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| 2010-08-31 作者:唐學(xué)鵬 來(lái)源:東方早報 |
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盡管房?jì)r(jià)不斷上漲，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發(fā)達國家要快一代人的時(shí)間。
近日，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心與光大銀行合作的一份報告顯示，盡管房?jì)r(jià)不斷上漲，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發(fā)達國家要快一代人的時(shí)間。報告說(shuō)，日本和德國為42歲，我國臺灣地區為36歲，美國首次購房年齡也達到30歲以上。
北京首套房購買(mǎi)者低齡化，而且相當一部分是全額購房，這只不過(guò)意味著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“代際購買(mǎi)力”：老人家會(huì )為孩子們買(mǎi)房，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)“啃老”的主要市場(chǎng)。富裕的家長(cháng)們全額付款，不富裕的家長(cháng)們會(huì )拿出一部分養老金來(lái)幫助孩子按揭。
這個(gè)報告帶有強烈的暗示性，將房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲歸因于“代際購買(mǎi)力”，它的背后動(dòng)力是一個(gè)中國式的家庭倫理故事，反映了代際間的財務(wù)是不獨立的——父輩有責任為孩子搞掂一切，而孩子則有義務(wù)贍養父母。這個(gè)依賴(lài)父母購買(mǎi)力的“家庭觀(guān)”同市場(chǎng)經(jīng)濟下的個(gè)體價(jià)值觀(guān)的沖突是明顯的，以至于諸多地產(chǎn)大佬（任志強等）“曬”出自己獲得首套房的年齡來(lái)給予藐視，認為年輕人過(guò)于“嬌氣”。
雖然“代際購買(mǎi)力”的確因中國傳統的家庭倫理而存在，但這個(gè)理由很容易成為一個(gè)誤導性的因素。因為北京首套房購房年齡跟美德日相比，并不十分妥當，時(shí)代的落差赫然。例如英國，現在的首套購房年齡是34歲，但是在25年前，這個(gè)數字則是27歲。日本現在是老齡化期間，房子比人都多，但是在1980年代房地產(chǎn)泡沫高漲時(shí)期，日本首套房購房時(shí)間則是25歲，中國臺灣地區在過(guò)去房地產(chǎn)高峰時(shí)期的首套房購房年齡也在26歲左右。
即使不論時(shí)代落差，參考當下現實(shí)，那么中國房地產(chǎn)最好的參照是印度，印度首套房購買(mǎi)年齡也是不斷低齡化，在1990年代印度的首套房置業(yè)年齡是38歲，現在則是28歲不到。盡管印度家庭家長(cháng)在女兒出嫁的時(shí)候會(huì )奉上嫁妝、在男孩結婚的時(shí)候會(huì )有一筆財禮，但整體上看，印度代際間的財務(wù)的獨立性稍高于中國，但是，印度年輕人買(mǎi)房的熱潮甚至比中國還滾燙。
中印兩國首套置業(yè)的“不斷低齡化”的根本原因還是“通脹預期”。歐美在二三十年前置業(yè)低齡化，那是因為房?jì)r(jià)非常便宜，歐美主張代際之間財務(wù)高度獨立，父母沒(méi)有義務(wù)幫助孩子買(mǎi)房。大量人口的“嬰兒潮”一代置業(yè)的低齡化最主要原因就是房?jì)r(jià)比較便宜，負擔起來(lái)壓力較小。而中印最奇妙之處在于，房?jì)r(jià)越上漲，置業(yè)年齡越提前，這不符合正常邏輯——房?jì)r(jià)上漲會(huì )引發(fā)家庭財務(wù)調整，置業(yè)會(huì )推遲。但中印等國民眾害怕極度寬松的貨幣政策，民眾將房屋作為儲蓄的一種替代物，這時(shí)候“代際購買(mǎi)力”不僅僅來(lái)自家庭倫理，也是一種代際的“風(fēng)險、收益共擔”，父母將積蓄給孩子，來(lái)?yè)Q取孩子的收入流不會(huì )被上升的按揭所“吞噬”，降低了孩子“收入流緊張”風(fēng)險，在父母老邁的時(shí)候，孩子則可以對其進(jìn)行“反哺”。印度很多父母都會(huì )跟孩子們約定，房屋升值部分孩子們將要返還給父母。其實(shí)，在美國房地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)期，很多美國家長(cháng)也資助孩子買(mǎi)房。不存在東方式家庭倫理的西方家庭竟然也發(fā)生“代際購買(mǎi)力”置業(yè)現象，這只能說(shuō)明，泛濫的貨幣政策具有多么強大的作用，比所謂的文化傳統厲害多了。那些將“代際購買(mǎi)力”看作是房?jì)r(jià)高漲原因的人其實(shí)顛倒了因果，“代際購買(mǎi)力”是一個(gè)“果”而不是“因”，泛濫的貨幣政策迫使代際間合并購買(mǎi)力，搶先置業(yè)來(lái)完成對財務(wù)風(fēng)險的抵御。
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