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| 2007-07-17 作者：吳睿鶇 來(lái)源:證券時(shí)報 |
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從7月15日起，上海正式對轉讓居住未滿(mǎn)5年的非普通商品住房開(kāi)征土地增值稅。這一原本意在抑制投機的舉措，在二手房指數創(chuàng )近年新高、供需存在缺口、價(jià)格漲幅顯著(zhù)放大的情況下，開(kāi)始演變成對買(mǎi)房人的稅負轉嫁。
從理論上講，稅收調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以將增加售房者的開(kāi)支成本，繼而抑制需求，使得房?jì)r(jià)回落到合理價(jià)位。但在現實(shí)操作過(guò)程中，稅收負擔是可以轉嫁的，如果買(mǎi)房者的需求更加強烈，也就是需求彈性較小，那么稅收負擔可以輕松轉嫁給買(mǎi)房者�！�
政府對非普通商品房開(kāi)征土地增值稅，其本意是通過(guò)稅收負擔來(lái)增加二手房轉讓成本，以減少二手房的市場(chǎng)投機行為，那么，出發(fā)點(diǎn)絕對正確的公共政策為何會(huì )誤傷購買(mǎi)者呢？首先，就目前而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，市場(chǎng)由賣(mài)方一統天下。房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地出讓到房屋建設、銷(xiāo)售和相關(guān)信息，全由權力部門(mén)和相關(guān)利益集團所把持和壟斷，由于買(mǎi)賣(mài)雙方信息嚴重不對稱(chēng)，一些利益集團往往趁機制造虛假繁榮，造成供不應求的假象，從而引導乃至操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)，將買(mǎi)房者置于被動(dòng)位置，這是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)連續數年只漲不跌的重要根源。
在一個(gè)賣(mài)方所主導的市場(chǎng)，稅收及相關(guān)費用可以很輕松地被轉嫁到買(mǎi)方身上�，F在，國內房?jì)r(jià)依然在“高歌猛進(jìn)”，中央一系列宏觀(guān)調控政策也未能阻止房?jì)r(jià)一路上漲的勢頭。從國家統計局每個(gè)月發(fā)布的房?jì)r(jià)變動(dòng)數據看，2007年上半年全國各大城市的房?jì)r(jià)“漲”聲一片，目前全國幾乎所有城市的房?jì)r(jià)都已遠離普通購房者的承受極限。像石家莊這樣的二三線(xiàn)城市，二環(huán)以?xún)鹊姆績(jì)r(jià)平均也在5000元/平方米左右。深圳市5月份新房成交均價(jià)也已經(jīng)達到1.42萬(wàn)元/平方米，超過(guò)普通購房者可承受極限的兩倍！在這種背景下，與房產(chǎn)有關(guān)的任何負擔，都可能輕而易舉地被轉嫁到買(mǎi)房者身上，更遑論二手土地增值稅這樣一個(gè)不會(huì )影響市場(chǎng)局面的小稅種。
與此同時(shí)，缺乏利益相關(guān)方充分博弈，也是造成公共政策頻頻“誤殺”購買(mǎi)方的重要因素。按道理講，政府在出臺一項公共政策時(shí)，要充分考慮多方利益主體博弈問(wèn)題，應將博弈前置，換句話(huà)說(shuō)，要假想各利益方抵制或消解政策為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)而制訂出符合多方利益的政策。以二手房土地增值稅而言，在政策出臺之前，就要考慮政府、開(kāi)發(fā)商與購房者是否會(huì )發(fā)生沖突，稅務(wù)機關(guān)應承擔什么樣的責任，納稅人意見(jiàn)和建議如何納入制度安排框架。我們不難發(fā)現，由于上海二手房土地增值稅政策出臺前，沒(méi)有給各利益主體提供充分博弈的平臺，導致了政策還未正式實(shí)施，各方利益主體就出現了討價(jià)還價(jià)、公開(kāi)抵制、推諉扯皮等現象。
應該承認，在平抑房?jì)r(jià)方面，僅憑依仗交易環(huán)節中稅收調整，只會(huì )觸及皮毛，而不會(huì )從根子上破解困局。事實(shí)上，我國在房屋流通領(lǐng)域上，涉及稅種多達數十種。譬如，根據國家稅法和政策規定，國家對個(gè)人轉讓房地產(chǎn)征稅涉及的稅種包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅等，但是，稅收這套系列“組合拳”，并未對國內居高不下的房?jì)r(jià)起到很大的遏治效果�？梢韵胂�，即便再加上二手房土地增值稅的開(kāi)征，所起的效果也未必能夠讓公眾滿(mǎn)意。而且，并不排除在客觀(guān)上起到進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)、增加購房者負擔的負面效果。 |
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