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| 不是房產(chǎn)泡沫，而是泡沫房產(chǎn) |
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| 2007-06-20 作者：趙文斌 來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞 |
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中國房地產(chǎn)業(yè)有著(zhù)太多的誤區、太多的悖論、太多的失衡，以致出現方向性混亂。在無(wú)休止的辯論下，理不清頭緒，調控也見(jiàn)不到實(shí)質(zhì)性效果。當前是房產(chǎn)泡沫還是泡沫房產(chǎn)？準確定位我國房產(chǎn)的現狀，才能判明其走向，才能對癥下藥。
泡沫房產(chǎn)指的是由房地產(chǎn)價(jià)格在投機行為作用下整體出現的嚴重脫離市場(chǎng)基礎條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續上揚所形成的經(jīng)濟狀態(tài)。而房產(chǎn)泡沫僅僅是房產(chǎn)在某一方面或幾個(gè)方面出現過(guò)熱的現象。泡沫房產(chǎn)與房產(chǎn)泡沫既有區別，又有一定聯(lián)系。只有當房產(chǎn)泡沫過(guò)多，過(guò)度膨脹，嚴重脫離資本和發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì )演變成虛假繁榮的泡沫房產(chǎn)。
按照王石的兩三年破裂的言論判斷，其所說(shuō)的樓市泡沫應該是指泡沫房產(chǎn)，既然是泡沫房產(chǎn)，就是一種國內房產(chǎn)的總體狀態(tài)，萬(wàn)科也決不可能獨善其身。
是否是泡沫房地產(chǎn)，除了從土地價(jià)格虛漲的泡沫、房屋空置泡沫、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)快的泡沫和房?jì)r(jià)虛漲泡沫來(lái)判斷外，最根本是看房地產(chǎn)價(jià)格是否嚴重背離價(jià)值，價(jià)格杠桿對市場(chǎng)供求的調節作用有沒(méi)有嚴重弱化甚至失靈。
房地產(chǎn)價(jià)值主要取決于正常的地價(jià)、建筑成本和一定的開(kāi)發(fā)利潤，在建筑成本和開(kāi)發(fā)利潤一定的前提下，地價(jià)直接影響著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)值。近年來(lái)，房?jì)r(jià)上漲幅度遠大于地價(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商暴利已經(jīng)成為路人皆知的秘密。而當房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴重偏離居民收入水平時(shí)，許多居民都買(mǎi)不起房子，許多居民已經(jīng)和房?jì)r(jià)上漲無(wú)關(guān)，已經(jīng)被排斥在了房?jì)r(jià)博弈之外，其價(jià)格杠桿作用弱化是顯而易見(jiàn)了。用供求關(guān)系為房?jì)r(jià)上漲說(shuō)事，已經(jīng)是本末倒置。依此判斷，我國房產(chǎn)已經(jīng)屬于整體性泡沫房產(chǎn)，而不僅僅是房產(chǎn)個(gè)別的泡沫。
如果說(shuō)房產(chǎn)泡沫還會(huì )對市場(chǎng)發(fā)展有一定的刺激作用，那么泡沫房產(chǎn)只能是虛假的繁榮，直接導致資源的無(wú)效配置�，F階段出現的單位集資建房和個(gè)人合作建房等反市場(chǎng)現象，就是對資源無(wú)效配置的反擊。如果說(shuō)對待房產(chǎn)泡沫還可以采用調控的手段，那么對待泡沫房產(chǎn)就應該重新考慮其基本結構，采取全面措施調整方向。
這種方向性調整起碼要在三個(gè)方面：一是令出必行，避免各項調控政策的被抵消；二是將扣除成本外的土地所得用于經(jīng)濟適用房、限價(jià)房和廉租房的建造上；三是保證老百姓利益和開(kāi)放商利益的一致性，只有規范的市場(chǎng)才能讓開(kāi)發(fā)商放下架子回到市場(chǎng)，讓房?jì)r(jià)回到邊際成本附近。
泡沫房產(chǎn)是不是一定會(huì )破裂，目前我還不那么悲觀(guān)。但是如果還不警醒，就真的只能等待其自行破裂了，兩三年，或許更短。 |
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