我國房?jì)r(jià)連年過(guò)快上漲，有人認為供不應求是主因，因而建議采用擴大供應規模的辦法來(lái)穩定房?jì)r(jià)。經(jīng)過(guò)深入分析，筆者并不贊同上述提法。我國住房供需情況很復雜，高房?jì)r(jià)的真正原因在于以投資需求為主的大戶(hù)型住宅呈現出“供不應求”的緊張局勢。所以，要穩定房?jì)r(jià)，應當采取抑制大戶(hù)型投資需求的過(guò)度膨脹和調整住房供應結構的辦法。

與房?jì)r(jià)無(wú)關(guān)的“供不應求”

　　我國處于“住房難”狀態(tài)的主要人群是中低收入者，特別是低收入者和最低收入者。這些年來(lái)，我國城鎮供應最低收入者的廉租屋和供應低收入者的經(jīng)濟適用住房數量過(guò)少，形成了比較嚴重的“供不應求”。但這部分人絕大多數不具備進(jìn)入住房市場(chǎng)的經(jīng)濟能力，進(jìn)而無(wú)法把這些自然需求轉變?yōu)樽》渴袌?chǎng)的有效需求。因此，最低收入以及低收入者所需住房的“供不應求”并不會(huì )在住房市場(chǎng)上得到明顯反映，也不會(huì )明顯地影響房?jì)r(jià)的漲跌。此類(lèi)“供不應求”的特殊性，尤其值得注意。
　　要解決上述“供不應求”問(wèn)題，主要辦法是健全和發(fā)展具有中國特色的住房商品化、適度的住房社會(huì )保障與合理的調控管理相結合的住房分類(lèi)供應制度。在現階段，要以中、低和最低收入者為重點(diǎn)，對最低收入者供應廉租屋，對低收入者供應經(jīng)濟適用住房，對中收入者供應“三限”房，并有計劃地擴大覆蓋面，逐步把建設70%以上中小套型中低價(jià)位住房的要求落到實(shí)處。

大戶(hù)型投資需求過(guò)度膨脹

　　統計數據顯示，自2003至2005年，我國城鎮每年建設住房6億多平方米，計500多萬(wàn)套，其中大戶(hù)型住宅占60%以上，計300多萬(wàn)套。我國城鎮居民約為1.5億戶(hù)，其中高收入者(含少量中高收入者)3000萬(wàn)戶(hù)。從房屋交易的實(shí)際情況看，大戶(hù)型住宅往往也被高收入者買(mǎi)走。
　　不防作個(gè)簡(jiǎn)單的設想，每年只要有10%左右的高收入者進(jìn)入購房市場(chǎng)，且只要買(mǎi)一套房，就能把新建的300多萬(wàn)套大戶(hù)型住房基本買(mǎi)光。再加上由于其他種種原因而“擠”進(jìn)購買(mǎi)大戶(hù)型住房行列的人們，“供不應求”局勢更進(jìn)一步加劇，引發(fā)出“越買(mǎi)越貴，越貴越買(mǎi)”的惡性循環(huán)。所以說(shuō)，這種以投資需求為主的、大戶(hù)型住宅的“供不應求”，才是房?jì)r(jià)高企的真正“元兇”。
　　之所以會(huì )產(chǎn)生如此旺盛的住房投資需求，是因為近年來(lái)人們(特別是高收入者)手中擁有過(guò)多資金，但國內投資渠道又相當有限，這才使投資購買(mǎi)價(jià)格不斷上漲的住房成了資金保值增值的最佳選擇。

對策不在于擴大建設規模

　　上世紀90年代中期，一些專(zhuān)家曾經(jīng)研討過(guò)我國住房長(cháng)遠發(fā)展的建設規模問(wèn)題。據了解，部分西方國家在“二戰”后，為解決住房緊缺問(wèn)題而加大了住房建設規模。有一段時(shí)間達到了年人均增加新建住房面積0.8平方米，個(gè)別年代達到或稍高于年人均增加新建住房面積1平方米。當時(shí)我國處在住房緊缺階段，專(zhuān)家們建議，在今后一個(gè)較長(cháng)的時(shí)期內，我國城鎮住房建設規�？梢跃S持在每年人均增加新建住房面積1平方米的水平。
　　目前，我國已經(jīng)渡過(guò)了住房緊缺階段，城鎮人均住房面積已達到27平方米。人均增加新建住房面積已達到1.2至1.3平方米，顯然偏大。
　　因此，在今后一段時(shí)期內，即使考慮到城鎮化所帶來(lái)的城市人口增加，也應將每年人均增加新建住房面積控制在1平方米以?xún)�，以利于可持續發(fā)展。由此，不能采取擴大建設規模的辦法來(lái)穩定房?jì)r(jià)。
　　基于市場(chǎng)上影響房?jì)r(jià)的“供不應求”是由大戶(hù)型住房投資需求過(guò)旺造成，那么抑制之法應從此處著(zhù)手。
　　去年筆者在一篇文章中曾建議，對今后建設大戶(hù)型住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取高土地出讓金、高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅和高物業(yè)稅，并在交易環(huán)節對大戶(hù)型購買(mǎi)者、第二次及多次置業(yè)者增加稅收�，F仍維持原建議，并建議第一步先開(kāi)征“高”物業(yè)稅。
　　此外，如果不進(jìn)行住房供應結構的調整，每年仍然繼續用建房總量的60%以上去建300多萬(wàn)套大戶(hù)型高價(jià)位住房，10年以后我們將仍會(huì )發(fā)現，10年間累計建設的3000多萬(wàn)套大戶(hù)型高價(jià)位住房，仍基本上由占居民總數20%的高收入者所擁有，而占居民總數80%的中低收入者依然處于“住房難”的境地，我們將會(huì )犯下嚴重的歷史性錯誤。

(作者為中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng))