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| 2007-01-22 作者：申草 葉檀 來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞 |
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土地增值稅清算制的出臺，攪動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)，股市更以房地產(chǎn)上市公司大部分跌停還以顏色，滬深兩市地產(chǎn)指數單日跌幅均超過(guò)9%。近日有媒體稱(chēng)，某地10多家大型房地產(chǎn)企業(yè)準備聯(lián)合向政府有關(guān)部門(mén)上書(shū)，請求給開(kāi)發(fā)商喘息之機，認為土地增值稅是在革開(kāi)發(fā)商的命。這說(shuō)明，土地增值稅并非像一些書(shū)齋學(xué)者所分析的那樣，不會(huì )對開(kāi)發(fā)商造成嚴重的成本壓力，不會(huì )加重購房者負擔，恰恰相反，土地增值稅擊到了開(kāi)發(fā)商的痛處。
正因為股市下跌、輿論與潛在購房者對于開(kāi)發(fā)商將轉嫁成本的擔心的雙重壓力，國稅總局在地產(chǎn)股大跌之后主動(dòng)出面釋疑，在官方網(wǎng)站上明確表示，通知的出臺在政策上不會(huì )額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會(huì )加重購房者的經(jīng)濟負擔，因為土地增值稅并非新開(kāi)征的稅種，由于對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已經(jīng)預征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷(xiāo)售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺在政策上不會(huì )額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會(huì )加重購房者的經(jīng)濟負擔。而媒體也適時(shí)出臺了一系列的敲邊鼓新聞，如著(zhù)名評級機構惠譽(yù)說(shuō)土地增值稅不會(huì )影響開(kāi)發(fā)商信用評級等，市場(chǎng)人士認為土地增值稅不會(huì )對開(kāi)發(fā)商與購房者造成新的壓力，等等。
一個(gè)有趣的問(wèn)題由此產(chǎn)生，如果不對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成任何影響，土地增值稅清算制為什么要出臺？讓開(kāi)發(fā)商感受到成本壓力，使房地產(chǎn)業(yè)在可以承受的波動(dòng)之后由暴利回歸到均衡利潤，不正是一系列房地產(chǎn)系列新政所要達到的目標嗎？
仔細分析可以看出，所謂不會(huì )給開(kāi)發(fā)商增加成本等理由有待商榷。土地增值稅是以累進(jìn)稅形式強行均衡奢侈性房地產(chǎn)消費和房地產(chǎn)暴利，誠如國稅總局所說(shuō)，這是一項1994年就已開(kāi)征的老稅種（根據國務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規定轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人應當依法繳納土地增值稅），但與二手房轉讓所得稅一樣，多年的象征性預征制度早使該項政策消泯于無(wú)形。這樣的政策運作模式的一大特色是使得舊政策如同新政策。開(kāi)發(fā)商自然不會(huì )多此一舉將此計入成本。
因為是老稅種就說(shuō)對市場(chǎng)不會(huì )產(chǎn)生重大影響，有點(diǎn)像壓力之下的說(shuō)法。舉一個(gè)具體例子就可以知道土地增值稅的威力。以2000年時(shí)開(kāi)發(fā)商拿到一塊成本5000萬(wàn)元的地塊為例，如果項目建成后其他費用為1億元，項目銷(xiāo)售總收入2億元，減去成本后的余額（即項目增值部分）為5000萬(wàn)元。按照四級累進(jìn)稅率，余額（5000萬(wàn)元）占成本（1.5億元）的比例為33%，在50%以下，稅率為30%。由此可得出，開(kāi)發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬(wàn)×30%=1500萬(wàn)元，而此前的預征（以上海為例）是2億元×1％＝200萬(wàn)元。各地的預征制與上海的預征方式大同小異，這樣的預征與實(shí)打實(shí)的稅收清算對開(kāi)發(fā)商、對購房者的成本沒(méi)有影響嗎？而資本市場(chǎng)對此作出積極反應，地產(chǎn)股重新飄紅，與其說(shuō)是認同成本不增加說(shuō)還不如說(shuō)是看到了國稅總局的綏靖態(tài)度和可能由此帶來(lái)的政策空間。
正因為許多新政出臺并未抑制大多數地區高企的房?jì)r(jià)，所以只能在關(guān)鍵部位施以針砭。針砭的目的無(wú)疑是要繼續給開(kāi)發(fā)商明確的信號，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)消費結構多元化、回歸均衡利潤才是持久健康發(fā)展之道。
房地產(chǎn)新政實(shí)行三年卻成效不彰，從政策制訂者到開(kāi)發(fā)商似乎一直處于盲人摸象的狀態(tài)，但此次土地增值稅卻給各方一個(gè)明確的提示，即從決策者到開(kāi)發(fā)商實(shí)際上并不是盲人，他們知道什么樣的政策才能給予暴利迎頭痛擊，只不過(guò)出于各種考量，才以盲人之姿進(jìn)行利益最大化而成本最低化的各種試錯。這使得土地新政的均衡房?jì)r(jià)的效率屢屢被化解，而成為一輪成本轉嫁與房地產(chǎn)商與地方政府聯(lián)手化解政策的游戲。
土地新政的要害在于收緊地根與清理稅收，收緊地根表現在嚴禁濫征濫占土地，土地使用方式從行政劃撥向招拍掛轉變，但公開(kāi)與公平仍然屢受質(zhì)疑。清理稅收本意是通過(guò)對暴利的約束，以外力覓得均衡價(jià)格，并且以減免稅收的方式鼓勵開(kāi)發(fā)商向普通住宅傾斜。這些措施應該說(shuō)已讓開(kāi)發(fā)商認清了一個(gè)事實(shí)，即作為資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商應該得到均衡利潤而不應該是暴利，這也是成熟市場(chǎng)的正常生態(tài)。
但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨轉型困境。首先，政府以收緊地根與征稅的辦法，試圖同時(shí)降低房地產(chǎn)價(jià)格與交易量，但抑制交易是反市場(chǎng)的也是難以持久的。第二，由于以往以級差地租等方式獲暴利過(guò)于輕易，因此，從地方政府到開(kāi)發(fā)商都難以接受均衡價(jià)。第三，開(kāi)發(fā)商在暴利模式下已形成一套特殊的經(jīng)營(yíng)模式，如今開(kāi)始轉型，需要在資金來(lái)源、開(kāi)發(fā)模式等方面進(jìn)行配套措施。
從某種程度上說(shuō)，土地增值稅與其說(shuō)是在革開(kāi)發(fā)商的命，不如說(shuō)是在革房地產(chǎn)暴利的命，但這樣的革命需要市場(chǎng)與消費者的支持，才能得到合法性依據。 |
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