成倍放大，成為另一場(chǎng)“圈錢(qián)運動(dòng)”。
如果不加以程序規范，開(kāi)發(fā)商不僅在政策嚴控、資金鏈吃緊時(shí)獲得安全穩妥的融資軟著(zhù)陸，并且隨著(zhù)國家對保障房建設的日益重視，以及相關(guān)政策扶持力度的加大，在土地劃撥、銀行信貸、銷(xiāo)售范圍上獲得更大的自由度。尤其值得警惕的是，參與經(jīng)濟適用房、公共租賃房、廉租房及限價(jià)房建設的開(kāi)發(fā)商，在土地征用、房屋拆遷中打著(zhù)公益名義而規避《物權法》、《拆遷條例》等相關(guān)法規所賦予的民眾對等博弈權利，以極為低廉價(jià)格獲取大量土地資源，實(shí)行變相囤地乃至進(jìn)行擦邊球式的商業(yè)開(kāi)放。
而某些地方政府則以保障房建設為由，一方面獲得上級認可的政績(jì)達標，另一方面掀起所謂城市改造、土地開(kāi)發(fā)以及公共財政大量“輸血”的運動(dòng)式管理，將本應承擔的為弱勢群體解決住房難職責，偷換概念為損害公共利益的成本轉移，并且在與開(kāi)發(fā)商的默契配合下開(kāi)辟新的盈利來(lái)源。
無(wú)監管必腐敗，是屢證不爽的法治原理。開(kāi)發(fā)商瞄準保障房必須遵循法律監督的程序軌道，擁有公權力的相關(guān)政府職能機構也應一同接受監督，這才是防止保障房異化成“圈錢(qián)運動(dòng)”可靠機制。
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