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| 2007-07-24 作者：馬紅漫 來(lái)源:東方早報 |
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大暑節氣，全國的樓市也一片火爆。據國家發(fā)展改革委、國家統計局調查顯示，2007年6月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。2007年以來(lái)，一度出現低迷的全國房產(chǎn)市場(chǎng)仿佛一夜間就火爆起來(lái)，在南國深圳，甚至出現房?jì)r(jià)半年內飆升50%的罕見(jiàn)狀況。
在上海，樓市也似乎在隨氣溫逐漸走高。統計顯示，今年上半年，上海商品住宅成交量高達1046.4萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)22.9%，平均成交價(jià)格也上漲了4.16%。樓市的火爆讓曾經(jīng)一度絕跡的徹夜排隊買(mǎi)房現象再現上海。而在二手房市場(chǎng)上，中介坦言，只要有房源就會(huì )有多個(gè)買(mǎi)家來(lái)?yè)屬彙?BR> 樓市的火爆讓投資客樂(lè )在其中，房市“坐莊說(shuō)”也甚囂塵上，有業(yè)內人士甚至有根有據地測算，如果擁有數十億元資金就可以在某些地區人為地操縱房?jì)r(jià)，從而成為類(lèi)似股票市場(chǎng)的樓市“莊家”。
然而當以生活居住為最終目的的房產(chǎn)，在某些投資者眼中完全異化成為投資用途的“股票”時(shí)，那么這個(gè)市場(chǎng)顯然已經(jīng)偏離其真實(shí)價(jià)值。市場(chǎng)經(jīng)濟中最基本的規律就是，任何一個(gè)產(chǎn)品，無(wú)論它是消費品，還是投資品，價(jià)格偏離價(jià)值只能是暫時(shí)的，長(cháng)期看來(lái)必然要回歸價(jià)值本身。盡管沒(méi)有人能夠準確預知這樣的回歸將在何時(shí)以何種方式來(lái)臨，但是對于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者而言，各種風(fēng)險正在悄然的積累：
首先，國內主要城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠脫離了居民的收入水平，系統性風(fēng)險越來(lái)越明顯。測算表明，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市的房?jì)r(jià)收入比都已經(jīng)超過(guò)12倍，已經(jīng)超過(guò)國際標準2倍以上。當房?jì)r(jià)已經(jīng)在大部分地區讓大部分人群難以承受，也就意味著(zhù)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)嚴重偏離合理價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)格自我矯正的系統性風(fēng)險越來(lái)越大。
其次，政府的房產(chǎn)調控政策極有可能進(jìn)一步強化，預期中強烈調控政策的出臺，將構成房產(chǎn)市場(chǎng)投資的政策性風(fēng)險。盡管三年來(lái)的調控似乎換來(lái)的卻是房?jì)r(jià)的一片漲聲，但調控政策的一時(shí)失靈，絕不意味著(zhù)面對房?jì)r(jià)的逆勢飆升，房產(chǎn)調控政策會(huì )缺乏強硬的措施。恰恰相反，從未來(lái)政策預期看，物業(yè)稅的醞釀實(shí)施將會(huì )構成對房?jì)r(jià)非理性飆升的致命一擊。而既有推進(jìn)中的調控政策，諸如嚴查房產(chǎn)商違規交易、“9070”項目逐步竣工上市，以及增加房產(chǎn)土地供給等等措施，都將逐步發(fā)揮其調控效果，政策落實(shí)后的作用正在積累并強化，一旦政策合力集中爆發(fā)，將會(huì )給房?jì)r(jià)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的政策“拐點(diǎn)”。
第三，房產(chǎn)投資者的投資風(fēng)險也在逐步顯現。熟悉股市的投資者都知道，市場(chǎng)對于股價(jià)合理性的判斷依據是上市公司的盈利能力。同樣的，對于房產(chǎn)投資是否可行，理性的判斷依據并非是未來(lái)房?jì)r(jià)的走勢，而是購房?jì)r(jià)格所能獲得的租金回報高低。而與樓價(jià)不斷飆升形成鮮明對比的是，各地的房屋出租價(jià)格幾乎都是原地踏步。上海一些高端住宅的出租回報率僅有4%，這一投資回報水平甚至不及同期的通貨膨脹比率。但與微薄的價(jià)值投資回報相反，對于投資者而言，一旦房?jì)r(jià)出現大幅調整，則意味著(zhù)個(gè)人資產(chǎn)大幅縮水、銀行負債纏身，甚至可能導致個(gè)人信用破產(chǎn)，徹底改變自己的人生軌跡，房產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險與理性收益明顯不對等。
“樓市有風(fēng)險，投資需謹慎”，很多投資者也許認為這是老生常談，“博傻”的心理決定了他們不會(huì )愿意輕易收手。每個(gè)投資者都在夢(mèng)想能逃脫接到“最后一棒”，但是，所有的人都會(huì )這么幸運嗎？ |
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