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| 2007-06-01 陳予軍 來(lái)源:上海證券報 |
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房?jì)r(jià)雖經(jīng)兩次調控依然保持堅挺狀態(tài)，但一些地方的房?jì)r(jià)仍在快速上漲。目前的房?jì)r(jià)走勢大致呈現出三個(gè)特點(diǎn)：其一，二線(xiàn)乃至三線(xiàn)城市取代一線(xiàn)城市位居漲幅前茅。比如，今年前四月，在70個(gè)大中城市中，北海市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格憑借23.5％的漲幅位居榜首。其二，前期經(jīng)歷過(guò)調整的城市，房?jì)r(jià)重新步入上漲軌道。如上海的房?jì)r(jià)，在經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的低迷后重新走強。其三是逆勢上漲。典型的如北京，在調控過(guò)程中房?jì)r(jià)屢創(chuàng )新高。
在國家出臺調控政策以后，一些無(wú)房戶(hù)曾寄予厚望，他們寧肯租房也要等房?jì)r(jià)調下來(lái)。然而，目前的情況令這些人頗為失望。不少地方的房?jì)r(jià)不但沒(méi)有因為調控而下跌，反而逆勢上漲，偏離民眾的實(shí)際購買(mǎi)力越來(lái)越遠。這不僅加劇了民生問(wèn)題的嚴峻性，也容易傷及政府的公信力。那么，是什么阻礙了調控？
一些地方政府對房市調控的認識主要停留在行政手段方面，出臺的調控措施帶著(zhù)行政色彩。比如，南京市最近出臺了一個(gè)“核價(jià)新政”：規定尚未銷(xiāo)售面積部分按“一套一價(jià)”所標示的最高價(jià)格，應低于2007年5月14日前該樓盤(pán)實(shí)際成交的最高價(jià)格（特殊套型除外），說(shuō)得明白點(diǎn)就是：住房售價(jià)只能降而不能升。這種行政調控手段看似嚴厲卻存在明顯漏洞。有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就坦言，新規定與此前樓盤(pán)定價(jià)方式相比并沒(méi)有根本性的變化，只是在定價(jià)的過(guò)程和手續上變得稍微繁瑣一點(diǎn)而已，在如何定價(jià)、如何調整浮動(dòng)幅度上仍是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。
因此，我國的房市調控至今未能取得明顯效果，調控政策執行者的理解能力和執行政策、執行力度是重要因素。但問(wèn)題的根本出在保障性住房供應不足這一關(guān)鍵問(wèn)題上。加大保障性住房供應量可以逐步解決低收入者的住房問(wèn)題，降低無(wú)房戶(hù)對市場(chǎng)（包括購房和租房）的過(guò)度依賴(lài)，抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。研究表明，廉租房或經(jīng)濟適用房的供給每增加5%，就會(huì )迫使房?jì)r(jià)下降3%-4%。反之，則會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。我國最近幾年的房?jì)r(jià)上漲與保障性住房供應的短缺密切相關(guān)。凡是房?jì)r(jià)上漲快的城市，保障性住房的供應量必然不足。
事實(shí)上，不少地方政府對保障性住房的基本定義都沒(méi)有弄清楚，而是根據自己的價(jià)值取向對其作出理解和判斷。一些地方甚至推出限價(jià)房來(lái)取代經(jīng)濟適用房和廉租房，就是對保障性住房政策的扭曲。住房保障主要是依賴(lài)政府的財政收入來(lái)進(jìn)行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府來(lái)完成，租金也只是象征性的收取。因此，廉租房是最純正的保障性住房。其次是經(jīng)濟適用房，它由政府劃撥土地建設，在成本基礎上加收3％的利潤后出售給中低收入者。至于限價(jià)房，只是比一般商品房售價(jià)略低一些的商品房而已，并不屬于保障性住房范疇。但也正因為其中包含的政府責任最小，一些地方政府才偏好限價(jià)房，而對廉租房和經(jīng)濟適用房“冷若冰霜”。
限價(jià)房只有在與廉租房、經(jīng)濟適用房供應配套推出的情況下才能發(fā)揮作用，倘若地方政府在廉租房與經(jīng)濟適用房建設方面不作為，單純依靠限價(jià)房來(lái)調控房?jì)r(jià)根本無(wú)濟于事。因此，應當首先把保障性住房供應作為公共政策的決心，作為政府所應提供的公共產(chǎn)品的一個(gè)組成部分來(lái)看待，而不僅僅將其看成是一項調控性政策———盡管它的確有調控房?jì)r(jià)的作用。
退一步說(shuō)，加大保障性住房的供應量，即使不能立即降低房?jì)r(jià)，至少也能大大緩解高房?jì)r(jià)帶來(lái)的民生問(wèn)題。
房市調控至今未見(jiàn)明顯效果，與不少地方政府推卸自己在住房保障方面的責任有著(zhù)直接聯(lián)系。要想有效降低房?jì)r(jià)快速上漲對民生問(wèn)題的傷害，政府必須承擔起相應的責任，增加保障性住房的供應量，離開(kāi)了這一點(diǎn)，再?lài)绤柕恼{控手段也難以取得效果。 |
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