無(wú)論是國家外匯局2006年度檢查發(fā)現了19家中資銀行和10家外資銀行違反相關(guān)外匯管理規定的行為，還是最近深圳市對香港人到深圳購房限制，表明境外投資者都在規避2006年政府“171號文”(即《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》)進(jìn)入內地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺后，前幾年瘋狂跑馬圈地的內地房地產(chǎn)商，有相當一部分面臨著(zhù)資金鏈斷裂的危機。而實(shí)力雄厚的境外投資公司恰恰把內地房地產(chǎn)企業(yè)的“利空”視為自身進(jìn)入的“利好”，迅速掀起了向中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)軍的步伐。
　　先從政府統計報表來(lái)看，2006年是外資進(jìn)入內地房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(cháng)最快的一年，比如，2006年內地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資達到394億元，盡管利用外資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的26880億比重僅為1.46%，但其增幅則達到53%。而且這種情況在2007年進(jìn)一步強化。比如2007年1-5月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量為12143億元，同比增長(cháng)26.2%，其中利用外資為222億元，同比增長(cháng)89.9%，占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為1.82%，比2006年有所上升。也就是說(shuō)，從資金流入的正式渠道來(lái)看，盡管利用外資進(jìn)入內地房地產(chǎn)的資金所占比重一直處于較低水平，但是其快速增長(cháng)態(tài)勢已經(jīng)顯現。這里既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規避政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的動(dòng)機，也有境外企業(yè)對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利的虎視眈眈。
　　內地一些大城市(如深圳)的房?jì)r(jià)短時(shí)間內快速飆升，這并非居民住房需求短期爆發(fā)出來(lái)，而往往是境外投資者為先行，內地投資者隨后炒作之結果。在上海，最早進(jìn)入房地產(chǎn)炒作的是一部分臺灣居民及香港居民。而近來(lái)深圳房?jì)r(jià)快速上漲，最早進(jìn)入房地產(chǎn)炒作的是香港居民。據統計，近年來(lái)，香港居民在內地房地產(chǎn)市場(chǎng)購買(mǎi)住房280萬(wàn)套，基本上兩個(gè)香港人就在內地購買(mǎi)住房一套。這樣一個(gè)數量，對于內地偌大的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，可能也算不了什么。但是，這些購買(mǎi)力若大部分放在深圳，以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP僅8000美元左右)到深圳購房，要推高深圳的房?jì)r(jià)就易如反掌了。
　　有人說(shuō)，最近深圳房?jì)r(jià)快速飆升不是香港人大量購買(mǎi)的結果，因為香港人在深圳所購買(mǎi)的住房?jì)H7%左右。不過(guò)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全的投資市場(chǎng)，投資市場(chǎng)的價(jià)格就是由投資者對市場(chǎng)預期決定的。在這種情況下，不要說(shuō)有7%的境外投資者進(jìn)入這樣的市場(chǎng)(他們對市場(chǎng)價(jià)格預期比內地投資者要高)，即使比重更低，價(jià)格也完全可能因為對市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)高預期而不斷推高。
　　盡管深圳市政府部門(mén)看到香港人進(jìn)入其房地產(chǎn)市場(chǎng)對房?jì)r(jià)上漲的作用，但是為時(shí)已晚，一個(gè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)進(jìn)入瘋狂炒作之后，想通過(guò)房地產(chǎn)的商業(yè)存在原則及境外居民的居住原則來(lái)遏制是完全不可能的。其實(shí)，外管局的171號文件早就對境外投資者投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有詳細的規定。如今等大量香港投資者進(jìn)入了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)后再來(lái)落實(shí)相關(guān)文件，這是不可思議的事情，作用將十分有限。
　　此外，除了外資進(jìn)入內地房地產(chǎn)市場(chǎng)正式的渠道之外，眾多實(shí)力雄厚的國外資金都在采取種種不同的招數，迂回進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些境外投資者趕在2008年奧運會(huì )舉辦前夕進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，有望實(shí)現在中國投資回報率超過(guò)100%。因此，他們全力以赴幫助面臨資金鏈危機的內地“炒樓公司”穩定資金鏈，甚至不惜出巨資幫助內地房地產(chǎn)企業(yè)囤房、搶地、捂盤(pán)，最大程度地獲取利益。而這樣做可能導致的深層危機是：一旦中西部省區尤其是二線(xiàn)城市的樓盤(pán)也被炒高，就必然面臨著(zhù)沿海居高不下、內地后來(lái)居上的房產(chǎn)價(jià)格飆升局面，更加不利于調控房地產(chǎn)價(jià)格。而這些境外投資者還會(huì )想方設法進(jìn)入中國股市及匯市。這樣，外資不僅能夠通過(guò)樓市、股市、基金等便利牟取暴利，同時(shí)也希冀從人民幣升值過(guò)程中牟取巨額利潤，一旦在匯市中得手，就會(huì )從包括房地產(chǎn)在內的眾多行業(yè)內連本帶利撤出。這就是1997年亞洲金融危機的真實(shí)寫(xiě)照！
　　因此，面對最近內地不少房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升的態(tài)勢，僅是對境外投資者的商業(yè)存在原則，僅是居住性原則已經(jīng)不夠了，而是政府要對內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展宗旨給予明確的定位，用法律的方式規定這是內地居民住房消費的市場(chǎng)而不是投資市場(chǎng)，遏制境外投資者進(jìn)入內地房地產(chǎn)市場(chǎng)。內地房地產(chǎn)市場(chǎng)大量炒作而推高房?jì)r(jià)就是對絕大多數居民基本居住權的剝奪，就是讓國有資源及財富資本化后流入少數人及境外投資者手中。對此，政府應該全面遏制境外資金進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以保障中國公民的基本權利，以保障國家利益不受到侵犯。

(作者系中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員)