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| 房?jì)r(jià)其實(shí)很簡(jiǎn)單 |
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| 2010-08-03 作者:詹國樞 來(lái)源:中國經(jīng)濟周刊 |
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老詹搞過(guò)多年經(jīng)濟報道，寫(xiě)過(guò)一些經(jīng)濟趨勢之類(lèi)的文章，于是有朋友問(wèn)我，當前這房?jì)r(jià)，有人說(shuō)要漲，有人說(shuō)要跌，弄得云里霧里，莫衷一是，您認為到底該怎么看呢？
我說(shuō)，房?jì)r(jià)漲跌，說(shuō)來(lái)挺復雜，其實(shí)很簡(jiǎn)單。
簡(jiǎn)單在哪里？在供給與需求。只要抓住這兩條，漲漲跌跌，跌跌漲漲，大體都能看個(gè)清楚明白。
比如說(shuō)吧，前些日子，國家頒布“新國十條”，效果究竟怎樣，走勢到底如何呢？只消抓住供給需求，稍加分析，準能說(shuō)個(gè)八九不離十。
國家此番調控，重點(diǎn)是兩條：其一，增加保障性住房和普通商品住房供給；其二，抑制投資投機性購房需求。按照經(jīng)濟學(xué)理論，商品價(jià)格與供給成反比，與需求成正比�！靶聡畻l”既增加了供給，又抑制了需求，方向對頭，目標明確，為什么效果并不理想呢？
原因很簡(jiǎn)單，因為房?jì)r(jià)調控比不得打針吃藥，一針下去，三片下肚，燒就退了，肚子不疼，病也好了。從此次擴大供給看，政府主要舉措，是明令各地今年必須加大保障性住房和普通商品住房土地供給。為達此目的，前些日子，住建部還和各地政府簽定保證書(shū)，不能完成此目標者，立此字據，要受懲處。
此方法對不對頭？當然對頭，非常對頭。但我們曉得，一幢樓房，從拆遷征地到圖紙設計，從落實(shí)隊伍到打樁施工，再一層一層，將水泥磚頭砌將上去，沒(méi)有一年兩年，怎么可能完成？而一兩年后住房供給的寬松，對當前房?jì)r(jià)之影響，一時(shí)怎么看得出來(lái)？
說(shuō)完供給，再說(shuō)需求。此番調控措施，政策比較具體，對于購買(mǎi)第二套房者，銀行貸款必須收緊（有的城市，規定最多只能貸50%）。對于第三套住房，則各大城市幾乎全亮紅燈，一律不準再貸款！這些措施指向非常明確，就是要遏制住房投資者和投機者。但說(shuō)句實(shí)話(huà)，全國各大城市買(mǎi)房者中，究竟有多少是為改善自己住房條件的正當剛性需求，又有多少是為了實(shí)現貨幣保值升值的投資或者投機需求？沒(méi)有人認真調查過(guò)，當然也是沒(méi)法調查清楚的。所以，二套也好，三套也罷，雖然對買(mǎi)房者總需求有所遏制，但能占多大比例呢？在飛速實(shí)現城市化進(jìn)程的當今中國，因為沒(méi)有住房，所以需要買(mǎi)房，或者雖然有房，但需要由小換大，這種情況在各大中城市畢竟還是占了絕大多數。這個(gè)“剛需”不解決，房?jì)r(jià)要降，難矣哉。
概要言之，當今房產(chǎn)市場(chǎng)的現狀是，擴大供給措施，一時(shí)難以見(jiàn)效；遏制需求措施，又制止不了絕大多數剛性需求。所以，此番國家調控，見(jiàn)效也就很難。不過(guò)話(huà)說(shuō)回來(lái)，有措施總比沒(méi)有措施強。即使擴大供給尚需時(shí)日，即使剛性需求仍然存在，但是，畢竟人們已經(jīng)看到了國家抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的決心，預見(jiàn)到宏觀(guān)調控可能產(chǎn)生的效應，那些剛性需求的買(mǎi)房者，即使手中有錢(qián)，也已按兵不動(dòng)，持帀觀(guān)望。所以，房?jì)r(jià)即使一時(shí)未見(jiàn)跌落，猛漲的勢頭畢竟已經(jīng)剎住，這也應該看作是“新國十條”的初見(jiàn)成效吧。
至于此番調控的真正顯效，大約要在一年兩年之后。因為，屆時(shí)大量?jì)r(jià)位低廉的保障性住房將陸續上市，腰包不大鼓的眾百姓們，或買(mǎi)或租，需求得到滿(mǎn)足，城市房?jì)r(jià)自然也就會(huì )消停下來(lái)，起碼不會(huì )再漲得那么嚇人，那么邪乎了。
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