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| 金九銀十是房?jì)r(jià)整體下降的開(kāi)始 |
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| 2010-08-06 作者:牛刀 來(lái)源:中國證券網(wǎng) |
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以本輪調控的時(shí)間來(lái)推算，今年的金九銀十正是全國房?jì)r(jià)整體下跌的開(kāi)始。根據2008年的調控政策的執行情況看，從政策的執行到真正產(chǎn)生效應需要兩個(gè)月，而真正促使房?jì)r(jià)全面下降，需要半年。從今年5月1日開(kāi)始正式執行調控政策，正好是10月份，由于信貸政策的嚴厲，又能促使整體房?jì)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入下降通道的時(shí)間略早一些。
無(wú)論如何，這一次資本給了政府以深刻的教訓，知道一任資本胡作非為的后果，理論上不會(huì )輕易放松對資本的管理，尤其是，蒜你狠、豆你玩后，引起決策層面更加警惕。但是，因為政府的利益深陷其中，一時(shí)想拔出來(lái)，又是不太可能的事。
那么，在結構性泡沫破滅的過(guò)程中，盡管沒(méi)有加息，盡管流動(dòng)性依然泛濫、盡管仍然處在負利率水平，但是，投資投機性需求被有效地逼出了市場(chǎng)，真正的剛性需求能夠買(mǎi)得起現在住宅的比例不到25%，這就是我們看見(jiàn)的成交量大幅萎縮75%的主要原因。
到了金九銀十，開(kāi)發(fā)商至少遇到三大問(wèn)題：第一大問(wèn)題面臨資金問(wèn)題。年底是償債高峰，無(wú)論是不是上市公司都面臨年底還債的問(wèn)題，而且，今年的貸款一旦償還，是否能夠續貸也是很難說(shuō)的事。對于中央政府來(lái)說(shuō)，今年還要依賴(lài)開(kāi)發(fā)商對GDP做點(diǎn)貢獻，明年就不需要開(kāi)發(fā)商了，因為大量的社會(huì )保障住宅一旦啟動(dòng)，同樣能拉動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這樣，房?jì)r(jià)如果降幅不大，政府還有出臺更嚴厲政策的空間。
第二大問(wèn)題是上市的開(kāi)發(fā)商今年業(yè)績(jì)普遍下滑，為了財報，必須加大銷(xiāo)售力度。到了金九銀十，離年終只有兩個(gè)月，業(yè)績(jì)上不來(lái)，要影響明年一年的發(fā)展，像萬(wàn)科等不斷加大降價(jià)力度可以看得出來(lái)，上市公司要做降價(jià)銷(xiāo)售的領(lǐng)頭羊，而且，降價(jià)幅度將逐步擴大到30%至50%的區間，促使全國房?jì)r(jià)的整體下降。
第三大問(wèn)題是涉及房地產(chǎn)的信貸政策將更加嚴厲。追究土地出讓金、對投機炒作過(guò)度的城市三套房貸提出嚴禁、二套房貸不低于五成等等，都是明令禁止信貸資金流進(jìn)房地產(chǎn)的信號，實(shí)際上，上半年涉及房地產(chǎn)的新增貸款下滑3%，進(jìn)入下半年，涉房地產(chǎn)的信貸資金下滑福大更大，從目前情況看，整個(gè)下半年將下滑15%，實(shí)際意味著(zhù)房?jì)r(jià)至少會(huì )下跌15%。
這三大問(wèn)題考研的不僅僅只是開(kāi)發(fā)商的資金鏈，而是整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生逆轉，真正想買(mǎi)房子的缺少支付能力，就是三代人湊錢(qián)也買(mǎi)不起。如果此時(shí)，央行再來(lái)回收流動(dòng)性，涉及房地產(chǎn)的過(guò)度流動(dòng)性就會(huì )大幅收縮，逼迫開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售�，F在所謂市場(chǎng)回暖，是一種欺騙買(mǎi)家的行為，無(wú)論是北京、上海、還是深圳，目前的成交量只有正常年份的四分之一，想撐下去可能沒(méi)那么容易。
所以，與去年同期相比，今年的十月全國房?jì)r(jià)將會(huì )出現同比下跌，而且，因為下跌幅度與市場(chǎng)購買(mǎi)力之間相差較遠，成交量仍然不能有效放大，還將促使開(kāi)發(fā)商加大下降幅度。今年的金九銀十，開(kāi)發(fā)商要自食去年房?jì)r(jià)暴漲的苦果，走上另一條沒(méi)有鮮花的歧路。
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