經(jīng)濟參考報

城市郊區土地開(kāi)發(fā)應避免"圈地運動(dòng)"

2007-08-03 喬新生來(lái)源:上海證券報

    隨著(zhù)我國各大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上揚，許多開(kāi)發(fā)商將目光集中到城市郊區，通過(guò)參與集體土地開(kāi)發(fā)、政府城中村項目改造，創(chuàng )造新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接參與農村房地產(chǎn)建設面臨制度障礙。我國土地管理法規定，農村集體所有制土地改變用途，必須辦理征地手續，由政府將農村集體所有制土地轉為國有土地，然后向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出讓土地使用權�，F在一些地方為了規避?chē)椰F行法律，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事現代化農業(yè)經(jīng)營(yíng)，或者參與政府城中村改造，直接將集體所有的耕地轉化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。
    當前主要做法有兩種：一是將城市郊區的農村集體經(jīng)濟組織改造成為股份公司，然后鼓勵外來(lái)投資者參資入股，并且將現代農業(yè)觀(guān)光園改造成為房地產(chǎn)項目，除少部分土地用于觀(guān)賞植物的種植和農產(chǎn)品生產(chǎn)之外，絕大部分土地變成商品房用地，并通過(guò)對外招商引資，直接或者變相出售商品房；二是打著(zhù)城中村改造的幌子，鼓勵開(kāi)發(fā)商直接投資參與城中村改造項目，政府將改造城中村獲得的土地直接轉讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，由他們建設高檔別墅或者通過(guò)提高土地容積率，獲得房地產(chǎn)銷(xiāo)售利潤。譬如在廣州，政府鼓勵開(kāi)發(fā)商將農民的宅基地直接轉為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，開(kāi)發(fā)商在與農民達成安置協(xié)議之后，政府允許開(kāi)發(fā)商辦理土地使用證，將安置農民之后的剩余商品房公開(kāi)出售。
    這些做法在一定程度上改變了農村的面貌，也大大改善了城市的景觀(guān)。但是，這種規避?chē)椰F行法律的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，在一定程度上損害了農村集體經(jīng)濟組織和農民可持續發(fā)展的利益。當開(kāi)發(fā)商參與現代化農業(yè)項目，將土地“種上”房子之后，當地農民從中獲得的收益寥寥無(wú)幾。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與城中村改造，雖然在一定程度上解決了政府城市發(fā)展資金不足的問(wèn)題，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在改造過(guò)程中付出了成本，地方政府不得不將那些本來(lái)按照法律應該收取的土地出讓金，補貼給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而當地居民并沒(méi)有從中獲得益處。從某種意義上來(lái)說(shuō)，這是城市包圍農村的“房吃人”現象。
    農村集體所有制土地，是建立社會(huì )保障體系的物質(zhì)基礎，也是農民重要的生產(chǎn)資料。如果農村集體所有制土地被蠶食殆盡，那么，在中國現代化發(fā)展過(guò)程中，將會(huì )出現大批無(wú)業(yè)游民。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定要有所節制，不能無(wú)限擴張，更不能變相侵占農村集體經(jīng)濟組織的利益。
    從北京通州郊區出現的小產(chǎn)權房，到廣州實(shí)施的城中村改造，再到東北沈陽(yáng)等地建設的現代化農村示范區，種種跡象表明，在一些地區新農村建設正在逐步異化為鄉村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。中央決定在重慶市和四川成都設立城鄉統籌綜合配套改革試驗區之后，一些學(xué)者迫不及待地建議，加快農村土地集約化經(jīng)營(yíng)步伐，將農村集體所有制土地變成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地。如果這種局面持續下去，那么，中國的土地制度將面臨嚴重沖擊。
    現在房地產(chǎn)行業(yè)流行一種十分荒謬的觀(guān)點(diǎn)，認為中國的土地供應量不足，才導致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲，所以要想降低商品房?jì)r(jià)格，必須增加土地供應，在城市土地出讓完畢之后，政府必須允許開(kāi)發(fā)商占用集體所有制土地。在筆者看來(lái)，政府如果不對土地進(jìn)行合理規劃，在農村進(jìn)行國土整理，仍然把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，那么，中國將會(huì )出現非常嚴重的“圈地運動(dòng)”，到那個(gè)時(shí)候，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不但不會(huì )下降，反而由于人為的炒作不斷上升。因為房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的地域市場(chǎng)，隨著(zhù)城鎮化步伐的加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占用的土地將會(huì )越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商會(huì )不斷從壟斷土地中獲得暴利。
    土地是一種不可再生資源，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則是一種長(cháng)期的、持續地占用土地的經(jīng)濟發(fā)展模式。如果城市將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，或者試圖通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，那么必然會(huì )導致城市的居住成本大大增加，城市居民的福利相對減少。所以，地方政府部門(mén)不能為了追求經(jīng)濟發(fā)展速度而大規模地侵占農村集體經(jīng)濟組織的土地，而應當采取妥善措施，引導城市郊區居民利用土地走上可持續發(fā)展之路。政府在集體所有制土地上收益越多，集體經(jīng)濟組織的損失就越大。政府可以邀請房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與城中村改造，也可以鼓勵投資者參與現代化農業(yè)建設，但是必須處理好新農村建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系，千萬(wàn)不能將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為新農村建設的發(fā)展目標。