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| 2007-06-06 作者：時(shí)寒冰 來(lái)源:上海證券報 |
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6月4日，《新快報》刊發(fā)了一篇《人口結構可能令房?jì)r(jià)漲十年》的評論，文章指出：今年全國普通高校招生報名人數首次超過(guò)1000萬(wàn)，創(chuàng )歷史新高。6-10年后，這些人都將進(jìn)入婚嫁年齡，而且隨著(zhù)中國的城市化進(jìn)程，這些人中的絕大多數今后都將集中在中國的城市中，從而支撐著(zhù)中國房市的需求。其結論是：未來(lái)十年之內，“房?jì)r(jià)要想下跌，除非中國政府有回天之力，也許你不相信，但是現實(shí)將會(huì )告訴你”。
這種鼓吹房?jì)r(jià)上漲十年且政府無(wú)回天之力讓房?jì)r(jià)下跌的論調，具有很大的危險性，它在客觀(guān)上起到的效果是：從另外一個(gè)角度促使政府放棄調控房?jì)r(jià)的努力，以維護開(kāi)發(fā)商等既得利益集團的利益。
人口結構的確可以影響房?jì)r(jià)。比如日本，二戰后它的人口出生率一度達到33％。，當這批嬰兒長(cháng)大成家后，必然造成住房需求的增大，推動(dòng)房?jì)r(jià)和地價(jià)的上漲。因此，日本從上個(gè)世紀70年代開(kāi)始房?jì)r(jià)持續大幅度上漲。但隨后，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和生活的改善，人口出生率開(kāi)始大幅下降，一直下降到10％。以?xún)�。等這批嬰兒長(cháng)大成家后，對住房的消費需求也呈下降趨勢，因此，日本房?jì)r(jià)從1991年后開(kāi)始持續暴跌，這其中有日本房地產(chǎn)泡沫驟然破滅的因素，也有人口結構發(fā)生改變的因素，或者說(shuō)，人口結構的變化加快了日本房市泡沫破滅的步伐。
現在我們看中國的情況。從上世紀五、六十年代開(kāi)始，由于政府鼓勵生育，我國人口出生率一度達到40％。以上，一直到1982年國家實(shí)行計劃生育政策以后，人口出生率才開(kāi)始下降。當六、七十年代出生的人成家后，就成為對住房的最直接需求者，推動(dòng)著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲，我國房?jì)r(jià)自上世紀90年代末開(kāi)始上漲與此有著(zhù)直接的關(guān)系。
但是，這種情況正在悄然發(fā)生變化。假設1982年以后出生的孩子在27歲左右成家，那么，他們對住房的需求旺盛期大約在2009年前后充分釋放出來(lái)，參照日本的情況，當這些獨生子女接替70年代人的接力棒，成為住房的需求者，那么，他們對住房的需求其實(shí)是處于下降軌道中的，最顯而易見(jiàn)的道理是，多子女消費時(shí)代過(guò)去了，消費需求總量將減少。
《人口結構可能令房?jì)r(jià)漲十年》作者犯下的一個(gè)錯誤是，把高考人數的逐年增加等同于年輕人數量的增加，進(jìn)而得出住房需求增加的結論，實(shí)際上，高考人數的增加與此并沒(méi)有直接聯(lián)系，現在高考的人數增加其實(shí)與高校擴招有關(guān)。我國剛恢復高考時(shí)，參加高考的人數只有30多萬(wàn)人，你能說(shuō)當時(shí)的年輕人少嗎？而且，我國自2001年取消了高考考生年齡和婚姻的限制后，各個(gè)年齡階段的人都可以參加高考。
更重要的是，這位作者忽略了一個(gè)極其重要的因素，即住房的存量。獨生子女成家后，雙方父母的兩套乃至多套房屋將在未來(lái)某個(gè)時(shí)間留給他們，假設他們留下一套自住，而把剩余的住房推向市場(chǎng)，那么，就會(huì )增加市場(chǎng)中的住房供應量。事實(shí)上，隨著(zhù)多子女時(shí)代消費的結束，一個(gè)住房存量釋放的時(shí)代將隨之到來(lái)。房?jì)r(jià)在供應量增加而需求量逐漸減少的雙重擠壓下，走向下跌乃是順理成章的事情。而且，到那時(shí)，人民幣已經(jīng)充分升值，它對房?jì)r(jià)上漲的助推力減弱，房?jì)r(jià)同樣面臨著(zhù)利空壓力。
隨著(zhù)人口結構的變化，支撐我國房地產(chǎn)走牛的一個(gè)重要力量將逐漸消亡，2009年以后，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將因此出現一個(gè)斷層，所謂人口結構推動(dòng)房?jì)r(jià)再漲十年且政府都難以調控下來(lái)的結論，難道還不夠荒謬嗎？ |
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