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| 物業(yè)稅是抑制房?jì)r(jià)還是挑戰稅收透明度 |
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| 2007-08-16 作者：叢誠 來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞 |
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對住房征收物業(yè)稅，似乎已成了房地產(chǎn)調控的撒手锏。日前，由國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院撰寫(xiě)的有關(guān)繼續加強房地產(chǎn)調控的報告中，針對目前部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續快速攀升的問(wèn)題，建議選擇部分城市做試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅。開(kāi)征物業(yè)稅，是試圖通過(guò)提高住房保有成本，擠壓投資行為，進(jìn)而抑制住房總體需求，起到抑制房?jì)r(jià)作用。這一調控邏輯，與征收交易營(yíng)業(yè)稅、轉讓所得稅和土地增值稅、提高交易成本以抑制住房投資需求的思路有些類(lèi)似。
實(shí)踐表明，交易環(huán)節的稅收，由于容易通過(guò)交易去轉嫁，調控作用大打折扣，反而抬升了房?jì)r(jià)。物業(yè)稅是住房保有狀態(tài)的稅收，雖不存在轉嫁機制，但與現行70年使用權的城鎮住宅土地出讓金制度存在根本沖突，還存在如何區分自住和非自住住房的技術(shù)困難，也并非十全十美。最為關(guān)鍵的是，若因調控而開(kāi)征物業(yè)稅，在本質(zhì)上將歪曲物業(yè)稅這一稅種的本意。物業(yè)稅在根本意義上，是政府公共財政透明化運作的產(chǎn)物，而這一基礎在我國尚不存在。
物業(yè)稅在美國、加拿大、英國、新西蘭等國家，屬于地方稅種之一，征稅對象是地方行政區域內的地上所有建筑物，一般一年征收一次。物業(yè)稅計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當年估價(jià)和公布稅率的乘積，物業(yè)估價(jià)一般由地方政府下設的物業(yè)價(jià)值評估機構，按照市場(chǎng)行情每年予以周期性評估確定，稅率則每年調整公布，由地方稅務(wù)部門(mén)將年度物業(yè)稅總收入除以當地所有建筑物估價(jià)總和，倒推計算得出物業(yè)平均征稅率。在這里，年度物業(yè)稅總收入是關(guān)鍵，簡(jiǎn)單地說(shuō)，年度物業(yè)稅總收入一般就是地方當年公共財政收支預算的差額，也就是說(shuō)，由物業(yè)稅收入來(lái)填充地方財政入不敷出的不足部分。
那么為什么要把向地方所有不動(dòng)產(chǎn)征收“物業(yè)稅”，作為地方稅收的最后來(lái)源呢？這是因為地方公共財政的作用是要提供地方性的公共產(chǎn)品和服務(wù)，比如道路維護、交通秩序、公共安全、社會(huì )秩序等。在一定意義上，作為不動(dòng)產(chǎn)所有人，在這個(gè)地方擁有的物業(yè)價(jià)值，與政府提供的這些公共服務(wù)具有密切關(guān)系，物業(yè)價(jià)值越大就應該分攤更多的公共服務(wù)成本。
從國外物業(yè)稅運作實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)稅征收與否和稅率大小，主要取決于除去物業(yè)稅以外的地方稅收與公共支出狀況，物業(yè)稅在公共財政收支倒掛和盈余之間起到調節作用。正因如此，國外的絕大部分城市在公布當年物業(yè)稅率的同時(shí)，總是把地方公共財政的收支詳細財務(wù)狀況予以同時(shí)公開(kāi)，接受廣大納稅者的查詢(xún)和監督。當然，在北歐一些國家，比如瑞典，物業(yè)稅是作為財產(chǎn)稅的一種，被賦予了調節社會(huì )貧富差距和抑制社會(huì )財富分配不均的作用，但這些國家的土地制度與住房模式，與我國目前實(shí)行的七十年住宅土地出讓金一次性征收制度以及由開(kāi)發(fā)商建房銷(xiāo)售為主導的商業(yè)化住房模式存在天壤之別。
我國地方稅政運作距離公開(kāi)透明的要求還有差距，從與國際接軌的意義上來(lái)說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅將會(huì )直接挑戰地方稅政的公開(kāi)透明度。即使出于房地產(chǎn)調控考慮，在我國開(kāi)征物業(yè)稅，其對房?jì)r(jià)影響也僅為一次性的。因為一旦當物業(yè)稅征收成為住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)架構內的常態(tài)，市場(chǎng)房?jì)r(jià)的上升或是下跌，一定會(huì )由比物業(yè)稅更為重要的因素比如土地供應制度、市場(chǎng)供求關(guān)系和國民經(jīng)濟景氣因素來(lái)綜合決定。
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