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| 2007-07-19 時(shí)寒冰 來(lái)源:上海證券報 |
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倘若不是出于無(wú)奈，沒(méi)有誰(shuí)愿意去購買(mǎi)小產(chǎn)權房。小產(chǎn)權房在遠離城市的農村，公共設施落后，交通成本畸高。并且，購買(mǎi)小產(chǎn)權房，難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續，潛藏著(zhù)房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規拆遷等諸多風(fēng)險。
但是，盡管風(fēng)險巨大，小產(chǎn)權房依然熱銷(xiāo)。據調查，小產(chǎn)權房屋的交易量已經(jīng)達到全北京市商品房交易量的兩成。人們購買(mǎi)小產(chǎn)權房的首要理由是便宜。小產(chǎn)權房是城鎮居民被高房?jì)r(jià)產(chǎn)生的“擠出”效應驅趕的結果：從市中心到市郊，再從市郊到周邊農村地區，他們距離城市越來(lái)越遠，其中的酸楚難以名狀。
有一個(gè)觀(guān)點(diǎn)必須得到糾正，有人認為小產(chǎn)權房之所以便宜，主要在于小產(chǎn)權房沒(méi)有繳納土地出讓金。這其實(shí)忽略了小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格的真正構成。目前，商品房的建筑成本一般在每平方米1000元左右，而小產(chǎn)權房的售價(jià)一般在每平方米3000元左右，這個(gè)2000元的差價(jià)中實(shí)際上已經(jīng)包含了相當于土地出讓金(全部或部分)的費用和開(kāi)發(fā)者不菲的利潤。因為農民建房出售，必然會(huì )把其幾十年土地收益累加起來(lái)計入成本。一畝等于666.67平方米，倘若建成住房，假設容積率為3，理論上可建住房2000平方米，這樣，一畝地的理論收益大約為400萬(wàn)元，遠超過(guò)土地100年的正常收益。倘若容積率再高一些，這一畝地帶來(lái)的收益將更大，因為北京市不少經(jīng)濟適用房的容積率超過(guò)10。
所以，小產(chǎn)權房不僅映襯出了商品房的真實(shí)價(jià)格及其巨額暴利，還間接映襯出了土地出讓金和稅費的合理界限。如果說(shuō)前者讓開(kāi)發(fā)商敵視和憤怒的話(huà)，后者則讓從土地出讓中獲益的有關(guān)部門(mén)深感不安。于是，小產(chǎn)權房遭到了來(lái)自于既得利益集團和權力部門(mén)的雙重壓力。有開(kāi)發(fā)商主張拆除甚至炸毀小產(chǎn)權房，意在延續高房?jì)r(jià)局面，獲取高額壟斷利潤。而有關(guān)部門(mén)也曾對小產(chǎn)權房作出嚴厲表態(tài)，這一度引發(fā)公眾的質(zhì)疑。
首先，小產(chǎn)權房不是一夜之間突然建造起來(lái)的，此前有關(guān)部門(mén)為何不予以制止，卻拖延到房屋建好、銷(xiāo)售一空，甚至已經(jīng)住人的情況下才表態(tài)嚴厲查處？在這種看似嚴厲的執法背后，實(shí)際上包含著(zhù)對固有職責的懈怠和從不作為到亂作為的無(wú)序跳躍，不僅執法難度大，所導致的不確定性風(fēng)險(比如對社會(huì )穩定的危害等)也非常大。
其次，查處小產(chǎn)權房的執法依據甚至執法主體都存在爭議。中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼認為：“小產(chǎn)權房建在農村土地上，并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》，如果非說(shuō)違法，北京市國土資源局此次叫停就缺乏法律依據�！卑凑账慕忉�?zhuān)瑖敛块T(mén)管理范圍是國有土地和被征用為國有的農村集體土地，集體土地缺少一個(gè)統一的管理部門(mén)，尚處在灰色地帶。
因此，對小產(chǎn)權房一拆了之，不僅可能造成局部性的民生惡化，危及社會(huì )穩定，其行政行為或執法行為的法律依據也不夠充分。
應該認識到，小產(chǎn)權房也有一定的積極意義：
第一，平抑房?jì)r(jià)，減輕政府調控房?jì)r(jià)的壓力。小產(chǎn)權房增加了住房供應量，有利于平抑快速增長(cháng)的房?jì)r(jià)。
第二，促進(jìn)新農村建設。城市居民到農村居住、投資，將加快農村落后的服務(wù)設施的升級，提高農民剩余勞動(dòng)力的就業(yè)率，激活農村消費市場(chǎng)，為農村帶來(lái)新的發(fā)展機遇，加快農村向城市化邁進(jìn)的步伐和新農村建設的步伐。
第三，緩解政府社會(huì )保障性住房的壓力。社會(huì )保障性住房供應嚴重不足，既是我國房?jì)r(jià)持續快速上漲的原因，也是房?jì)r(jià)上漲引發(fā)的民生問(wèn)題顯得比較嚴重的原因。小產(chǎn)權房的價(jià)格低于經(jīng)濟適用房，即使補交部分稅費或土地出讓金，也可歸屬于保障性住房之列，在一定程度上彌補了政府職能的缺位。
正是由于上述原因，應該給小產(chǎn)權房一條出路，而不是一拆了之。令人欣慰的是，政府給出了理性的表態(tài)。7月12日，國家土地副總督察甘藏春在回應小產(chǎn)權房問(wèn)題時(shí)表示，國家非常重視小產(chǎn)權房現象，在對農村土地流轉試驗、試點(diǎn)進(jìn)行總結后，將選擇合適的時(shí)機通過(guò)立法來(lái)解決。這說(shuō)明先立法再通過(guò)補交部分稅費或土地出讓金，很可能成為解決小產(chǎn)權房的最終選擇，這自然也是多贏(yíng)的選擇。 |
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